RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 JANVIER 2025

N° RG 24/00288 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFPE

N° de minute :

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH

c/

Association [Localité 4] STALINGRAD SANTE

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

DEFENDERESSE

Association [Localité 4] STALINGRAD SANTE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas ABED-DELMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A468

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

Par acte sous seing privé en date du 08 décembre 2021, l’OPH [Localité 3] HABITAT a consenti un bail professionnel à l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE portant sur des locaux situés [Adresse 2], [Localité 4].

Par acte du 06 octobre 2023, l’OPH [Localité 3] HABITAT a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 66.915,01 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE n’aurait pas régularisé les causes de ce commandement, l’OPH [Localité 3] HABITAT a, par acte du 30 janvier 2024, assigné l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2], [Localité 4], à compter du 06 novembre 2023,
Ordonner l’expulsion de l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers en tel lieu clos et couvert au choix du requérant et aux frais du preneur, et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamner l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE au paiement de la somme provisionnelle de 82.763,05 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation,
Ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
Condamner l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant des loyer, charges locatives et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux,
Condamner l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE à payer une somme de 1450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.
L’affaire est venue une première fois à l’audience du 30 mai 2024, à l’occasion de laquelle les parties ont déclaré constituer avocat. Elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 25 novembre 2024 pour leur permettre de se mettre en état.

A cette audience, l’OPH [Localité 3] HABITAT a indiqué que sa créance a été ramenée à la somme de 73.268,21 euros. Néanmoins, elle accepte d’octroyer des délais de paiement sur trente-six mois pour le règlement de cette somme avec suspension de la clause résolutoire et clause de déchéance. Elle maintient sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE ne conteste le montant de la créance tant en son principe que dans son montant. Elle souscrit à l’octroi de délais sur trente-six mois. Elle demande la réduction du montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail selon laquelle, en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer en principal accessoires ou autres charges et un mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera résiliée immédiatement.

L’OPH [Localité 3] HABITAT a fait signifier à l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE un commandement d’avoir à payer la somme de 66.915,01 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 octobre 2023.

L’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE n’ayant pas, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 06 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne en principe la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 novembre 2023, en application des dispositions contractuelles.

Toutefois, au regard de l’accord passé entre les parties, il convient d’octroyer à la partie défenderesse des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’OPH [Localité 3] HABITAT produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 73.268,21 euros à la date du 18 novembre 2024.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 novembre 2024 – échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de l’assignation.

L’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE sera autorisée à apurer sa dette en trente-cinq mensualités à raison de 2000 euros chacune, suivies d’une trente-sixième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de la présente décision, les versements suivants, au plus tard le 1er de chaque mois

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE, partie considérée comme succombante.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE à verser à l’OPH [Localité 3] HABITAT la somme de 1000 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 07 novembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE et l’OPH [Localité 3] HABITAT, relatif aux locaux [Adresse 2], [Localité 4] ;

CONDAMNONS l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE à payer à l’OPH [Localité 3] HABITAT la somme de 73.268,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 novembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 30 janvier 2024;

ACCORDONS à l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de trente-six mois à raison de trente-cinq mensualités successives de 2000 euros chacune, suivies d’une trente-sixième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de la présente décision, et les versements suivants au plus tard le 1er de chaque mois ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

– l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

– les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

– la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

– il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2], [Localité 4],

– l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE devra payer trimestriellement à l’OPH [Localité 3] HABITAT, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer, charges et taxes résultant du bail à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de l’OPH [Localité 3] HABITAT ;

CONDAMNONS l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS l’association [Localité 4] STALINGRAD SANTE à payer à l’OPH [Localité 3] HABITAT une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À NANTERRE, le 13 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président