ARRÊT N°22/2025

N° RG 24/00389 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P7SH

EV/IA

Décision déférée du 11 Janvier 2024

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 23/03204)

S.MOREL

[O] [N]

[P] [Y] épouse [N]

[U] [W]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [Y] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

Par acte du 7 juillet 1976, la SA Languedocienne d’habitation à loyer modéré a donné à bail à M. [O] [N] et à son épouse, Mme [P] [Y], un appartement n° 208 situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte du 19 mars 1984, elle a donné à bail à M. [U] [W] un appartement n° 211 dans la même résidence.

Il a été décidé de procéder à une réhabilitation complète de la résidence.

Par acte des 11 et 17 août 2023, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner M. [O] [N], Mme [P] [Y] épouse [N] et M.[U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Toulouse statuant en référé aux fins de voir :

– autoriser la SA Patrimoine Languedocienne à pénétrer dans leurs logements en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier et au besoin, avec l’aide de la force publique,

– autoriser la SA Patrlmolne Laguedocienne à mandater tous entrepreneurs aux fins de procéder à la réalisation des travaux de réhabilitation prévus,

– condamner les locataires à une astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision pour le cas où il serait fait obstacle aux opérations et des constatations par le commissaire de justice requis de l’impossibilité de pénétrer dans les lieux loués,

– autoriser le ou les commissaires de justice requis à prendre tous clichés photographiques en lien avec la réalisation des travaux projetés,

– condamner les locataires au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’aricle 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 11 janvier 2024, le juge a :

– autorisé la SA Patrimoine Languedocienne à pénétrer dans le logement de M. [O] [N] et Mme [P] [Y] en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier et au besoin, avec l’aide de la force publique,

– autorisé la SA Patrimoine Languedocienne à pénétrer dans le logement de M. [U] [W] en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier et au besoin, avec l’aide de la force publique,

– autorisé la SA Patrimoine Languedocienne à mandater tous entrepreneurs aux fins de procéder à la réalisation des travaux de réhabilitation prévus,

– condamné M. [O] [N] et Mme [P] [Y] à une astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision pour le cas où il serait fait obstacle aux opérations et des constatations par le commissaire de justice requis de l’impossibilité de pénétrer dans les lieux loués,

– condamné M. [U] [W] à une astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la decision pour le cas où il serait fait obstacle aux opérations et des constatations par le commissaire de justice requis de l’impossibilité de pénétrer dans les lieux loués,

– autorisé le ou les commissaires de justice requis à prendre tous clichés photographiques en lien avec la réalisation des travaux projetés,

– dit qu’en cas difficultés relatives aux mesures prévues par l’ordonnance ou pour la liquidation de l’astreinte, la requérante ou le ou les commissaires de justice requis pourront saisir le juge du contentieux de la protection par simple requête,

– condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [P] [Y] et M. [U] [W] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [O] [N] et Mme [P] [Y] et M. [U] [W] aux dépens,

– rappellé que l’exécution provisoire est de droit,

Par déclaration du 1er février 2024, M. [O] [N] , Mme [P] [Y] épouse [N] et M. [U] [W] ont relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [O] [N], Mme [P] [Y] épouse [N] et M. [U] [W] dans leurs dernières conclusions du 22 mars 2024 demandent à la cour, au visa de l’article 834, 835 du code de procédure civile, de l’article 14 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, de l’article 7 de la loi n°1989-462 du 6 juillet 1989, de :

– débouter Patrimoine Languedocienne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

– infirmer l’ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de Toulouse (RG 23/03204 – portalis n°DBX4-W- B7H -SG5E ‘ minute n°B24/22) dans toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles et à l’article 699 du code de procédure civile et, en réformation :

– dire n’y avoir lieu à référé au regard de l’absence préalable de litige, de contentieux et, plus largement de blocage de la part des appelants sur les travaux commandés par le bailleur,

– condamner Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 2.000 € à M. et Mme [N] et M. [W] au titre de l’article 700 du code de procedure civile et, y ajoutant condamner Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 2.000,00 € à M. et Mme [N] et M. [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

– condamner Patrimoine Languedocienne aux frais et dépens de première et seconde instance, dont distraction, au profit de Me Olivier Ezquerra, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA Patrimoine Languedocienne dans ses dernières conclusions du 17 avril 2024, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

– débouter M. [O] [N], Mme [P] [Y] et M. [U] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

– confirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 1 janvier 2024,

– condamner solidairement M. [O] [N] et Mme [P] [Y] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M.[U] [W] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner solidairement M. [O] [N], Mme [P] [Y] et M. [U] [W] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

Les appelants font valoir que:

‘ la bailleresse ne précise pas clairement le fondement de sa demande,

‘ leurs doléances n’ont pas été prises en considération par la bailleresse s’agissant du défaut préalable d’information, du bruit anormal des travaux et des solutions techniques choisies par elle,

‘ il ne peut être considéré qu’ils s’opposent de manière illicite à la réalisation des travaux d’amélioration au sein de leurs logements alors qu’ils n’ont jamais empêché les intervenants d’y procéder, les retards ayant été le fait de difficultés de maîtrise d »uvre et d’organisation du chantier,

‘ la bailleresse n’a pas pris note de leurs observations techniques concernant la mise en ‘uvre de tuyaux multicouches,

‘ les travaux ont été réalisés le 7 février 2024 et sont achevés.

