[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 19/11749
N° Portalis 352J-W-B7D-CQ3CT

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Juillet 2019

JUGEMENT
rendu le 14 Janvier 2025
DEMANDERESSE

Madame [B] [G]
[Adresse 7]
[Localité 15]

représentée par Maître Elodie BOSSELER, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN772

DÉFENDEURS

S.A. LA BANQUE POSTALE ASSURANCES (LBPAI)
[Adresse 1]
[Localité 12]

représentée par Maître Caroline LERIDON de la SCP LERIDON & BEYRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0095, et par Maître Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A.R.L. ACFP RENOVATION ET MAINTENANCE
[Adresse 5]
[Localité 13]

S.A. MMA IARD
[Adresse 3]
[Localité 11]

toutes deux représentées par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253

Monsieur [O] [J]
Madame [R] [S] épouse [J]
[Adresse 9]
ROYAUME UNI

tous deux représentés par Maître David BAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0541

S.A. ACM IARD
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L192

S.A.R.L. IMMO CITY
[Adresse 4]
[Localité 13]

représentée par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1291

Madame [Z] [K]
[Adresse 10]
[Localité 17]

représentée par Maître Sandrine ADIDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0107

S.A. NATIO ASSURANCE
[Adresse 16]
[Localité 18]

représentée par Maître Xavier LEDUCQ de la SCP CRTD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2035

Monsieur [P] [N] [T]
[Adresse 7]
[Localité 15]

non représenté

Madame [W] [M]
[Adresse 7]
[Localité 15]

non représentée

Madame [A] [H]
[Adresse 2]
[Localité 14]

non représentée

Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/11749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ3CT

PARTIE INTERVENANTE

Société MMA IARD Assurances Mutuelles
[Adresse 3]
[Localité 11]

représentée par Maître Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

Mme [B] [G] est propriétaire occupante d’un appartement au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15] et soumis au statut de la copropriété.

Au deuxième étage gauche de cet immeuble Mme [R] [S], épouse de M. [O] [J], est propriétaire non-occupante d’un studio, donné à bail à Mme [W] [M] et à M. [P] [N] [T], et dont la gestion est confiée à la SARL Immo City.

Mme [Z] [K] est quant à elle propriétaire non-occupante d’un appartement au deuxième étage droite de l’immeuble, assurée auprès de la SA Natio Assurance (ci-après  » Natio Assurance « ).

Mme [G] ayant déclaré subir plusieurs dégâts des eaux, et la société Immo City ayant été informée de ce que le studio occupé par les consorts [M] – [T] était affecté par des fuites d’eau, celle-ci a confié à la SARL ACPF Rénovation et Maintenance, assurée auprès de la société MMA IARD, la mise en œuvre de travaux de réparation, en décembre 2012 et en mars 2014.

Le 23 juin 2014, Mme [G] a saisi le juge des référés du tribunal de céans qui, par ordonnance du 03 septembre suivant, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [E] [L], lequel a déposé son rapport le 27 juillet 2017.

Mme [S] a cédé son studio à Mme [A] [H] le 06 décembre 2017.

Par acte des 19-22 juillet 2019 et 05 août 2019, Mme [G] a fait assigner M. et Mme [J]-[S], Mme [K], ainsi que les sociétés Immo City, la SARL ACPF Rénovation et Maintenance (ci-après  » la société ACPF « ), MMA IARD et Natio Assurance devant le tribunal de céans afin principalement d’obtenir la réparation de ses préjudices.

Par actes des 09 et 13 janvier 2020, Mme [S] a fait assigner en intervention forcée son assureur la SA ACM IARD, Mme [M] et son assureur la Banque Postale Assurances, ainsi que M. [N] [T] et Mme [H] afin d’obtenir leur garantie.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier.

Par ordonnance du 05 juillet 2022, le juge de la mise en état a déclaré M. et Mme [J]-[S] irrecevables en leur exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation ainsi qu’en leur fin de non-recevoir, et a rejeté la demande de provision formulée par Mme [G].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mars 2023 et par voie d’huissier aux parties défaillantes les 16 – 17 et 18 septembre 2024, Mme [G] demande au tribunal de :
 » Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,
– Condamner solidairement Mme [R] [S] épouse [J] et la S.A. ACM IARD à verser à Mme [B] [G] la somme de 33.242,70 euros décomposée comme suit :
Préjudice matériel des travaux de reprise : 1.271,86 euros
Préjudice de jouissance : 15.140 euros ;
Préjudice moral : 8.000 euros ;
Frais divers : 8.830,84 euros
– Condamner solidairement Mme [Z] [K] et la S.A. Natio Assurance à verser à Mme [B] [G] la somme de 41.772,70 euros décomposée comme suit :
Préjudice matériel des travaux de reprise : 1.271,86 euros
Préjudice de jouissance : 23.670 euros ;
Préjudice moral : 8.000 euros ;
Frais divers : 8.830,84 euros
– Condamner solidairement la S.A.R.L. ACPF Rénovation et Maintenance et la S.A. MMA IARD à verser à Mme [B] [G] la somme de 9.529,75 euros décomposée comme suit :
Décision du 14 Janvier 2025
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Préjudice matériel des travaux de reprise : 476,94 euros
Préjudice de jouissance : 2.741,25 euros
Préjudice moral : 3.000 euros
Frais divers : 3.311,56 euros
– Condamner la S.A.R.L. Immo City à verser à Mme [B] [G] la somme de 3.176,58 euros décomposée comme suit :
Préjudice matériel des travaux de reprise : 158,98 euros
Préjudice de jouissance : 913,75 euros ;
Préjudice moral : 1.000 euros ;
Frais divers : 1.103,85 euros
– Condamner solidairement les requis à verser à Mme [G] la somme de 8.797 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,
– Rejeter les demandes de M. et Mme [S] formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir « .

