|
L’Essentiel : La société CDC HABITAT, propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier à [Localité 7] (93), a été assignée par le syndicat des copropriétaires pour charges impayées. Malgré son absence au tribunal, CDC HABITAT a été condamnée à verser 15 863,07 euros pour appels de charges, ainsi que 600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le tribunal a également ordonné l’exécution provisoire de la décision et a condamné CDC HABITAT aux dépens, tout en accordant 800 euros au syndicat pour des frais non compris. La décision a été signée par le juge et la greffière.
|
|
Propriétaire et Contexte de l’AffaireLa société CDC HABITAT est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné CDC HABITAT devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir le paiement de charges impayées, ainsi que des dommages et intérêts. Demandes du Syndicat des CopropriétairesLe syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner CDC HABITAT à verser 33 040,20 euros pour des appels impayés, 10 000 euros en dommages et intérêts, et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également demandé que l’exécution provisoire soit maintenue. Absence de Comparution de CDC HABITATCDC HABITAT, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat ni comparu devant le tribunal. En conséquence, le juge a statué sur le fond de l’affaire en se basant sur les éléments fournis par le syndicat. Obligation de Payer les Charges de CopropriétéSelon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine et exigible. CDC HABITAT n’ayant pas contesté cette approbation, elle est tenue de payer. Justification de la Demande de PaiementLe syndicat a produit plusieurs documents pour justifier sa demande, y compris la matrice cadastrale et le procès-verbal de l’assemblée générale. Toutefois, certains frais ont été exclus du décompte, notamment des frais de contentieux et une somme non justifiée. Montant Condamné à PayerLe tribunal a condamné CDC HABITAT à payer 15 863,07 euros au titre des appels de charges, avec des intérêts au taux légal à compter de la décision. Les frais de recouvrement ont été rejetés faute de justification d’une mise en demeure. Dommages et Intérêts pour Résistance AbusiveLe tribunal a également accordé 600 euros de dommages et intérêts à cause de la mauvaise foi de CDC HABITAT, qui a causé un préjudice au syndicat en ne s’acquittant pas de ses charges malgré la possibilité de céder des lots. Condamnation aux Dépens et Frais Non ComprisCDC HABITAT a été condamnée aux dépens de l’instance, et le syndicat des copropriétaires a reçu 800 euros pour les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée. Conclusion du JugementLe tribunal a statué en faveur du syndicat des copropriétaires, condamnant CDC HABITAT à verser les sommes demandées, tout en déboutant certaines de ses demandes. La décision a été signée par le juge et la greffière au Palais de Justice. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la même loi ne peut refuser de payer les sommes réclamées. Quels sont les effets de l’absence de contestation des comptes approuvés par l’assemblée générale ?L’absence de contestation des comptes approuvés par l’assemblée générale a des conséquences importantes, comme le précise l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article indique que : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision ne peut plus s’y opposer. » Cela signifie que si un copropriétaire ne conteste pas les comptes dans le délai imparti, il est réputé avoir accepté ces comptes. Par conséquent, il ne peut pas refuser de payer les charges qui en découlent, car la créance devient exigible. Quelles sont les conditions pour que le syndicat des copropriétaires puisse réclamer des frais de recouvrement ?Les conditions pour que le syndicat des copropriétaires puisse réclamer des frais de recouvrement sont énoncées dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que : « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. » Il est donc essentiel que le syndicat justifie l’envoi d’une mise en demeure préalable pour que ces frais soient à la charge du copropriétaire. En l’absence de cette justification, comme dans le cas de la société CDC HABITAT, le syndicat ne peut pas obtenir le remboursement des frais de recouvrement. Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement des charges de copropriété ?Les conséquences d’un retard de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Cela signifie que le créancier a droit à des intérêts moratoires sans avoir à prouver un préjudice. De plus, si le créancier subit un préjudice distinct du retard, il peut également demander des dommages et intérêts pour ce préjudice. Dans le cas présent, la société CDC HABITAT a été condamnée à verser des dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi, qui a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Quelles sont les dispositions concernant les dépens et les frais non compris dans les dépens ?Les dispositions concernant les dépens et les frais non compris dans les dépens sont régies par les articles 696 et 700 du code de procédure civile. L’article 696 précise que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » De plus, l’article 700 stipule que : « Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, la société CDC HABITAT, en tant que partie perdante, a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre des frais non compris dans les dépens au syndicat des copropriétaires. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/01492 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZOE
N° de MINUTE : 25/00009
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE CANAL DE L’OURCQ PARKINGS SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CHARLES BAUMANN, SAS
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1487
C/
DEFENDEUR
S.A. CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
La société CDC HABITAT est propriétaire des lots 7049, 7110, 7050 et 7051 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société CDC HABITAT devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la société CDC HABITAT à lui payer la somme de 33 040,20 euros au titre des appels impayés au 31 janvier 2024, dont 335 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023
-condamner la société CDC HABITAT à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la société CDC HABITAT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Amina KHALED TAMANI
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.
La société CDC HABITAT, régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires d’approbation des comptes du 21 septembre 2022
-un décompte des impayés arrêté au 31 janvier 2024 à la somme de 33 040,20 euros
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 335 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
Il convient également de déduire du décompte la somme de 16 842,13 euros appelée le 16 novembre 2022 sous l’intitulé « REPRISE SOLDE CITYA », qui n’est justifiée par aucune pièce.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 863,07 euros au titre des appels de charges selon décompte arrêté au 31 janvier 2024.
Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire l’accusé de réception de sa mise en demeure, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de 335 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il ressort de la matrice cadastrale que la société CDC HABITAT est propriétaire de dizaines de lots au sein de la copropriété, consistant principalement en des parkings. Son refus de s’acquitter de ses charges, ce alors qu’elle a toujours la possibilité de céder certains de ses lots pour apurer sa dette, caractérise sa mauvaise foi.
Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.
La société CDC HABITAT sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société CDC HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Amina KHALED TAMANI.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.
Le tribunal,
-Condamne la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93) les sommes de :
-15 863,07 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision
-600 euros à titre de dommages et intérêts
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
-Condamne la société CDC HABITAT aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Amina KHALED TAMANI en application de l’article 699 du code de procédure civile,
-Condamne la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 13 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CORON
Laisser un commentaire