Monsieur [E] [M] a signé un bail commercial avec la S.A.R.L. [7] RESTAURANT pour neuf ans, à compter du 1er août 2007, avec un loyer annuel de 29 652 € HT. Suite à la liquidation de NOCOTI, le fonds de commerce a été cédé à la S.A.S. LA FONDA 2. Des plaintes pour nuisances olfactives ont conduit à des inspections sanitaires, révélant des infractions. Malgré l’installation d’un système DSO, des problèmes de conformité ont persisté. Le tribunal a reconnu les manquements du bailleur, ordonnant une réduction de loyer et condamnant la locataire à régler des arriérés.. Consulter la source documentaire.

Quel est le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ?

Le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur est caractérisé par l’absence d’un système d’extraction des fumées conforme aux normes, ce qui empêche la locataire d’exercer son activité de restauration.

L’article 1719 du Code civil stipule que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

Dans cette affaire, le bail prévoit que les locaux sont destinés à la « restauration », et l’absence d’un système d’extraction conforme constitue un manquement à cette obligation.

Il est également précisé que le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation en arguant que le locataire a pris les lieux en l’état, car cela ne dispense pas de fournir un bien conforme à sa destination.

Quelles sont les conséquences de ce manquement sur le loyer ?

Le manquement à l’obligation de délivrance a conduit à une réduction du loyer, car la locataire a subi une privation partielle de la jouissance des lieux.

L’article 1231-7 du Code civil, qui remplace l’ancien article 1153-1, stipule que :

« Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. »

Dans ce cas, le tribunal a décidé d’appliquer une réduction de 10% du loyer contractuel, en raison de l’impossibilité d’exercer l’activité de restauration dans les locaux loués.

Cette réduction s’applique à partir de septembre 2020, date à laquelle la locataire a commencé à signaler les problèmes au bailleur.

Le tribunal a également ordonné la restitution d’une somme équivalente à 10% des loyers payés depuis cette date, qui produira des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Quelles sont les obligations de la locataire en matière de travaux ?

La locataire a l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à l’exercice de son activité, conformément aux clauses du bail.

L’article 6 du bail stipule que :

« Le preneur s’engage à respecter toutes les normes applicables à son activité. »

Cela inclut la prise en charge des travaux de mise aux normes. Cependant, le tribunal a noté que ces travaux doivent être réalisables.

La locataire a justifié qu’elle ne pouvait pas installer un système d’extraction conforme en raison de l’opposition de la copropriété, ce qui a été pris en compte par le tribunal pour établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Quelles sont les implications de la procédure abusive ?

La demande d’indemnisation pour procédure abusive a été rejetée, car le tribunal a reconnu que la locataire avait partiellement gain de cause.

L’article 1240 du Code civil précise que :

« Quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation. »

Cependant, il est établi que celui qui obtient gain de cause, même partiellement, ne peut être condamné pour procédure abusive.

Dans ce cas, le tribunal a jugé que la locataire n’avait pas agi de manière abusive, car elle avait des raisons légitimes de contester le manquement du bailleur à ses obligations.

Comment le tribunal a-t-il statué sur les demandes de remboursement des travaux ?

Le tribunal a rejeté la demande de remboursement des travaux effectués par la locataire, car ces travaux étaient à sa charge selon les termes du bail.

L’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de délivrer un bien conforme, ne s’applique pas ici, car les travaux de mise aux normes étaient explicitement à la charge de la locataire.

La locataire n’a pas prouvé que ces travaux étaient nécessaires pour éviter un préjudice, car elle a continué à exercer son activité de restauration malgré les problèmes d’extraction.

Ainsi, le tribunal a considéré que la locataire ne pouvait pas demander de remboursement pour des travaux qu’elle était contractuellement obligée de réaliser.