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juin 2023 et par voie d’huissier aux parties défaillantes les 06 – 09 – 10 – 11 septembre 2024, les époux [J] demandent au tribunal de :
 » Vu l’article 1240 code civil,
Vu les articles 643, 648 et 56 du code de procédure civile,
Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
I. Sur la fin de non recevoir :
– Déclarer que Mme [S] était l’unique propriétaire du studio sis au 2ème étage du [Adresse 7] [Localité 15], à l’exclusion de son époux, M. [J],
– Acter le désistement de Mme [G] à l’encontre de M. [J],
– Déclarer que M. [J] est étranger à la présente instance et prononcer sa mise hors de cause,
– Condamner Mme [G] à verser la somme de 3.000 euros à M. [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
II. Sur le fond :
(1) A titre principal :
– Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [G], de la société Immo City, de l’ACM IARD, de la Banque Postale, de la société ACPF et son assureur MMA, de Mme [K] et de tous les autres comparants en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mme [S],
– Déclarer à tout le moins que Mme [B] [G] a personnellement contribué à l’aggravation de son propre préjudice dans les proportions suivantes :
1/ sur la période du 6 mars 2014 au 6 juillet 2017 (= 3 ans et 4 mois, soit 40 mois), Mme [G] est responsable de l’aggravation de son préjudice pendant 15 mois, soit un ratio de 37,5 % (= 15/40 mois) puisqu’elle a tardé à consigner la provision des honoraires revenant à l’expert judiciaire,
En conséquence, réduire tout montant alloué à Mme [G] au titre de la période susvisée par l’application du ratio (-37,5 %) à toutes les éventuelles sommes auxquelles le tribunal condamnerait les concluants,
2/ sur la période allant du 7 juillet 2017 au 31 décembre 2019, Mme [G] est seule responsable de l’aggravation de son préjudice puisqu’elle a tardé à assigner en ouverture du rapport d’expertise (assignation délivrée près de 30 mois après le dépôt du rapport d’expertise).
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En conséquence, écarter purement et simplement toute demande formée par Mme [G] au titre de cette période puisque celle-ci est l’unique responsable du retard dans l’avancement de ce dossier,
(2) Subsidiairement, si Mme [S] devait être condamnée à indemniser Mme [G] :
– Déclarer qu’en réceptionnant des travaux défectueux et en s’abstenant d’en aviser Mme [S], la société Immo City a manqué à son obligation de conseil de mandataire immobilier et qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité civile à l’égard de sa mandante,
– Déclarer que les travaux de réparation effectués par la société ACPF Rénovation et Maintenance n’étaient pas conformes aux règles de l’art et qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [S],
– Déclarer que la société ACM IARD devra, en sa qualité d’assureur de Mme [S], relever et garantir cette dernière de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
– Condamner la société ACM IARD subrogée dans les droits et obligations de Mme [S] à verser en ses lieu et place toutes sommes auxquelles cette dernière serait condamnée aux termes du jugement à intervenir,
– Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Immo City, de l’ACM IARD, de la Banque Postale, de la société ACPF et son assureur MMA, de Mme [K] et de tous les autres comparants en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mme [S],
(i) Au cours de la période du 11 février 2011 au 05 décembre 2017 (période durant laquelle Mme [S] étant propriétaire du studio, les travaux de réparation conformes aux préconisations de l’expert judiciaire n’avaient pas encore été effectués) :
Il est demandé au tribunal de :
1/ En ce qui concerne les travaux de reprise chez Mme [S] :
– Condamner solidairement les locataires, Mme [W] [M] et M. [P] [N] [T], et leur assureur (La banque Postale Assurances Iard) à verser à Mme [S] la somme de 1.844,60 €,
– Condamner solidairement la société ACPF Rénovation et Maintenance et son assureur MMA, d’une part, et la société Immo City d’autre part, à verser à Mme [S] la somme de 1.383,45 € chacune,
– Condamner la société Immo City à verser à Mme [S] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral lié au manquement à l’obligation de conseil pesant sur Immo City,
2/ En ce qui concerne les travaux de reprise chez Mme [G] :
– Condamner solidairement les locataires, [W] [M] et M. [P] [N] [T], et leur assureur (La banque Postale Assurances Iard) à relever et garantir Mme [S] de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 635,93 € TTC (= 578 € HT),
– Condamner la société ACPF Rénovation et Maintenance et son assureur MMA à relever et garantir Mme [S] de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 572,34 € (soit 520,20 € HT),
– Entériner le pourcentage de responsabilité proposé par l’expert à l’encontre de la société Immo City soit 5% concernant les travaux de reprise de l’appartement de Mme [G],
3/ En ce qui concerne les éventuelles indemnisations des préjudices qui seraient accordées à Mme [G] :
– Déclarer que s’agissant de son préjudice de jouissance la valeur locative de l’appartement de Mme [G] ne peut être de 50% mais seulement au maximum de 20%
– Condamner solidairement les locataires, [W] [M] et M. [P] [N] [T], et leur assureur (La banque Postale Assurances Iard) à :
Pour les dégâts des eaux survenus entre le 6 mars 2014 et le 17 juin 2015 : relever et garantir Mme [S] à hauteur de 100% du préjudice retenu à l’encontre de la concluante et en faveur de Mme [G] (soit 40% des sommes totales qui lui seraient allouées sur cette période),
Pour les sinistres survenus entre le 17 juin 2015 et le 17 février 2016 : relever et garantir Mme [S] à hauteur de 70 % du préjudice retenu à l’encontre de la concluante et en faveur de Mme [G] (soit 40% des sommes totales qui lui seraient alloués sur cette période),
– Appliquer cette méthodologie et ces pourcentages pour toute autre indemnisation de préjudice, y compris moral, dommages, frais et accessoires, que les concluants seraient éventuellement condamnés à payer à Mme [G] pour lesdites périodes,
– Déclarer que pour la période allant du 17 février 2016 au 5 décembre 2017 (date des nouveaux travaux réalisés par Mme [S]), la société ACPF et son assureur, la société MMA, sont responsables à hauteur de 100 % du préjudice qui serait retenu en faveur de Mme [G],
En conséquence, les condamner solidairement à relever et garantir Mme [S] à hauteur de la somme retenue en faveur de Mme [G],
– Retenir le pourcentage de responsabilité proposé par l’expert à l’encontre de la société Immo City soit 5 % concernant les divers préjudices donnant lieu à indemnisation en faveur de Mme [G],
(ii) Au titre de la période postérieure au 5 décembre 2017
A titre principal :
– Déclarer que Mme [S] a effectué les travaux de reprise avant le 5 décembre 2017 conformément aux préconisations de l’expert judiciaire,
– Ecarter en conséquence toute demande dirigée à l’encontre des concluants à compter de cette date, et en particulier s’agissant du calcul du prétendu préjudice allégué par Mme [G] à compter de 2020, calculé selon les modalités des rentes viagères,
A titre subsidiaire :
– Déclarer qu’aux termes de l’acte de cession du studio conclu le 6 décembre 2017 entre Mme [S] et Mme [H], cette dernière s’est engagée à assumer les obligations de Mme [S] découlant du litige l’opposant à Mme [G] (page 5 de l’acte notarié),
– Condamner en conséquence Mme [A] [H] à relever et garantir les concluants de toute condamnation éventuelle qui serait prononcée à leur encontre pour des faits postérieurs à la date de vente du studio,
En tout état de cause :
– Condamner tout succombant à verser à Mme [S] la somme de 8.000 euros au titre de l’art. 700 code de procédure civile,
– Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance « .

