N° RG 24/00917 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N64Y

Code NAC : 72I

S.D.C. de la Résidence [6] représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM),
C/
Monsieur [X] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE : Didier FORTON, juge

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 347

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 3]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 14 Janvier 2025

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M. [X] [Z] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [6], sis [Adresse 1] à [Localité 5], cadastré section BN n° [Cadastre 4], consistant un appartement formant le lot n°6076 de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 juillet 2024, dont le pli a été avisé le 10 juillet 2024 mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] a mis en demeure M. [X] [Z] de payer la somme de 1 727,52 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la société GIM, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal M. [X] [Z], aux fins de voir :

– condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme 3 058,43 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967 ;

– dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

– condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

– condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [X] [Z] aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL CORDIER & Associés ;

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Lors de l’audience du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, M. [X] [Z] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété échues et à échoir :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale »

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

– la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que M. [X] [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°6076 ;

– les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

– lettre de mise en demeure en date du 5 juillet 2024 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

– les appels de fonds du 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024 ;

– des extraits de compte copropriétaire arrêtés au 4 juillet 2024 et au 17 décembre 2024 ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [X] [Z] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] verse aux débats un décompte individuel arrêté au 4 juillet 2024 à son assignation, incluant les appels de fonds du 1er juillet 2024, sur lequel il apparait une dette de 2 482,59 euros.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, et déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur, il convient de condamner M. [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 482,59 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2024 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux du 4ème trimestres 2024.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 9 juin 2023 qui a notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice du comptable 2024 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux. Ainsi, le montant des provisions sur charges pour l’exercice 2024 s’élève à 546,19 euros et l’appel de cotisations au fonds de travaux à 59,65 euros, soit un total de 575,84 euros.

Dès lors, il y aura donc lieu de faire partiellement droit à la demande et de condamner M. [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3 058,43 euros au titre des charges de copropriété échus (3ème trimestre 2024 inclus) et à échoir de l’exercice 2024 (4ème trimestre 2024). En revanche, les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l’assignation, soit du 13 septembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de M. [X] [Z] perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et impose à cette dernière l’accomplissement de diligences en vue du recouvrement de ces charges, entrainant des frais de gestion non compris dans les dépens.

Il ressort des pièces versées aux débats que le défendeur n’a réalisé aucun versement au cours de l’année 2024. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales du 9 juin 2023 et du 30 mai 2024.

Par ailleurs, si la partie demanderesse mentionne les frais de gestion et les diligences accomplies pour le recouvrement de ces charges impayés, il convient de rappeler que le Syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pouvait solliciter le remboursement des frais nécessaires exposés par lui pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Dès lors, la demande au titre des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [Z] succombe à la procédure et sera donc condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la M. [X] [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

Condamne M. [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3 058,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus et au titre des charges de copropriété non encore échues au jour de l’assignation pour l’exercice 2024 (4ème trimestre 2024) ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [X] [Z] aux dépens ;

Condamne M. [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT