DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 JANVIER 2025

N° RG 23/04776 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7ON

AFFAIRE :

[P] [Z]

C/

Société HLM AB HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de SANNOIS

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14/01/25

à :

Me Dominique DOLSA

Me Lucille SUDRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [P] [Z]

née le 19 Décembre 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Dominique DOLSA, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462023-001906 du 16/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIMEE

Société HLM AB HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 807 567 136

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire: 154 – N° du dossier 402478

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Octobre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2006, la SA HLM Moulin Vert, aux droits de laquelle vient la société la SCIC HLM AB Habitat, a donné bail à Mme [P] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 294 euros, outre une provision sur charges de 122,37 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mars 2022, Mme [Z] a assigné la société bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise, lequel a renvoyé le dossier pour compétence devant le tribunal de proximité de Sannois, aux fins d’obtenir :

– le constat des désordres importants qui affectent l’immeuble et l’appartement où vit la locataire, l’invasion par des nuisibles et les troubles causés par une autre locataire clairement identifiée ;

– le constat selon lequel les multiples relances du bailleur sont restées vaines ;

– l’autorisation de la locataire à consigner les loyers auprès de la caisse de dépôts et consignation à compter de la signification du jugement à venir ;

– la condamnation du bailleur à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour à quinzaine de la notification du jugement à intervenir les travaux de réfection nécessaires au niveau de l’appartement, de la cage d’escalier et des ascenseurs ;

– subsidiairement,

– nommer tel homme de l’art qu’il plaira de désigner avec pour mission, les parties présentes ou régulièrement convoquées, de se rendre sur les lieux, de se faire remettre tout document utile au règlement du litige, d’examiner les communs de l’appartement, de dire si le logement correspond à la définition d’un logement décent, de dire si des travaux sont nécessaires ;

– dire et juger que les frais d’expertise seront aux frais avancés du bailleur ;

– condamner le bailleur à verser :

* 3 000 euros au titre des dommages matériels causés aux fauteuils roulants par les ascenseurs ;

* 5 000 euros au titre des troubles de jouissance subis depuis plusieurs années ;

* 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 5 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

– débouté Mme [Z] de ses demandes de consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation, de réalisation de travaux sous astreinte, d’expertise, de dommages matériels, en réparation de son trouble de jouissance, en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

– condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 2 337,49 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2022 ;

– dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

– débouté la locataire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la locataire aux entiers dépens ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2023, Mme [Z] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 mai 2024, Mme [Z], appelante, demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

– débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– infirmer le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu’il:

* l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des dommages matériels,

* l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des troubles de jouissance,

*l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive,

* l’a condamnée à payer au bailleur la somme de 2 337,49 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2022 ;

* dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

* l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* l’a condamnée à payer au bailleur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée aux entiers dépens ;

* a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau

– condamner AB Habitat à payer les sommes suivantes :

– condamner le bailleur à lui payer les sommes suivantes :

* 3 000 euros au titre des dommages matériels causé au fauteuil roulant par les ascenseurs,

*5 000 euros au titre du trouble de jouissance,

*2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

– constater qu’elle n’est redevable d’aucune somme envers la société AB Habitat.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 janvier 2024, la société AB Habitat, intimée, demande à la cour de :

– constater que la locataire a quitté le logement litigieux ;

– prendre acte du désistement de la locataire afférent aux demandes suivantes :

* constater les désordres ;

* constater que les multiples relances du bailleur sont restées vaines, autoriser la consignation des loyers ;

* condamner le bailleur à procéder aux travaux de réfection nécessaires sous astreinte de 100 euros par jours de retard ;

* subsidiairement, ordonner une expertise ;

– constater que la locataire ne justifie pas des désordres ni du préjudice allégué,

– constater que le bailleur a parfaitement respecté ses obligations découlant du contrat de bail,

– débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– confirmer le jugement prononcé le 5 janvier 2023 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu’il a :

– débouté la locataire de sa demande de consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation,

– débouté la locataire de sa demande subsidiaire d’expertise,

– débouté la locataire de sa demande au titre des dommages matériels,

– débouté la locataire de sa demande au titre du trouble de jouissance,

– débouté la locataire de sa demande au titre de la résistance abusive,

– débouté la locataire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la locataire à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

– condamné la locataire à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner la locataire en tous les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

Mme [Z] a quitté les lieux le 10 novembre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

I) Sur le trouble de jouissance de Mme [Z]

Moyens des parties

Mme [Z] fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance en raison du fait que les manquements de son bailleur à ses obligations de lui assurer une jouissance paisible des lieux donnés à bail n’étaient point démontrés.

A hauteur de cour, Mme [Z], dans de compendieux développements (deux pages), fait valoir que :

– elle justifie par la production d’attestations que les ascenseurs de son immeuble étaient fréquemment en panne, et que des rats avaient envahi son domicile,

– son bailleur n’a entrepris aucun travaux pour remettre en l’état le parquet de son salon qui se décolle,

– elle a dû attendre 2022 pour qu’un plombier intervienne dans sa salle de bains,

– et son bailleur n’est pas intervenu pour mettre un terme aux troubles de voisinage que lui occasionnait une voisine habitant au premier étage et à l’encontre de laquelle elle a déposé une plainte le 17 août 2021.