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 janvier 2024 et par voie d’huissier aux parties défaillantes les 26 et 27 septembre 2024, Mme [K] demande au tribunal de :
« Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,
Vu les dispositions des articles 544 et 1242 du code civil,
Vu l’article 1732 du code civil,
Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,
Vu le rapport d’expertise de M. [L],
Vu les pièces versées aux débats,
– Déclarer recevable Mme [K] en ses demandes, fins et conclusions ;
– Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [G] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mme [K] ;
– Déclarer l’absence de lien de causalité entre les désordres subis par Mme [G] et la non-conformité des installations sanitaires chez Mme [K] ;
– Déclarer et prendre acte de la réalisation des travaux de mise en conformité dans l’appartement de Mme [K] ;
– Prononcer la mise hors de cause de Mme [K] ;
A titre subsidiaire et si la responsabilité de Mme [K] était retenue:
– Déclarer que s’agissant de son préjudice de jouissance la valeur locative de l’appartement de Mme [G] ne peut être de 50% ;
– Déclarer que la valeur locative à retenir ne peut être que de 10% de la valeur du studio de Mme [G] ;
-Déclarer que la responsabilité de Mme [K] doit être limitée à 5%, ce qui porte le préjudice de jouissance de Mme [G] à la somme globale de 342 euros en sa faveur ;
En tout état de cause,
-Condamner la compagnie d’assurance Natio Assurance à relever et garantir Mme [K] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
-Ordonner que le jugement à intervenir ne bénéficie pas de l’exécution provisoire ;
-Condamner tout succombant à verser à Mme [K] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.  »

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la société Immo City demande au tribunal de :
 » Vu les articles 1240 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats.
A titre principal,
– Déclarer la société Immo City recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
– Constater que Mme [B] [G] est mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard du concluant,
– Constater l’absence de responsabilité de la société Immo City dans les troubles affectant Mme [B] [G],
– Constater l’absence de préjudice certain, direct et actuel et l’absence de lien de causalité direct entre les griefs et les préjudices allégués,
– Prononcer la mise hors de cause de la société Immo City,
Par conséquent,
– Débouter Mme [B] [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Immo City,
A titre subsidiaire,
– Entériner le rapport de M. [L] du 20 juillet 2017 fixant la responsabilité de la société Immo City à 5% s’agissant des troubles subis par Mme [B] [G], soit le versement de la somme de 158,95 euros TTC (154,50 euros HT) pour les travaux de reprise de Mme [B] [G], et la somme de 913,75 euros au titre de son préjudice de jouissance.
– Débouter Mme [B] [G] du reste de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Immo City,
En tout état de cause,
– Débouter Mme [R] [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Immo City,
– Condamner in solidum les parties succombantes à payer à la société Immo City une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Dominique Demeyere « .

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, la société ACPF et MMA demandent au tribunal de :
 » Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport d’expertise,
-Déclarer irrecevable et mal fondée Mme [G] de leurs (sic) demandes formées à l’encontre de la société ACPF et des MMA,
– Mettre hors de cause la société ACPF et les MMA,
-Débouter Mme [G], les consorts [J] /[S] et toutes autres parties des demandes de condamnation à l’encontre de la concluante,
A titre subsidiaire,
-Réduire la part d’imputabilité retenu à l’encontre de la société ACPF à hauteur de 10 %,
-Débouter les consorts [J] /[S] de leurs appels en garantie et de leurs demandes au titre des travaux de remise en état de leur appartement,
Si par extraordinaire le tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre des MMA, et de la société APCF,
– Condamner purement et simplement in solidum les consorts [J] /[S], propriétaires négligents responsables des infiltrations ainsi que Mme [K] et sa compagnie d’assurance ACM IARD et tous autres responsables, à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, L.124-3 et L.121-12 du code des assurances et 334 du code de procédure civile,
– Faire application des franchises et limites de garanties prévues au contrat d’assurance indexées sur l’indice BT 01 au jour du jugement à intervenir,
– Ecarter l’exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature de l’affaire,
– Condamner Mme [G] ou toute autre partie défaillante à payer à la société ACPF et aux MMA la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la même société aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Serge Conti, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile « .

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, Natio Assurance demande au tribunal de :
 » Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées au débat ,
– Déclarer recevables et bien fondées les demandes fins et conclusions de Natio Assurance,
A titre principal
Rejeter l’intégralité des demandes formulées par Mme [G] tant à l’égard de l’assurée de Natio que de Natio elle-même,
Déclarer non mobilisable la garantie responsabilité civile souscrite par Mme [K], faute de lien de causalité établi entre le fait dommageable et le préjudice allégué,
A titre subsidiaire
En cas d’entrée en voie de condamnation à l’encontre de Mme [K];
– Retenir une part d’imputabilité la concernant de l’ordre de 10 %,
– Calculer la privation de jouissance sur une durée maximum de 94 mois avec prise en compte d’un pourcentage de 10% sur le montant de la valeur locative retenu ( 900 euros),
En tout état de cause
Condamner la ou les parties succombantes à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens « .

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 novembre 2023, réitérées le 02 octobre 2024, la SA ACM Iard, (ci-après  » ACM « ) demande au tribunal de :
 » Vu le rapport de l’expert, le contrat d’assurance, l’art. L.133-1 du code des assurances,
– Débouter tant Mme [J] que toute partie (notamment MMA et APCF Rénovation) qui ferait une demande contre les ACM de toute demande qui pourrait être dirigée contre les ACM,
Très subsidiairement et au cas où par extraordinaire une condamnation serait prononcée in solidum, – Condamner Mme [K], ACFP et Immo City à relever et garantir les ACM de la proportion des dommages mise à la charge de chacun par l’expert ne laissant à la charge des ACM que 1271,60EUR+7300EUR dont il faudra en outre retirer la franchise applicable au contrat de Mme [J] soit 225 EUR,
– Débouter dans tous les cas toute partie qui demanderait la condamnation des ACM à indemniser un préjudice moral,
– Débouter toute partie qui en ferait la demande de toute demande au titre de l’art.700 CPC ou des dépens à l’égard des ACM,
– Laisser les dépens à la charge du demandeur.  »

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, la Banque Postale demande au tribunal de :
 » A titre principal :
– Débouter Mme [S], M. [J] et toutes les autres parties à l’instance de leurs demandes de condamnations dirigées à l’encontre de la Banque postale Assurances ;
– Condamner Mme [S], M. [J] ou tout succombant à payer à la Banque Postale Assurances une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance ;
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/11749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ3CT

