L’immeuble situé à [Adresse 1] à [Localité 4] est régi par un règlement de copropriété datant de 1952. M. et Mme [M], propriétaires du lot n°133, ont signalé une dégradation de la toiture, demandant des travaux au syndic, qui a rejeté leur demande. Après avoir relancé le syndic, ils ont demandé l’autorisation de réaliser les travaux à leurs frais, tout en contestation de la clause les obligeant à supporter seuls les coûts. Le tribunal a finalement déclaré non écrite cette clause, condamnant le syndicat des copropriétaires à verser 4000 euros à M. et Mme [M].. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature des parties privatives et communes selon la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

En revanche, l’article 3 précise que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
– tout élément incorporé dans les parties communes. »

Ainsi, la distinction entre parties privatives et communes est essentielle pour déterminer les responsabilités en matière d’entretien et de réparation au sein d’une copropriété.

Quelles sont les implications de l’article 7 du règlement de copropriété sur les charges individuelles ?

L’article 7 du règlement de copropriété stipule que « chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement s’il devient nécessaire de tout ce qui constitue partie privée suivant la définition qui en a été donnée, article 2, y compris bien entendu ce qui concerne les garde corps, barres d’appui des fenêtres, les balustrades, et barres d’appui des balcons, les persiennes, volets, jalousies, abats jours de ses locaux. »

Cet article impose donc aux copropriétaires de prendre en charge les réparations et l’entretien de leurs parties privatives. Cependant, il est important de noter que cette clause ne peut pas déroger aux dispositions légales qui régissent la répartition des charges communes, notamment celles qui concernent les parties communes, comme la toiture.

Comment la jurisprudence interprète-t-elle la clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété ?

La jurisprudence a établi que les clauses du règlement de copropriété doivent respecter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 43, qui stipule que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Dans le cas présent, la clause du règlement de copropriété qui impose au propriétaire du lot n°100 de supporter seul les travaux de réfection de la toiture a été jugée non écrite, car elle ne respecte pas la définition des parties communes et la répartition des charges prévue par la loi. La toiture, bien qu’initialement associée à un lot privatif, est considérée comme une partie commune, car elle assure le clos et le couvert de l’ensemble du bâtiment.

Quelles sont les conditions de la gestion d’affaires selon le Code civil ?

L’article 1301 du Code civil dispose que « celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire. »

L’article 1302-1 précise que « celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant. Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion. »

Pour que la gestion d’affaires soit reconnue, il faut que le gérant ait agi sans opposition du maître de l’affaire. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les travaux de réfection de la toiture avaient été réalisés avec l’autorisation de l’assemblée générale, mais aux frais exclusifs des époux [M]. Par conséquent, les conditions de la gestion d’affaires n’étaient pas remplies, et la demande de remboursement a été rejetée.

Quelles sont les conséquences de la décision de non-écriture de la clause du règlement de copropriété ?

La décision de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété a pour effet de rétablir la répartition des charges selon les dispositions légales. Cela signifie que les copropriétaires doivent désormais participer aux frais de réfection de la toiture en fonction de l’utilité objective que cette partie commune présente pour chacun d’eux.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est tenu de rembourser les frais engagés par M. et Mme [M] pour la réfection de la toiture, car ces travaux concernent une partie commune et non une partie privative. Cette décision renforce également le principe selon lequel les décisions de l’assemblée générale doivent être respectées et ne peuvent être contournées par des clauses du règlement de copropriété qui ne respectent pas la loi.