ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 10 Janvier 2025
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame ZABNER,

N° RG 23/03059 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3RYE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en son établissement secondaire situé sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Caisse D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.I. MIDI PATRIMOINE dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. ANIMALIS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

Faits procédure et prétentions des parties

La société CEPAC FONCIERE, précédemment dénommée la SCI MIDI PATRIMOINE est propriétaire depuis le 25 mars 2015 notamment du lot n°7 d’un immeuble situé [Adresse 1] dans le 6ème arrondissement de Marseille, soumis au statut de la copropriété.

Ce lot n°7 a été donné à bail le 22 décembre 2022 par la société CEPAC FONCIERE représentée par la CAISSE D’EPARGNE CEPAC à la SAS ANIMALIS.

Se plaignant de travaux réalisés au [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] a fait citer, par acte de commissaire de justice des 14 et 28 juin 2023, la SCI MIDI PATRIMOINE, la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Provence Alpes Corse et la société ANIMALIS devant le juge des référés de ce tribunal pour obtenir leur condamnation :

A interrompre in solidum les travaux actuellement développés [Adresse 1], A démolir les travaux réalisés et à remettre en état les lieux en leur état d’origine sous astreinte de 5000€ par jour et ce pendant un délai de 15 jours à compter de la présente assignation, l’astreinte pouvant être alors liquidée par la juridiction des référés s’il n’était pas déféré, A payer in solidum la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [P] [R], commissaire de justice en date du 22 mai 2023.
Par acte de commissaire de police en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE a assigné la société civile immobilière MIDI PATRIMOINE devant le juge des référés. Il lui demande de :
Condamner la SCI MIDI PATRIMOINE à interrompre les travaux actuellement développés [Adresse 1], et ordonner la démolition des travaux réalisés et la remise en état des lieux en leur état d’origine à peine d’une astreinte de 5000€ par jour et ce pendant un délai de 15 jours à compter de la présente assignation, l’astreinte pouvant être alors liquidée par la juridiction des référés s’il n’était pas déféré, Condamner la SCI MIDI PATRIMOINE à payer la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [P] [R], commissaire de justice en date du 22 mai 2023.
Par ordonnance de référé en date du 4 octobre 2024, le juge a ordonné la jonction des procédures RG n°23/3059 et RG n°24/428 sous le RG n°23/3059 ainsi que la réouverture des débats afin de permettre aux parties de repréciser les conclusions et les pièces échangées contradictoirement et sur lesquelles la juridiction doit se baser pour statuer.

A l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] maintient intégralement ses demandes et s’oppose à la demande de règlement amiable.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la situation perdure depuis longtemps, que les travaux réalisés sont manifestement illicites puisque effectués sur des parties communes et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il est urgent, dans l’intérêt des copropriétaires, que les travaux soient suspendus et les lieux remis en état.

Il considère être compétent pour solliciter la remise en état des lieux puisqu’il est, en sa qualité de syndicat de copropriété et en vertu de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, chargé de conserver l’immeuble et d’administrer les parties communes, peu important que les travaux affectant les parties communes ou pouvant modifier l’aspect extérieur de l’immeuble aient été réalisés par le propriétaire ou le locataire.

Il précise que la demande formulée par la société CEPAC de voir régularisés les travaux déjà réalisés a été rejetée par la majorité des copropriétaires dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire en date du 7 juillet 2024.

Il souligne avoir engagé un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives à l’encontre de l’autorisation donnée par la métropole Aix-Marseille-Provence pour les travaux litigieux, lesquels ont fait l’objet d’un avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France, l’instance étant toujours en cours.

La société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Provence Alpes Corse demande au juge de :
Déclarer irrecevables les demandes formulées par le demandeur à son encontre, Prononcer sa mise hors de cause, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercuce la SAS FONCIA MARSEILLE à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle n’est plus propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] puisqu’elle a consenti un apport en nature de divers biens immobiliers dont cet immeuble à la SCI MIDI PATRIMOINE, de sorte qu’elle n’a donc aucun intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure.

La société CEPAC FONCIERE demande au juge de :

Sur la demande reconventionnelle de la société Animalis de condamnation de la société CEPAC FONCIERE
In limine litis, se déclarer incompétent au profit du tribunal de commerce de Marseille,Déclarer la société Animalis irrecevable en sa demande de provision et la rejeter sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, débouter la société Animalis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause, condamner la société Animalis à payer à la société CEPAC Foncière la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] :
A titre principal,
ordonner la jonction des instances n° 24/00428 et n° 23/03059, convoquer les parties à une audience de règlement amiable, surseoir à statuer jusqu’à l’issue de cette procédure, A défaut, proposer aux parties une mesure de médiation confiée à un médiateurou un centre de médiation inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’Aix en Provence ;réserver les frais irrépétibles et les dépens.A titre subsidiaire :
condamner la société Animalis à relever et garantir la société CEPAC Foncière de l’ensemble des condamnations ou obligations qui pourraient être mises à sa charge, débouter la société Animalis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner la société Animalis payer à la société CEPAC Foncière la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.A titre infiniment subsidiaire,
renvoyer l’affaire à une audience au fond en application de l’article 837 du Code de procédure civile ;
A l’appui de ses demandes, elle fait valoir in limine litis que la demande de provision de la société Animalis est fondée sur le paiement d’une facture et non relative au statut des baux commerciaux, de sorte le tribunal de commerce est seul compétent, le litige intervenant entre deux sociétés commerciales.

Elle souligne que la demande principale portant sur l’application d’un règlement de copropriété, la demande reconventionnelle relative au paiement d’une facture est irrecevable car n’ayant pas de lien suffisant. Elle ajoute que la facture dont la société Animalis sollicite le règlement n’apparait pas justifiée, ni due.

Elle considère que, compte tenu de la nature du litige, une solution doit pouvoir être trouvée de manière amiable.

Elle souligne que le bail commercial qui la lie à la société Animalis prévoit sa garantie en cas de recours d’un tiers du fait de l’enseigne du preneur. Elle conteste manquer à son obligation de délivrance puisque rien n’empêche la société Animalis de jouir du local loué et d’y exploiter son activité commerciale. Elle relève que la société Animalis a commis une faute en entamant ses travaux, considérant que l’avis de l’ABF et l’arrêté de non opposition à la déclaration préalable de travaux étaient suffisants sans avoir sollicité auprès de son bailleur qu’il interroge les copropriétaires pour autorisation, et ce alors même que le bailleur l’avait alerté sur la nécessité de cette procédure.

La société Animalis demande au juge de :
A titre préalable,
faire droit aux demandes de convocation des parties à une audience de règlement amiable, ou de proposition d’une mesure de médiation ;
A titre principal,
juger que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] est irrecevable à l’égard de la société ANIMALIS et l’en débouter ; juger que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile se heurte à contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé ; juger que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ne concerne ni la prévention d’un trouble imminent, ni la cessation d’un trouble manifestement illicite, et dire n’y avoir lieu à référé sur ce fondement également ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sus [Adresse 1] et les sociétés CEPAC et CEPAC FONCIERE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire,
condamner la société CEPAC FONCIERE à garantir et relever indemne la société ANIMALIS de toute condamnation à son égard ;
A titre reconventionnel,
condamner par provision la société CEPAC FONCIERE la somme de 27.656€ HT avec intérêts de droit à compter du 29 février 2024 ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sus [Adresse 1] et la société CEPAC à payer à la société ANIMALIS la somme de 5000€ aux titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le demandeur a attendu la fin des travaux et le début de l’exploitation commerciale du local pour engager une action en référé et ce sans demande ni mise en demeure préalable. Elle souligne ne pas être copropriétaire, de sorte que toute action directe du syndicat des copropriétaires contre elle est irrecevable. Elle ajoute que toute action est irrecevable faute de démonstration de la carence du propriétaire. Elle rappelle qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés de se prononcer en l’espèce sur la responsabilité du bailleur, ce d’autant qu’elle apparait comme sérieusement contestable. Elle relève que les travaux litigieux étaient autorisés expressément par le règlement de copropriété. Elle souligne que rien ne permet d’établir que la façade du local qu’elle loue est une partie commune. Elle considère que le bailleur doit la garantir, compte tenu de son obligation de lui délivrer un local immédiatement exploitable, et dans la mesure où il aurait dû obtenir les autorisations nécessaires à l’exploitation auprès des copropriétaires.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

Sur la demande de mesure alternative

Aux termes de l’article 774-1 du code de procédure civile, Le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge.

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. Ce pouvoir appartient également au juge des référés, en cours d’instance.

Si le juge des référés dispose bien du pouvoir d’ordonner une médiation en cours d’instance, il apparait, en l’espèce, que certaines parties ont clairement manifesté leur désaccord à l’instauration d’une telle procédure. Par ailleurs, la nature du litige n’apparait pas adaptée à la demande. Enfin, il sera relevé que des instances sont en cours devant la justice administrative entre les parties.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la mise hors de cause de la société CEPAC FONCIERE

La société CEPAC FONCIERE justifie avoir, par acte notarié en date du 25 mars 2015, apporté en nature à la SCI MIDI PATRIMOINE des biens immobiliers dont l’immeuble sis [Adresse 4].

N’étant donc plus propriétaire de cet immeuble, cette qualité ayant justifié sa mise en la cause, il convient donc de prononcer sa mise hors de cause.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de la société ANIMALIS

Aux termes de l’article L. 211-3 code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a plénitude de juridiction car il connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

En l’espèce, les demandes principales du le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE ne justifient pas la compétence du tribunal de commerce. En ce qui concerne les demandes reconventionnelles de la société ANIMALIS, la compétence exclusive du tribunal de commerce n’est pas justifiée non plus.

Par conséquent, l’exception de compétence soulevée par la société CEPAC FONCIERE sera rejetée.

Par ailleurs, il apparait que la demande reconventionnelle est relative au paiement par le propriétaire d’une partie des travaux litigieux de sorte que cette demande se rattache bien à l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE contre la société ANIMALIS

Il apparait que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE formule ses demandes à l’encontre du propriétaire et du locataire, compte tenu de l’incertitude sur les responsabilités de chacun.

Ses demandes sont donc parfaitement recevables.

Sur la demande d’interruption des travaux, de démolition et de remise en état

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Même en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés tire de l’article 809 du code de procédure civile le pouvoir d’ordonner toute mesure de nature à mettre fin à un trouble manifestement illicite. Le même texte lui permet d’octroyer une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercuce la SAS FONCIA MARSEILLE ne justifie d’aucune urgence de sorte que ses demandes sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ne peuvent être admises.

Sur le fondement de l’article 835 de ce même code, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercuce la SAS FONCIA MARSEILLE considère que le seul fait que les travaux engagés n’aient pas été autorisés par une décision d’assemblée générale des copropriétaires suffit pour justifier leur caractère illicite.

Or, il apparait qu’est contestée la question du caractère commun de la devanture où ont été réalisés les travaux litigieux, mais également la nécessité même d’une autorisation de travaux.

La société ANIMALIS considère en effet que le règlement de copropriété définit comme des parties communes uniquement les ouvrages structurants de l’immeuble et non pas ses éléments non structurants ni de leur surface. Elle estime par ailleurs que ce même règlement de copropriété contient en lui-même l’autorisation de poser sur la façade de l’immeuble une enseigne lumineuse conforme au standard de la charte graphique de l’occupant.

Il ressort de ce règlement de copropriété que constituent des parties communes notamment les gros murs de façade et des parties privatives les enduits des gros murs.

Par ailleurs, ce même règlement de copropriété prévoit que le propriétaire du lot 7 pourra poser sur la façade de l’immeuble, une enseigne lumineuse conforme au standard de la charte graphique de l’occupant.

Ainsi, il apparait donc que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’interruption des travaux, de démolition et de remise en état.

Sur la demande reconventionnelle de la société ANIMALIS

Comme précédemment évoqué, la demande reconventionnelle de la société ANIMALIS a un lien avec les demandes initiales du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE.

Ainsi, la solution du litige qui sera tranchée par le juge du fond sera également déterminante pour connaitre les responsabilités de chacune des parties.

Par ailleurs, il n’est pas justifié par la société ANIMALIS du respect de la clause de l’avenant n°1 au bail commercial du 20 décembre 2012 signé le 24 avril 2023, la pièce n°5 versée aux débats par la société ANIMALIS n’étant pas probante.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande fondée sur l’article 837 du code de procédure civile

A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d’huissier de justice à l’initiative du demandeur.

En l’espèce, aucune urgence ne justifie qu’il soit fait droit à la demande de la société CEPAC FONCIERE sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE qui succombe sera tenu aux dépens de l’instance.

Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE qui succombe est condamné à payer la somme de 1000€ à la société ANIMALIS ainsi qu’à la société CEPAC FONCIERE.

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, exécutoire de plein droit par provision et susceptible d’appel ;

Rejetons la demande de mesure alternative ;

Prononçons la mise hors de cause de la société CEPAC FONCIERE ;

Rejetons l’exception de compétence soulevée par la société CEPAC FONCIERE ;

Déclarons le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige ;

Déclarons recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE à l’encontre de la société ANIMALIS ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE et reconventionnelles de la société ANIMALIS ;

Rejetons la demande de la société CEPAC FONCIERE sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE à payer la somme de 500€ à la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Provence Alpes Corse au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE à payer la somme de 1000€ à la société ANIMALIS et à la société CEPAC FONCIERE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE aux dépens de l’instance de référé ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La greffière La présidente