A titre subsidiaire :
– Débouter Mme [S] et M. [J] de leur demande indemnitaire émise au titre du sinistre survenu le 6 mars 2014, la Banque Postale Assurances ayant d’ores et déjà réglé le coût des travaux de reprise ;
– Débouter Mme [S] et M. [J] de leur appel en garantie à l’encontre de la Banque Postale Assurances au titre des préjudices de jouissance subis par Mme [G] concernant les périodes allant du 6 mars 2014 au 17 juin 2015 et du 17 juin 2015 au 17 février 2016 ;
– Débouter Mme [S] et M. [J] de leurs appels en garantie dirigés à l’encontre de la Banque Postale Assurances au titre des autres demandes indemnitaires émises par Mme [G] ;
A titre infiniment subsidiaire :
– Condamner la société ACPF, les MMA IARD et la société Immo City à relever et garantir indemne la Banque Postale Assurances de toutes les condamnations qui excéderaient les limites des conséquences matérielles du sinistre survenu le 6 mars 2014 ;
En tout état de cause :
– Autoriser la Banque Postale Assurances à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 90 € à l’ensemble des parties ;
– Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.  »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [M] et M. [N] [T], cités dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, ainsi que Mme [H], citée à étude, n’ont pas constitué avocat.

Concernant Mme [M] et M. [N] [T], l’huissier rédacteur du procès-verbal de recherches infructueuses a indiqué que sur place le nom des intéressés ne figurait pas sur les boites aux lettres, et que l’immeuble n’avait ni interphone ni gardien, qu’un voisin interrogé a indiqué ne pas connaître ces noms, et qu’aucune réponse n’a été donnée lorsqu’il a sonné au logement dont la boite aux lettres indiquait  » [H] Griffon « .

L’instruction a été close par ordonnance du 07 octobre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 octobre 2024, a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Compte tenu de l’absence de comparution de certains parties défenderesses, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes de  » constater « , de  » déclarer « , de  » prendre acte « , et  » d’acter  »

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne sont que la reprise des arguments développés dans les écritures des parties et ne constituent dès lors pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/11749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ3CT

Sur la demande de mise hors de cause de M. [J]

A titre liminaire, les consorts [J] concluent à la mise hors de cause de M. [J] à l’encontre de Mme [G] et au bien-fondé de la demande formée en son nom au titre des frais irrépétibles, arguant de ce que celui-ci n’a jamais été propriétaire du lot situé au sein de la copropriété en cause et qu’il a donc été attrait au litige sans raison valable ce qui l’a contraint à engager des frais pour se défendre, soulignant par ailleurs qu’aux termes de ses conclusions d’incident du 27 avril 2022 Mme [G] a d’ailleurs conclu à la mise hors de cause de ce dernier.

Les autres parties ne forment aucune observation sur ce point.

******************

Il ressort des termes de l’acte notarié du 11 février 2011, et n’est au demeurant pas contesté, que seule Mme [S] est devenue propriétaire du studio lot n°22 de l’immeuble en cause.

Il est également constant que Mme [G] ne forme plus, aux termes de ses dernières écritures, de prétentions à l’encontre de M. [J].

Mais tel n’est pas le cas des autres parties, notamment de la société ACPF et de son assureur MMA qui sollicitent sa garantie.

Dans ces conditions la demande de mise hors de cause de M. [J], formée in limine litis, est prématurée et ne saurait être accueillie en l’état.

Il reviendra au tribunal d’examiner, dans le cadre de l’appréciation au fond du litige, si ces prétentions à l’encontre de M. [J] sont fondées ou non.

Sur les demandes principales en indemnisation de Mme [G]

Sur la matérialité des désordres, leurs causes et les responsabilités engagées

Se prévalant des conclusions de l’expertise judiciaire, Mme [G] sollicite l’engagement de la responsabilité de Mme [K] et de Mme [S] dans la survenance des désordres subis au sein de son lot, au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage, en leur qualité de propriétaire respective des lots au sein desquels lesdits désordres trouvent leur origine.

Elle sollicite également l’engagement de la responsabilité délictuelle de la société Immo City, d’une part, et de la société ACPF, d’autre part, en leurs qualités respectives de gestionnaire du bien de Mme [S] et de société ayant exécuté des travaux au sein du lot de cette dernière, aux motifs que la société gestionnaire a failli à sa mission en ne contrôlant pas la bonne exécution des travaux qu’elle avait sollicité, et que la société mandatée à cette fin a réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art.

Elle en déduit être fondée à solliciter leur condamnation solidaire à réparer l’ensemble des préjudices subis du fait desdits désordres, et conteste les moyens allégués par Mme [S] pour minimiser sa part de responsabilité, rappelant que l’expert judiciaire a exclu toute responsabilité de l’ancien propriétaire du lot de cette dernière ou de ses anciens locataires.

En défense, les époux [J]-[S] contestent l’engagement de leur responsabilité et critiquent les conclusions expertales.

Ainsi et d’une part, ils prétendent qu’une partie  » non négligeable  » du préjudice allégué par la demanderesse est dû au mauvais état dans lequel Mme [S] a acquis son lot, du fait fautif du vendeur, et des sinistres antérieurement survenus à la suite desquels aucune remise en état n’avait été décidée.

Ils prétendent d’autre part que s’agissant des sinistres survenus postérieurement au 06 mars 2014 et jusqu’au 5 décembre 2017, la responsabilité des locataires et de leur assureur doit être engagée en raison de leur négligence (ceux-ci ayant en mars 2014 oublié de fermer un robinet pendant des travaux sur parties communes), et de leur défaut d’entretien des lieux.

Ils excipent enfin des responsabilités des sociétés Immo City et ACPF, dont ils prétendent que chacune a manqué à ses missions respectives en qualité de professionnels, s’agissant de la gestion de leur bien pour la première et de réalisation conforme des travaux commandés pour la seconde, pour limiter leur part d’imputabilité et obtenir le cas échéant leur garantie, ainsi que celles de leurs assureurs, en cas de condamnation en paiement.

Mme [K] conteste l’engagement de sa responsabilité dans la survenance des désordres dénoncés par Mme [G] et sollicite sa mise hors de cause, quel que soit le fondement juridique retenu, excipant de l’absence de lien de causalité caractérisé entre lesdits désordres et le prétendu défaut de conformité de ses installations sanitaires ainsi qu’avec les préjudices allégués par la demanderesse.

Elle se prévaut ainsi de ce que son appartement n’est pas situé au-dessus de celui sinistré mais à droite, d’une part, et que l’appartement des époux [J], situé juste au-dessus de celui de Mme [G], présentait quant à lui un état certain d’insalubrité, d’autre part.

Mme [K] souligne en outre que l’expert judiciaire a conclu à l’absence de fuite au niveau de la douche de son lot, et qu’il n’a en revanche pas fait les investigations nécessaires alors que d’autres biens de l’immeuble présentaient d’importants problèmes d’humidité, dans les étages inférieurs, interrogeant quant à la cause réelle de ces infiltrations.

La société Immo City conteste toute faute dans l’exécution de sa mission de gestion du bien appartenant aux époux [J], prétendant avoir été diligente et avoir toujours tenu informé ses mandants de la situation, et soulignant que les travaux réalisés par la société ACPF l’ont été à leur initiative, après avoir refusé les devis présentés par ses soins issus d’autres sociétés de rénovation.

Elle critique les opérations expertales, estimant que le seul fait qu’elle soit une professionnelle de l’immobilier ne suffit pas à caractériser une faute à son encontre.

A titre subsidiaire, la société Immo City sollicite l’entérinement des conclusions de l’expert judiciaire, fixant à 5% sa part d’imputabilité du sinistre, et contestant la caractérisation par la demanderesse tant des préjudices dont elle sollicite réparation que du lien de causalité.

La société ACPF et MMA contestent également toute responsabilité, arguant de ce que les dégâts des eaux signalés sont antérieurs à ses propres interventions et n’ont donc aucun lien avec celles-ci, outre qu’elles sont restées limitées, en raison de la volonté des propriétaires de limiter considérablement les travaux à effectuer dans l’appartement, déjà insalubre.

Elles font également valoir que plusieurs intervenants sont intervenus dans l’appartement pour réaliser une multitude de travaux et qu’aucun des travaux réalisés par ses soins n’est à l’origine d’infiltrations actives.

Elles relèvent en outre que les travaux réalisés en 2016 à savoir le remplacement du bac à douche ne peuvent être à l’origine de fuites actives chez Mme [G] puisque l’appartement n’était alors pas occupé, et qu’aucune fuite n’a été constatée.

A titre subsidiaire, elles sollicitent que la part d’imputabilité de la société ACPF dans la survenance des désordres litigieux soit limité à 10%, et critiquent les prétentions indemnitaires de Mme [G], qu’elles estiment infondées, relevant que celle-ci ne justifie pas des éventuelles sommes perçues par son propre assureur.

Après avoir rappelé n’être l’assureur que de Mme [M], la Banque Postale conclut au rejet des prétentions formées à l’encontre de cette dernière, se prévalant des conclusions expertales et contestant toute prétendue négligence ou défaut d’entretien des lieux loués.

Ni Natio Asurance ni ACM ne font d’observations sur les causes des désordres ou les responsabilités encourues.

******************

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/11749 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ3CT

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, n° RG 12/08393).

Aux termes de l’article 1240 du code civil,  » tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., ass. plèn. 13 janvier 2020 n°17-19.963).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que si l’expert judiciaire présente, dans son rapport dont des extraits seront cités ci-après le couple [J] comme propriétaires du studio, seule Mme [S] en est juridiquement la propriétaire, comme indiqué précédemment.

Le tribunal relève également que si Mme [S] fait état à plusieurs reprises dans ses écritures d’un dégât des eaux survenu postérieurement à l’expertise judiciaire comme prétendument daté du 05 janvier 2021, Mme [G] ne forme aucune prétention à ce titre.

Ceci étant, sur le fond, il s’avère que dans le cadre des réunions expertales, il a été constaté les désordres suivants au sein du lot de Mme [G] :
– lors du rendez-vous d’expertise du 18 février 2016, l’expert judiciaire fait état de  » traces de dégâts des eaux avec des dégradations dans le séjour, la cuisine et l’entrée sur les murs et le plafond.  » Le taux d’humidité a été relevé à hauteur de 50% près de l’entrée dans l’angle, 80% à l’opposé du séjour près de la fenêtre et 25% sur le mur qui avait subi un grand dégât des eaux, concluant  » le séchage est donc en
cours  » ;
– lors du rendez-vous du 09 juin 2016, l’expert judiciaire a constaté 100% d’humidité sur la colonne au milieu de la cuisine sur une seule zone, 100% sur toute une bande au plafond sur environ 1 mètre sur la cloison perpendiculaire à la façade ;
– lors du rendez-vous du 15 février 2017, l’expert judiciaire note que
 » les mesures que nous avons faites ont démontré que tout est sec, il y a juste un point où il y a 22 à 40% mais l’ensemble est quasiment prêt à être repeint « .

La réalité des désordres subis par le lot de Mme [G] n’est au demeurant pas contestée.
S’agissant de leur origine, l’expert judiciaire a pu relever au cours de sa mission, en premier lieu, que si des travaux ont été effectués au sein du lot de Mme [S] en 2012 et 2014, une fuite était en cours lors du rendez-vous de février 2016 sur l’évacuation et une contre-pente dans la cuisine, ainsi qu’une fuite par une soudure mal faite de l’alimentation dans la salle de bains.

L’expert judiciaire note d’une manière générale la mauvaise qualité des travaux réalisés,  » la douche est totalement non conforme, il n’y a pas d’étanchéité, pas de protection sous le bac, pas de rideau, le WC déborde sous la douche, il n’y a pas d’étanchéité ni verticale et horizontale et aucune protection contre les projections. Ce travail est à refaire complètement dans la cuisine et la salle de bains, il faut refaire totalement les alimentations dont les soudures sont inacceptables et fuyardes « .

Il a pu constater en second lieu, au sein du lot appartenant à Mme [K], la présence d’une grille dans la douche au milieu de la paroi, l’eau pouvant couler à l’intérieur de la grille ainsi que  » 100% d’humidité derrière la grille, il y a donc de l’eau qui coule dans cette partie-là quand on prend une douche, jusqu’à chez Mme [G]. Il n’y a pas d’étanchéité ni dessous ni autour de la douche, le carrelage est en très mauvais état, par contre les joints de raccord du bac à douche et du carrelage sont en parfait état.
(…) Toutes les installations sont non conformes et nous demandons à la propriétaire Mme [K], qui est à l’origine, en partie, des désordres chez Mme [G], de refaire totalement les installations sanitaires de cette salle d’eau, avec une pose d’étanchéité dans la douche.  »

L’expert judiciaire conclut en ces termes :  » Les infiltrations chez Mme [G] proviennent des parties privatives des deux lots du 2ème étage, de deux logements différents : celui de M. et Mme [J] et celui de Mme [K].
Elles ont deux origines :
– la non-conformité des installations sanitaires (cuisine et salle de bain) chez M. et Mme [J] (entre autres : fuite encore active au niveau du raccordement WC…)
– la non-conformité des installations sanitaires de Mme [K].
(…)
Les installations de la salle de douche de M. et Mme [J] et de Mme [K] sont totalement non conformes aux règles de l’art. Nous ne savons pas qui a fait les installations chez Mme [K].
Chez M. et Mme [J] certaines installations ont été reprises ponctuellement par l’entreprise ACPF, d’autres sont anciennes « .

