[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [M] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODZ

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE
Madame [Z], [H], [Y] [N] veuve [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS,
Toque : R0146

DÉFENDEUR
Monsieur [M], [S], [F] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODZ

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2013, Madame [N] Veuve [G] [Z] a donné à bail à Monsieur [T] [M] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [T] [M] le 29 février 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 6224,73 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 28 juin 2024, Madame [N] Vve [G] [Z] a fait assigner Monsieur [T] [M] devant le tribunal de céans aux fins de:

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [M] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 10374,55 Euros décompte arrêté au 25 avril 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
– Le voir condamné au paiement de la clause pénale insérée au bail à hauteur de 1037,43 Euros,
– Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Le voir condamné à lui payer une somme de 2500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Le voir condamné aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024 :

Madame [N] Vve [G] [Z] représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 25203,45 Euros dus au 6 novembre 2024.

Monsieur [T] [M] a comparu. Il indique qu’il a eu des difficultés financières et qu’il va régler l’ensemble de la dette à court terme.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fin de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, Madame [N] Veuve [G] [Z] justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception présenté au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée;

En conséquence, la présente demande est recevable.

2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 29 février 2024 à Monsieur [T] [M] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 30 avril 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

3. Sur l’expulsion immédiate

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution applicable en l’espèce énonce que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ;

Attendu qu’en l’espèce les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de 2 mois, le défendeur étant entrée dans les lieux sur un fondement contractuel et sa mauvaise foi n’étant pas démontrée ;

4. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce Madame [N] Veuve [G] [Z] verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [T] [M] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 25203,45 Euros au 6 novembre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [T] [M] sera condamné à payer à Madame [N] Veuve [G] [Z] la somme de 25203,45 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 6224,73 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

5. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [M] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Cependant le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale à trois fois mensuellement du loyer et des charges ;

Cette demande indemnitaire dépassant le montant du loyer nécessite la démonstration d’un préjudice lié à la mauvaise foi du preneur, hors le constat des retards de paiement. Il n’est pas apporté d’éléments à ce titre.

Par conséquent le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

6. Sur la clause pénale

La clause pénale est une indemnité supposant l’existence d’un préjudice;
En l’espèce eu égard au montant de la dette principale le préjudice lié aux retards de paiement apparaît constitué ;
Attendu dès lors qu’il convient de faire droit à la demande, cependant dans les termes de l’assignation, la demande n’ayant pas été actualisée à l’audience.

7. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Madame [N] Veuve [G] [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [T] [M] succombant, sera condamné aux dépens,

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 14 octobre 2013 entre Madame [N] Veuve [G] [Z] d’une part, et Monsieur [T] [M] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 30 avril 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par le Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer à Madame [N] Veuve [G] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 6 novembre 2024 inclus, la somme de 25203,45 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 6224,73 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à verser à Madame [N] Vve [G] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à verser à Madame [N] Vve [G] [Z] la somme de 1037,45 Euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [T] [M] au paiement de la somme de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [N] Veuve [G] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal Judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits,

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,