L’Essentiel : Le 18 octobre 1993, [Localité 3] HABITAT OPH a signé un bail avec Madame [U] [X] pour un appartement à [Adresse 2], incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été émis le 5 avril 2024, sans effet. L’assignation devant le juge des référés, le 21 juin 2024, visait à faire constater la résiliation du bail et à ordonner l’expulsion de Madame [U] [X]. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, [Localité 3] HABITAT OPH s’est désisté de ses demandes principales, et le juge a statué sur les arriérés de loyer et l’indemnité d’occupation.

Contexte du bail

Par acte sous seing privé du 18 octobre 1993, [Localité 3] HABITAT OPH a conclu un bail avec Madame [U] [X] pour un appartement situé à [Adresse 2]. Ce bail incluait une clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Commandement de payer

En raison de paiements de loyer irréguliers, un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [X] le 5 avril 2024, lui réclamant la somme de 1470,14 Euros. Ce commandement n’ayant pas eu d’effet, [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Madame [U] [X] devant le juge des référés le 21 juin 2024.

Demandes formulées en justice

L’assignation visait plusieurs objectifs : constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [U] [X], séquestrer ses biens, et obtenir le paiement d’une somme de 1700,57 Euros pour loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Des demandes supplémentaires incluaient une somme de 800 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le remboursement des dépens.

Déroulement de l’audience

L’affaire a été plaidée le 12 novembre 2024. [Localité 3] HABITAT OPH a décidé de se désister de ses demandes principales, tout en maintenant sa demande relative à l’article 700. Madame [U] [X] ne s’est pas présentée à l’audience malgré une assignation régulière.

Décision du juge des référés

Le juge des référés a statué sur la compétence, la résiliation du bail, l’expulsion, l’arriéré de loyer et l’indemnité d’occupation. Il a constaté le désistement de [Localité 3] HABITAT OPH concernant ses demandes principales et a débouté le surplus de ses demandes. L’exécution provisoire a été rappelée comme étant de droit.

Conclusion de l’affaire

La décision a été rendue le 10 janvier 2025, par ordonnance réputée contradictoire et susceptible d’appel, avec mention que les parties peuvent se pourvoir comme il leur appartient.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la compétence du juge des référés dans le cadre d’une clause résolutoire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« Dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Dans cette affaire, le juge des référés a été saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Madame [U] [X].

L’absence de contestation sérieuse concernant la clause résolutoire et l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué justifient la compétence du juge des référés.

Ainsi, le juge a pu statuer sur les demandes du bailleur sans que celles-ci ne soient remises en question par la locataire.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« En cas de non-paiement des loyers et des charges, le bailleur peut, après avoir mis en demeure le locataire de s’acquitter de sa dette, demander la résiliation du bail. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [X] pour obtenir le paiement d’une somme due.

Le bailleur a ensuite fait constater la clause résolutoire, ce qui a conduit à l’expulsion de la locataire.

La résiliation du bail entraîne la perte du droit d’occupation des lieux par le locataire, ainsi que l’obligation de payer les arriérés de loyer et les indemnités d’occupation jusqu’à son départ effectif.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article 1760 du Code civil, qui stipule que :

« Le locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail est tenu de payer une indemnité d’occupation. »

Cette indemnité est généralement égale au montant du loyer courant et des charges.

Dans cette affaire, le bailleur a demandé une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif de Madame [U] [X].

Cela signifie que tant que la locataire occupe les lieux sans droit, elle doit verser une indemnité équivalente au loyer et aux charges dus, ce qui constitue une protection pour le bailleur contre les pertes financières résultant de l’occupation illégale.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »

Dans cette affaire, [Localité 3] HABITAT OPH a demandé une indemnité de 800 Euros sur ce fondement.

Cependant, le juge a estimé que l’équité ne commandait pas de faire droit à cette demande, ce qui signifie que les frais engagés par le bailleur n’étaient pas considérés comme irrépétibles ou justifiés dans le cadre de cette procédure.

Il est donc essentiel que la partie qui demande une indemnité prouve que les frais engagés sont directement liés à la procédure et ne peuvent pas être récupérés par d’autres moyens.