L’expert judiciaire retient ainsi les responsabilités suivantes :
 » Responsabilité de M. et Mme [J]
Les locataires de M. [X], ancien propriétaire, Mme [M] et M. [N] sont restés locataires après la vente de l’appartement jusqu’au 17 juin 2015 et sont donc devenus locataire de M. et Mme [J] à compter du 11 février 2011.
(…)
En février 2012, le service de salubrité de la mairie de [Localité 19] prévenait la gestionnaire de M. et Mme [J], Immo City, de  » l’absence d’aération de la salle d’eau « , d’  » une importante humidité « , de
 » l’inefficacité de la ventilation de la cuisine  » et de la  » non conformité d’électricité « .
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
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M. et Mme [J] ont été aussitôt informés par Immo City de l’urgence de procéder à des travaux. (annexe 35).
M. et Mme [J] connaissaient donc l’état du studio au moins dès 2012, puisqu’ils affirment n’avoir jamais visité le logement au moment de l’achat en février 2011.
(…)
Les différents échanges de mails entre Immo City et M. et Mme [J] en 2012 montrent que ceux-ci refusent les devis d’ACPF proposés par Immo City et préfèrent leur entrepreneur M. [D] (qui n’aurait réalisé que les travaux d’électricité. Immo City fait malgré tout intervenir ACPF.
(…)
Nous proposons au tribunal, à qui nous laissons le soin d’apprécier, de mettre à la charge de M. et de Mme [J] (…) 40% des travaux de reprise chez Mme [G].

Responsabilité de M. [X]
M. [X] a vendu son appartement en février 2011 à M. et Mme [J].
Après vérification, il n’apparaît nullement dans le contrat de vente du 11/02/2011 que M. [X] devait refaire l’étanchéité du studio comme l’affirment M. et Mme [J]. (…)
M. et Mme [J] ont donc acheté le studio en l’état.
Nous proposons au tribunal de ne pas retenir la responsabilité de l’ancien propriétaire M. [X] bien que des malfaçons aient déjà existé probablement au moment de la vente en 2011, M. et Mme [J] ont acheté le studio en l’état, sans le visiter.

Responsabilité d’ACPF
L’entreprise ACPF a réalisé les travaux suivants :
facture du 08/12/2012 : dépose et remplacement du mélangeur et des flexibles fuyants de l’évier
facture du 31/03/2014 : raccordement en cuivre sur la nouvelle colonne d’eau
facture du 17/02/2016 : soit 5 mois après le départ des locataires et plus de 2 ans après l’ordonnance de référé : dépose et remplacement du bac à douche, dépose et remplacement des arrivées d’eau du lavabo, évier et bac à douche, création de nouvelles évacuations en PVC, fourniture et pose de deux prises PC et une prise téléphone, mise en jeu de la fenêtre.
L’entreprise ACPF a posé une nouvelle douche sans étanchéité, ce qui est non conforme aux règles de l’art.
Nous avons vu que les reprises de canalisations n’étaient pas pérennes, les soudures mal faites et fuyardes.
(…)
Nous proposons au tribunal, de retenir la responsabilité de l’entreprise APCF à hauteur de 15% (…).

Responsabilité d’Immo City
Immo City était le gestionnaire de M. et Mme [J] à partir du 09 décembre 2011.
Le mandat d’Immo City précise qu’ » aucuns travaux ne seront autorisés sans l’accord du propriétaire « .
(…)
Immo City a eu beaucoup de mal à convaincre les propriétaires de la nécessité de travaux en urgence, et M. et Mme [J] ne se sont pas déplacés à la suite du courrier de la Ville de [Localité 19] en août 2012.
Face à l’incapacité de M. et Mme [J] de produire un devis de professionnel on ne peut reprocher à Immo City d’avoir proposé l’entreprise ACPF pour des travaux ponctuels en urgence.
Immo City a réagi aux demandes des locataires, du service de salubrité de la Mairie de [Localité 19] et de Mme [G] en 2012, en contactant M. et Mme [J] (…).
On peut lui reprocher tout au plus d’avoir accepté des travaux mal faits et de ne pas en avoir averti M. et Mme [J].
Nous proposons au tribunal, à qui nous laisserons le soin d’apprécier, de retenir une petite part de responsabilité pour Immo City, s’agissant d’un professionnel de l’immobilier (..) à la charge de 5% .
(…)

Responsabilité de Mme [K]
(…) les installations privatives de Mme [K] sont à l’origine d’infiltrations chez Mme [G] (…).
Mme [K] n’ayant fourni aucun devis malgré nos demande répétées (…).
Nous proposons au tribunal, à qui nous laisserons le soin d’apprécier, de mettre à la charge de Mme [K] 40% (…).

Responsabilité de Mme [M] et de M. [N]
(…) Ils ont quitté le studio le 17 juin 2015, soit avant le début des opérations d’expertise commencées en février 2016.
Mme [M] et M. [N] se plaignent de l’existence de fuite en février 2012, M. et Mme [J] en sont avertis en mars 2012, mais la réparation des fuites ne sera faite qu’en novembre 2012 par ACPF diligentée par Immo City.
Mme [M] et M. [N] seraient responsables du dégât des eaux de 2014, dû à un robinet oublié lors de travaux de raccordement sur les parties communes, cet accident a fait l’objet d’un constat amiable et aurait dû être pris en charge par les assurances, nous n’avons pas eu connaissance de suites données à cette déclaration de sinistre.
Mme [G] se plaint de nombreux dégâts des eaux depuis plusieurs années mais hormis pour cet accident aucune pièce reçue ne permet de dire que les locataires sont à l’origine des infiltrations.
Nous rappelons que des travaux ont été faits après leur départ.
(…)
Les locataires ne sont pas responsables des installations sanitaires non conformes de leur propriétaire.
Nous proposons au tribunal de ne pas retenir la responsabilité de Mme [M] et de M. [N] …).  »

Il s’évince de l’analyse combinée de ces constats et conclusions expertales, qui bien que contestées en défense ne sont contredites par aucune autre pièce des débats suffisamment probante, que les désordres subis par Mme [G] au sein de son lot trouvent directement leur origine dans la défectuosité des installations sanitaires privatives des lots de Mme [S] et de Mme [K].

Ces désordres, par la durée de leur répétition et par leur ampleur, ayant affecté une grande partie du logement de l’intéressée qui présente une superficie modeste de 30 m², sont constitutifs de troubles excédants ceux normaux du voisinage.

Par conséquent, en premier lieu, les responsabilités de Mme [S] et de Mme [K] en leur qualité de propriétaires des lots à l’origine de ces troubles sont engagées dans la survenance des désordres objets du litige.