La société AB Habitat de répliquer qu’elle a toujours respecté ses obligations envers Mme [Z] dont les griefs ne sont pas davantage démontrés à hauteur de cour qu’ils ne l’étaient devant le premier juge :

Réponse de la cour

Selon l’article 1719 du code civil,

‘le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)’.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n°01-02.006).

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

S’agisssant des pannes récurrentes d’ascenseur, Mme [Z] se borne à produire quatre attestations d’ambulanciers indiquant que ‘ les ascenseurs sont dangereux et se referment sur nous et sont souvent en panne’ (M. [E], M. [J], M. [R] [M]) et que l’interphone ne fonctionne pas (M. [C] [Y]).

Ces témoignages sont par trop imprécis sur la date et la fréquence et le nombre des pannes, d’autant que la bailleresse intimée démontre être intervenue très rapidement à l’occasion de deux pannes qui se sont produites les 31 août et 7 septembre 2020, et que l’existence de pannes isolées et peu fréquentes dans un immeuble ne suffisent pas à caractériser à un manquement du bailleur à assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux.

Pareillement, la présence de rats dans le domicile de Mme [Z] est insuffisamment démontrée par le seule attestation, trop peu circonstanciée, de M. [J] qui indique ‘ des rats ont été aperçus par moi-même et mon collègue’ dans la cuisine de Mme [Z].

Pour justifier de la dégradation du parquet de son salon, Mme [Z] se borne à produire des photographies prises par ses soins et qui n’étant pas datées, sont dénuées de force probante, étant relevé qu’aucune mention relative à l’état de ce parquet n’est faite dans l’état des lieux de sortie signé par Mme [Z].

S’agissant, des ‘fuites d’eau dans la salle de bains’, le premier juge a exactement relevé qu’il résulte des rapports du président de la société des travaux de plomberie que plusieurs rendez-vous aux fins d’intervention de techniciens au domicile de Mme [Z] n’ont pas été honorés par la locataire, et que les travaux ont cependant pu être effectués, de sorte que Mme [Z], qui, par son attitude a retardé leur réalisation, ne peut utilement invoquer un manquement de sa bailleresse à lui assurer une jouissance paisible des lieux.

S’agissant, enfin, des troubles de voisinage qui auraient été occasionnés à Mme [Z] par une voisine, il convient de rappeler que :

– aux termes de l’article 1253, alinéa 1er, du code civil :’Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte’,

– il résulte de ce texte que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et qu’il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute, son unique fondement étant le dommage,

– il appartient à celui qui se prévaut d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

Au cas d’espèce, les allégations de Mme [Z] ne sont appuyées par aucune pièce objective, permettant de leur accorder crédit et d’en établir la véracité, étant rappelé que les mains courantes, plaintes et courriers de récriminations d’un plaignant sont dénués de valeur probante, dès lors qu’ils se bornent à retranscrire ou exprimer les doléances de l’intéressé, et que ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage des nuisances qui, fussent-elles gênantes, voire « insupportables », relèvent des gestes de la vie quotidienne des occupants de l’appartement surplombant celui de la victime, à savoir la circulation des personnes dans les lieux, le déplacement des chaises, l’entrée et la sortie de l’appartement, les discussions des occupants ou encore l’utilisation des installations sanitaires. La seule circonstance que des chocs, des conversations ou l’utilisation des installations sanitaires soient perceptibles et audibles dans l’appartement de la victime n’est pas suffisante pour établir le caractère anormal de ceux-ci.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a débouté Mme [Z] de sa demande d’indemnisation en réparation de son trouble de jouissance.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

II) Sur la demande en paiement au titre des dommages matériels causés au fauteuil roulant par les ascenseurs (3 000 euros)

Mme [Z] produit, au soutien de ses prétentions, une attestation de M. [J] indiquant que ‘ la porte de l’ascenseur a endommagé le fauteuil’ de Mme [Z] et une attestation de M. [R] [M], qui affirment que ‘ les deux fauteuils électriques ont été ‘arrachés : roues, joystic et repose-pied’.

Ces seules attestation sont insuffisantes, dès lors que Mme [Z], qui réclame trois mille euros, ne verse aux débats aucune pièce – devis, facture – de nature à démontrer l’existence d’un préjudice, condition sine qua non pour prétendre à une indemnisation (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003; Cass. 3e civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784)

Elle sera, par suite, déboutée de sa demande en paiement.

III) Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive (2 000 euros)

Le débouté de Mme [Z] de la totalité de ses prétentions emporte rejet de cette demande.

IV) Sur les dépens

Mme [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute Mme [P] [Z] de la totalité de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [P] [Z] à payer à la société AB Habitat une indemnité de 2 000 euros ;

Condamne Mme [P] [Z] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président