Monsieur [R] [G], propriétaire de deux lots dans la résidence ALLEE DES VIOLETTES, a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour non-paiement de charges. Le tribunal a constaté son absence à l’audience, interprétée comme un non-contestation des demandes. Il a été condamné à verser 3.608,50 euros d’arriérés de charges et 844,29 euros pour des provisions à échoir. La demande de dommages-intérêts a été rejetée, le tribunal n’ayant pas relevé de faute. En outre, Monsieur [R] [G] a été condamné aux dépens et à verser 1.000 euros pour frais irrépétibles. Le jugement a été rendu le 09 janvier 2025.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges selon la loi du 10 juillet 1965 ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges sont clairement définies par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

Ainsi, chaque copropriétaire, en tant que membre du syndicat, est tenu de s’acquitter des charges qui lui incombent, proportionnellement à la valeur de son lot.

Comment se prouve la créance des charges de copropriété ?

La preuve de la créance des charges de copropriété repose sur l’article 1353 du code civil, qui dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a fourni un décompte arrêté au 01 octobre 2024, prouvant que Monsieur [R] [G] reste redevable de la somme de 3.768,70 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Monsieur [R] [G], en ne comparant pas à l’audience, est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il lui incombe donc de prouver qu’il a acquitté ses charges ou que celles-ci ne lui sont pas dues.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences du non-paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui énonce :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Ainsi, en cas de non-paiement, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée sans effet.

Dans ce cas, Monsieur [R] [G] a été condamné à payer des sommes exigibles à échoir, en raison de son défaut de paiement.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de non-paiement des charges sont régies par l’article 1240 du code civil, qui stipule :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires n’a pas démontré que Monsieur [R] [G] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière.

La simple résistance au paiement des charges ne constitue pas un abus de droit.

De plus, le retard de paiement est déjà compensé par l’octroi d’intérêts moratoires sur la somme principale.

Ainsi, la demande de dommages-intérêts a été rejetée.

Quelles sont les règles concernant les dépens de l’instance ?

Les règles concernant les dépens de l’instance sont énoncées à l’article 696 du code de procédure civile, qui dispose :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, Monsieur [R] [G] a été condamné aux entiers dépens de l’instance, car il n’a pas su s’acquitter de ses obligations de paiement des charges de copropriété.

Cela inclut les frais de commandement de payer et les frais de médiation engagés par le syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les conditions pour obtenir des frais irrépétibles ?

Les conditions pour obtenir des frais irrépétibles sont régies par l’article 700 du code de procédure civile, qui stipule :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [R] [G] à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires, en raison des frais engagés pour faire valoir ses droits en justice.

Il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires, d’où cette décision.