Le moyen allégué en défense par Mme [S], tenant à la responsabilité de l’ancien propriétaire de son lot, est inopérant dès lors qu’il est caractérisé la persistance du trouble postérieurement à l’achat par la défenderesse du lot litigieux, d’une part, qu’il est impossible en l’état des éléments au débat de déterminer quelles non conformités dénoncées par l’expert judiciaire auraient pu éventuellement relever de la responsabilité de l’ancien propriétaire, d’autre part, outre qu’en toute hypothèse il revenait au besoin à Mme [S] d’attraire à la cause en garantie son auteur, ce qu’elle n’a pas fait.

Au surplus le tribunal retient, comme souligné par l’expert judiciaire, que Mme [S] a acquis le bien en l’état, sans le visiter, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir de sa propre négligence au moment de la conclusion de l’acte pour désormais échapper à sa responsabilité, objective, de propriétaire.

En deuxième lieu, les éléments précités permettent également de caractériser une faute délictuelle de la société ACPF à l’encontre de Mme [G], au regard de la non conformité des travaux réalisés par ses soins au sein du studio appartenant à Mme [S] en 2012 et 2014, et ce alors que sa qualité de professionnelle en la matière n’est pas contestée.

Nonobstant le caractère ponctuel des interventions de la société ACPF au sein du lot de Mme [S] ainsi que l’éventuelle intervention, au demeurant non-établie, d’autres professionnels, la non conformité des travaux effectués par la défenderesse, couplée à l’état antérieur d’insalubrité des lieux, a contribué directement à l’aggravation des désordres dénoncés par Mme [G] au sein de son logement.

La responsabilité délictuelle de la société ACPF doit donc également être retenue.

Concernant en troisième lieu la société Immo City, le contrat de mandat de gestion portant sur le bien de Mme [S] faisait effectivement état, comme relevé par l’expert judiciaire, que celle-ci devait être avisée et autoriser les travaux de  » réparations, reconstruction, changements de distributions…  » ; mais il précisait également  » en cas d’urgence, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant « .

Or il ressort de la lecture des pièces produites par la société Immo City, dont notamment les échanges de courriels avec Mme [S] ou son époux, qu’elle n’a eu de cesse de prévenir utilement ces derniers des nombreuses difficultés rencontrées par les locataires (fuites, problèmes d’eau chaude, par exemple), de leur demander leur avis et accord quant aux travaux à mener, et leur a utilement transmis le courrier de la mairie de [Localité 19] du 09 août 2012, auquel aucune réponse utile de Mme [S] n’a été donnée.

Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
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A tel point que près de trois ans après, par courriel du 09 octobre 2015, la société Immo City a fait parvenir à sa mandataire un nouvel écrit émanant des services de la Mairie de [Localité 19] faisant état notamment de l’  » insuffisance d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires  » et de  » l’état précaire des installations sanitaires « , ledit service délivrant  » injonction de faire cesser ces insalubrités de manière efficace et durable « , à savoir  » afin de faire cesser les infiltrations qui affectent le logement de l’étage inférieur  » et de  » exécuter tous travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements de parois et de sol détériorés par les infiltrations « .

La société Immo City a par ailleurs correctement rempli sa mission lorsque, au mois de février 2012, elle a pris l’initiative de mandater la société ACPF afin de réaliser des travaux de remise en marche du ballon d’eau chaude, en urgence.

En effet, après une plainte des locataires de ne plus avoir d’eau chaude, la société Immo City a sollicité son mandant par un premier mail du 18 février 2015 au matin, auquel il lui a été répondu de prendre contact avec M. [D].

Par courriel du 20 février 2012, la société Immo City a saisi à nouveau son mandant en ces termes  » M. [D] m’informe qu’il attend toujours confirmation de votre part pour se déplacer chez vos locataires. Je vous ai indiqué que nous ne pouvons pas laisser le locataire sans eau chaude et il fait froid. On est vendredi, alors que vous avez été averti mercredi matin à 8h38.
Sans retour de votre part avant la fin de l’après-midi, nous mandatons la société ACPF pour faire ces travaux « .

Le courriel de réponse de M. [J] n’est intervenu qu’en date du 23 février suivant.

Dans ces conditions, comme pertinemment retenu par l’expert judiciaire, il ne saurait être considéré comme caractérisé un quelconque manquement de la société Immo City à ses obligations contractuelles, dont ses devoirs d’information et de conseil.

En outre, et contrairement sur ce point à ce qu’a préconisé l’expert judiciaire, le fait pour la société Immo City d’avoir réceptionné les travaux accomplis par la société ACPF n’est pas davantage constitutif d’une faute, sa qualité de société professionnelle de l’immobilier ne permettant pas à elle seule de considérer qu’elle était apte, dès l’achèvement des travaux litigieux, à déceler les non-conformités desdits travaux, étant rappelé que ladite société n’est pas une professionnelle du bâtiment, ses missions étant la gestion et l’administration de biens.

La responsabilité de la société Immo City ne sera dès lors pas retenue.

S’agissant enfin des locataires du studio de Mme [S], s’il n’est pas contesté qu’ils ont pu, en mars 2014, oublier de fermer un robinet, ce seul événement isolé ne permet pas en soi de retenir leur responsabilité dès lors qu’il n’est établi ni par l’expertise judiciaire ni par aucun autre élément au débat dans quelle mesure cet oubli accidentel a été à l’origine des infiltrations dont s’est plaint Mme [G], et alors que malgré la réalisation de travaux postérieurement, les désordres ont persisté.
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Par ailleurs, si Mme [S] se prévaut à leur encontre de négligence et d’un défaut d’entretien des lieux, elle succombe à les caractériser ; le seul fait qu’ils aient pu occuper les lieux, d’une surface très modeste (12 m²), avec leurs enfants, n’est pas probant, alors qu’à l’inverse, comme cela ressort de l’écrit de la Mairie de [Localité 19] du 09 août 2012 ledit studio était dans un état certain d’insalubrité, ayant notamment été relevé
 » l’inefficacité de la ventilation de la cuisine « , ce qui relève de la seule responsabilité du propriétaire.

Enfin, le courriel adressé par M. [J] à la société Immo City, daté du 27 février 2015, dans lequel il dénonce la prétendue négligence des locataires ne saurait davantage être retenu dès lors qu’il se contente de reprendre les dires d’un tiers et que ceux-ci ne sont pas corroborés, outre qu’en toute hypothèse nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Ainsi, faute de caractériser une quelconque faute délictuelle à leur endroit, la responsabilité de Mme [M] et de M. [N] [T] ne sera pas retenue.