La bailleresse oppose que:

‘ les locataires ont adressé de nombreuses correspondances et doléances auxquelles il a été répondu, qu’ils ont mandaté un expert mais refusé qu’elle participe contradictoirement à cette expertise,

‘ alors qu’un accord était manifestement trouvé, les locataires ont subitement refusé les travaux pour des motifs dilatoires justifiant la saisine du juge des contentieux de la protection, cette opposition ayant des conséquences sur les autres locataires, notamment en ce qu’elle empêchait la mise en service de la VMC risquant d’entraîner le développement de moisissures,

‘ le rapport d’expertise établi par les locataires le 13 juillet 2023 conclut à l’utilisation de tubes PVC adaptés, que pourtant les locataires ont persisté à refuser les travaux.

Sur ce :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Suivant l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire’; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Enfin, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé

de: « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris’ ».

En l’espèce, la bailleresse a assigné les locataires sur le fondement des deux textes relatifs à la procédure de référé en ce qu’elle considérait que :

‘ il était urgent de faire réaliser les travaux qui ne s’opposaient à aucune contestation sérieuse, conformément à l’article 834 du code de procédure civile,

‘ l’opposition des locataires à permettre la réalisation des travaux était constitutive d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du même code.

Il résulte des pièces versées que:

‘ la bailleresse a entrepris des travaux de rénovation dans la tour «Noncesse» dans laquelle résident les intimés,

‘ pendant les travaux, les intimés ont adressé un certain nombre de critiques et protestations qui ont justifié d’abondants échanges et l’organisation de deux entrevues,

‘ par courrier recommandé du 1er février 2023, la bailleresse a rappelé aux appelants leur obligation de laisser exécuter les travaux,

‘ le 16 mars 2023, «noncesse info » transférait un message des époux [N] ainsi rédigé : « je vous précise ceci ne me donnez pas de rdv pour la réalisation des travaux dans mon appartement tant que je n’aurais pas de garantie écrite que les tuyaux à poser ne sont pas conformes à la règle du ministère de la transition écologique concernant le système du chauffage horizontal choisi avec mta. Nous demandons un contrôle d’un expert qui existe dans la réhabilitation de noncesse’ »

‘ par message du 31 mars 2023, M. [W] écrivait : «’ je n’ai jamais refusé les travaux, il faut seulement qu’ils soient réalisés selon les règles de l’art.

Par contre, si vous venez dans mon logement les 17 & 18/04/2023, ce ne sera que: ‘intervention sur arrivée d’eau dans les WC et pose des équipements sanitaires’, je suis d’accord, juste pour ces travaux.

Vous ne pourrez donc pas’ installer le nouvel équipement de chauffage et production d’eau chaude (MTA) dans la cuisine à la place du chauffe-eau, ni poser les nouveaux radiateurs, ni les raccorder’ »,

‘ le litige s’est cristallisé sur l’installation d’un nouveau circuit de chauffage, les intimés critiquant notamment dans un courrier du 6 juin 2023 les tubes PER utilisés considérant qu’ils étaient inadaptés sans qu’un quelconque élément technique sérieux soit invoqué à l’appui de cette opposition. D’ailleurs, l’expertise qu’ils ont fini par faire réaliser de manière non contradictoire a confirmé que les travaux pouvaient être réalisés selon les modalités prévues.

Or, ces travaux étaient nécessaires pour permettre la mise en fonctionnement du chauffage de l’ensemble des locataires, ainsi il y avait urgence à les faire réaliser alors qu’ils ne se heurtaient à aucune contestation sérieuse justifiant l’application de l’article 834 du code de procédure civile. De même, cette opposition en ce qu’elle avait des conséquences négatives sur les autres locataires était constitutive d’un trouble manifestement illicite permettant qu’il soit fait application de l’article 835 du même code.

Enfin, il n’est pas justifié par les intimés de l’acceptation de la réalisation de ces travaux postérieurement aux messages affirmant leur refus et antérieurement à l’engagement de la procédure selon acte des 11 et 17 août 2023 ou même en cours de procédure. En effet, les photos produites ne sont pas datées autrement que par les intéressés et selon message de M. [N] du 14 février 2024, postérieurement à l’ordonnance déférée, « le 19 février, l’ouverture de mon appartement s’effectuera à 9h, en présence des personnes citées ci-dessus (objet) et accompagnée d’un huissier», ce qui confirme l’absence de réalisation de ces travaux antérieurement à la décision déférée. Ils reconnaissent enfin dans leurs conclusions (page 12) que les travaux ont été réalisés le 7 février 2024

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge les a condamné sous astreinte à permettre la réalisation des travaux par la bailleresse.

Les locataires qui succombent garderont la charge des dépens d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande de la SA Patrimoine Languedocienne sur ce fondement en cause d’appel et de condamner les époux [N] à lui verser 800 € et M. [W] à lui verser une indemnité du même montant.

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine

Confirme la décision déférée,

Condamne M. [O] [N] et Mme [P] [Y] épouse [N] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [W] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [N], Mme [P] [Y] épouse [N] et M. [U] [W] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K. MOKHTARI E. VET