TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
DU 13 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3

Affaire : N° RG 23/08628 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7PR
N° de Minute : 25/00002

DEMANDEUR

Madame [X] [M]
L’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Bénédicte FLORY de l’AARPI ACTE DIXHUIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0756

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LIVO
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Aliénor CORON, Juge,
assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 18 novembre 2024.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Par acte sous signature privée du 16 octobre 1998, Madame [E] [Y] a donné à bail à Madame [X] [M] des locaux commerciaux situés à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 6] à [Localité 8] (93) pour une destination de commerce de « CAFE – BAR – RESTAURANT ».

Par acte du 6 septembre 2016, Madame [E] [Y] a cédé les locaux précités à la SCI LIVO.

Par acte du 22 mars 2021, la SCI LIVO a fait délivrer à Madame [X] [M] un congé assorti d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2021.

Par acte du 9 décembre 2021, Madame [X] [M] a fait délivrer à la SCI LIVO une demande d’exercice d’activités connexes, consistant en la distribution de jeux et produits de la Française des jeux.

Par acte du 9 février 2022, la SCI LIVO a informé Madame [X] [M] de son refus de modifier la destination des locaux.

Par acte du 13 septembre 2023, Madame [X] [M] a assigné la SCI LIVO devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de l’indemnité d’éviction.

La SCI LIVO a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 juin 2024, la SCI LIVO sollicite du juge de la mise en état de :
-Débouter Madame [X] [M] de l’ensemble de ses demandes
Avant-dire droit,
-Désigner un expert avec pour mission de :
-Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
-Visiter les lieux loués,
-Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :
-De déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :
-D’une perte de fonds en valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférent à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,
-De la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
-D’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
-A titre de renseignement, dire si à son avis le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail, et préciser dans ce cas le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé,
-Rechercher en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clefs,
-Demander à l’Expert qui sera saisi et d’effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et de déposer l’original de son rapport ainsi qu’une copie au Greffe de la présente juridiction dans un délai de trois mois à compter de l’ordonnance à intervenir.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er octobre 2024, Madame [X] [M] sollicite du juge de la mise en état de :
A titre principal,
-Débouter la SCI LIVO de sa demande d’expertise ;

A titre subsidiaire,
-Etendre la mission de l’expert telle que sollicitée par la SCI LIVO, dans les termes suivants :
Pour le cas où le Juge du fond ordonnerait la déspécialisation :
-Déterminer si l’adjonction de l’activité accessoire sollicitée de Distribution de jeux, y compris de hasard et produits de la Française des jeux doit être intégrée à l’indemnité d’éviction et le cas échéant, en préciser les conditions et l’incidence financière ;
-Si cette adjonction d’activité n’a pas à être prise en compte dans la détermination de l’indemnité d’éviction, reconstituer le chiffre d’affaires théorique qui aurait pu être généré par l’adjonction de l’activité accessoire sollicitée de Distribution de jeux, y compris de hasard et produits de la Française des jeux depuis la demande qui a été formulée , aux fins de déterminer la perte de chance pour Mme [M] de développer une nouvelle activité, qui aurait conduit à un accroissement de son chiffre d’affaires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande d’expertise

La SCI LIVO sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise portant sur le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que sur celui de l’indemnité d’occupation. Répondant aux moyens soulevés par Madame [X] [M], elle fait valoir que l’objet de sa demande n’est pas identique à celui de la demande de la preneuse au fond, qui n’incluait pas le montant de l’indemnité d’occupation. Elle fait valoir que l’indemnité d’éviction sera en tout état de cause déterminée sur la base de l’activité actuelle, son montant n’étant donc pas impacté par une autorisation éventuelle de déspécialisation.

Madame [X] [M] s’oppose à la demande d’expertise, faisant valoir qu’elle a déjà formé cette demande au fond. Elle ajoute que l’autorisation au fond de la déspécialisation qu’elle sollicite en application de l’article L. 145-47 du code de commerce aura un impact sur la valeur de son fonds et donc de l’indemnité d’éviction. Elle sollicite donc à titre subsidiaire que la mission de l’expert soit complétée afin d’inclure l’impact de l’adjonction de l’activité accessoire sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toute mesure d’instruction.

L’article 144 du code de procédure civile prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article L145-47 du code de commerce prévoit que le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

En l’espèce, il est acquis qu’une mesure d’expertise est nécessaire pour permettre au tribunal de statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction. Contrairement à ce que soutient Madame [X] [M], le fait que cette demande ait été présentée au fond n’empêche pas qu’elle puisse être ordonnée par le juge de la mise en état.

S’agissant de la demande préalable de déspécialisation, il y a lieu de rappeler que dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité d’éviction due au locataire conformément à l’article L 145 – 14 du code de commerce, la consistance du fonds doit être déterminée à la date d’effet du congé, soit en l’espèce le 31 décembre 2021.

Par conséquent, quand bien même cette déspécialisation serait autorisée au fond, elle n’aurait pas d’impact sur le montant de l’indemnité d’éviction dans la mesure où elle ne serait pas rétroactive au 31 décembre 2021. L’expertise sollicitée ne dépend donc pas de l’issue de la demande de déspecialisation contrairement à ce que soutient Madame [X] [M].

Au regard de ces éléments il est opportun, et ce afin de ne pas retarder davantage la procédure, d’ordonner la mesure d’instruction sollicitée.

Faute pour Madame [X] [M] de préciser sur quel fondement elle solliciterait la réparation de sa perte de chance, il n’y a pas lieu d’inclure à la mission de l’expert la « reconstitution du chiffre d’affaires théorique qui aurait pu être généré par l’adjonction de l’activité accessoire sollicitée de Distribution de jeux, y compris de hasard et produits de la Française des jeux depuis la demande qui a été formulée, aux fins de déterminer la perte de chance pour Mme [M] de développer une nouvelle activité, qui aurait conduit à un accroissement de son chiffre d’affaires ».

Les dépens suivront ceux de l’instance au fond.

Le juge de la mise en état,

-Ordonne une expertise

-Commet pour y procéder Monsieur [C] [D], [Adresse 5] : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02], Courriel : [Courriel 9], en qualité d’expert, avec pour mission de:

– se rendre sur place à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 6] à [Localité 8] (93)
– visiter les lieux objet du bail susvisé, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire à cette adresse,
– se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission,
– apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
– rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un transfert dudit fonds,
– rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er janvier 2022,

-Dit que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile,

-Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur,

-Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera ce calendrier en tant que de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires,

-Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport,

-Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 15 janvier 2026,

-Dit que préalablement à ce rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

-Fixe à 3 000 euros la somme à valoir sur la rémunération de l’expert,

-Dit que la SCI LIVO devra consigner cette somme entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à peine de caducité de la mesure d’instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

-Se réserve le contrôle de l’expertise,

-Dit que les dépens suivront ceux de l’instance au fond,

-Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 2 avril 2025 à 10 heures pour vérification du versement de la consignation.

Fait au Palais de Justice, le 13 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame CORON