En conclusion, sont retenues les responsabilités de Mme [S], de Mme [K] et de la société ACPF dans la survenance des désordres dénoncés par Mme [G] au sein de son lot.

Il n’y a pas lieu à les condamner in solidum à réparer le dommage subséquent, dès lors que Mme [G] sollicite, aux termes de ses dernières écritures, la condamnation de chaque partie à des quantum précis, de manière conjointe, et uniquement la condamnation de chacune d’entre elles avec leurs assureurs respectifs.

Compte tenu des développements précédents, les demandes en paiement formées par Mme [G] à l’encontre de la société Immo City seront nécessairement rejetées.

Il en sera de même des demandes en paiement et en garantie formées par Mme [S] à l’encontre de Mme [M], de M. [N] [T], de la Banque Postale et de la société Immo City.

Enfin et pour le même motif, les demandes de garanties formées par la Banque Postale et la société Immo City deviennent sans objet.

Sur la réparation des préjudices de Mme [G]

Mme [G] réclame à l’égard de chacune des parties responsables et de leurs assureurs, au prorata de leur part d’imputabilité fixée par l’expert judiciaire, le paiement des frais de travaux de reprise de son appartement, ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance et celui moral, excipant d’une dégradation de son état de santé subséquent à l’état d’humidité constant de son lieu de vie.

S’agissant plus particulièrement du préjudice de jouissance, Mme [G] prétend qu’elle ne peut profiter pleinement de son appartement du fait des infiltrations répétées, subies depuis plusieurs années, et soutient être privée à hauteur de 50% de la valeur locative du logement (cuisine et salon – salle à manger), sur une surface totale de 30 m².

Elle estime que ledit préjudice a couru du 06 mars 2014 au 28 janvier 2022, date où elle a pris connaissance de la réalisation des travaux de remise en état chez Mme [K], considérant qu’elle ne pouvait faire de travaux chez elle tant que les logements à l’origine des désordres n’avaient pas eux-mêmes fait l’objet d’une réfection complète.

Elle distingue une première période (mars 2014 – 6 juillet 2017 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire) pendant laquelle elle estime que sa privation de jouissance est du fait de l’ensemble des parties responsables, à hauteur des parts d’imputabilité retenues par l’expert judiciaire ; une deuxième période (juillet 2017 – décembre 2019), durant laquelle elle soutient avoir continué de vivre dans un logement insalubre car ignorant que des travaux de réfection avaient été réalisés au sein du domicile de Mme [S], pour en déduire que celle-ci et Mme [K] doivent seules l’indemniser pour cette période, à hauteur respectivement de 60% et de 40% ; et enfin une troisième période allant du mois de décembre 2019 au 28 janvier 2022, date à laquelle elle affirme avoir été informée des travaux de réfection réalisés chez Mme [K], et pour laquelle elle sollicite de n’être indemnisée que par cette dernière.

Elle réclame également le paiement, au même titre, d’une somme globale de 275 euros représentant 4 jours de loyer et des frais de garde-meubles, excipant de son impossibilité d’habiter son logement durant la période de réalisation de travaux de reprise chez elle.

Mme [G] conteste avoir elle-même contribué à son propre préjudice, affirmant avoir tardé à consigner les frais d’expertise pour des raisons indépendantes de sa volonté, et avoir tardé à assigner au fond en l’absence de toute information des défenderesses quant à la réalisation des travaux de remise en état dans leur lot respectif et de toute proposition de règlement amiable.

Enfin, Mme [G] forme des demandes en paiement au titre de frais divers (frais de délivrance de l’acte d’assignation en référé, frais d’expertise et frais d’avocats).

Les époux [J]-[S] critiquent les prétentions indemnitaires de Mme [G], qu’ils estiment injustifiées dans leur principe et leur montant.

Ils se prévalent de ce que Mme [G] a contribué à son propre préjudice puisqu’elle a tardé à consigner pour les frais d’expertise judiciaire, d’une part, et ensuite à assigner en ouverture de rapport au fond

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à Mme [B] [G], à titre indemnitaire, les sommes de :
1.271,86 euros en réparation du préjudice matériel,
12.310 euros en réparation du préjudice de jouissance,
600 euros en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE Mme [Z] [K] in solidum avec la SA Natio Assurance à payer à Mme [B] [G], à titre indemnitaire, les sommes de :
1.271,86 euros en réparation du préjudice matériel,
17.310 euros en réparation du préjudice de jouissance,
600 euros en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE la SARL ACPF Rénovation et Maintenance in solidum avec la SA MMA IARD à payer à Mme [B] [G], à titre indemnitaire, les sommes de :
476,94 euros en réparation du préjudice matériel,
2.741,25 euros en réparation du préjudice de jouissance,
225 euros en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE la SA Natio Assurances à garantir Mme [Z] [K] des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

CONDAMNE la SA MMA IARD à garantir la SARL ACPF Rénovation et Maintenance des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police,

DEBOUTE Mme [B] [G] du surplus de ses demandes indemnitaires,

DEBOUTE Mme [B] [G] de sa demande de condamnation in solidum formée à l’encontre de la SA ACM IARD,

DEBOUTE Mme [B] [G] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la SARL Immo City,

DEBOUTE la SARL ACPF Rénovation et Maintenance et la SA MMA IARD de leurs demandes en paiement et en garantie formées à l’encontre de M. [O] [J], de Mme [R] [S] et de la SA ACM IARD,

CONDAMNE in solidum la SARL ACPF Rénovation et Maintenance et la SA MMA IARD à régler à Mme [R] [S] la somme de 691,72 euros au titre des travaux de réfection de son lot,

DEBOUTE Mme [R] [S] du surplus de ses demandes en paiement et en garantie formées à l’encontre de la SARL ACPF Rénovation et Maintenance, de la SA MMA IARD, de Mme [W] [M], de M. [P] [N] [T], de la Banque Postale Assurances, de la SARL Immo City, et de Mme [A] [H],

DEBOUTE Mme [R] [S] de ses demandes en paiement et en garantie formées à l’encontre de Mme [W] [M], de M. [P] [N] [T], de la Banque Postale Assurances, de la SARL Immo City, et de Mme [A] [H],

DEBOUTE Mme [R] [S] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SA ACM IARD,

DECLARE que les demandes de garanties formées par la Banque Postale et par la SARL Immo City sont sans objet,

CONDAMNE in solidum Mme [S], Mme [K], la SA Natio Assurances, la SARL ACPF Rénovation et Maintenance et la SA MMA IARD à payer à Mme [B] [G] une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à la SARL Immo City une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [S], Mme [K], la SA Natio Assurances, la SARL ACPF Rénovation et Maintenance et la SA MMA IARD aux dépens,

AUTORISE Maître Dominique Demeyere à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 14 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente