[1] Copie conforme délivrée
le :09/01/2025
à : Maître Barbara GOUDET

Copie exécutoire délivrée
le : 09/01/2025
à : Maître Childéric MEROTTO

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/11203
N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q73

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 janvier 2025

DEMANDEUR
Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Barbara GOUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1899

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maître Childéric MEROTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0474
Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maître Childéric MEROTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0474
Madame [R] [N], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Maître Childéric MEROTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0474

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP référé – N° RG 24/11203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q73

M. [W] [N], M. [S] [N] et Mme [R] [N] (ci-après les consorts [N]) sont propriétaire d’un logement situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1] qu’ils ont loué à bail d’habitation à M. [L] [M] par acte du 13 mars 2024, pour une durée de 3 ans avec faculté de donner congé sous trois mois, en contrepartie d’un loyer de 5.500 € charges comprises.

Le 24 et 28 octobre 2024, M. [L] [M] a déposé plainte pour violation de domicile auprès des services de police indiquant qu’à son retour du travail le 21 octobre, il avait découvert que la serrure de la porte ainsi que les code et badge des portes d’accès de l’immeuble avaient été changés sans l’en informer, ses meubles et effets personnels étant demeurés dans le domicile.
Il a dénoncé cette situation à son bailleur par lettre recommandée le 25 octobre 2024.

Par acte du 7 novembre 2024, M. [L] [M] a assigné en référé les consorts [N] pour l’audience du 28 novembre 2024, assignation déclarée caduque.
Autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 28 novembre 2024, M. [L] [M] a assigné en référé M. [W] [N], M. [S] [N] et Mme [R] [N] par acte d’huissier du 3 décembre 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, le conseil de M. [L] [M] reprend oralement les termes de son assignation et demande au juge des référés, sur la base de l’article 835 du code de procédure civile de :
– Constater la voie de fait et le trouble manifestement illicite par violation de domicile subie par lui,
– Ordonner la réintégration de M. [L] [M] dans son domicile situé [Adresse 1], avec assistance de la force publique au besoin et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,
– Ordonner aux consorts [N] la remise à M. [L] [M] les codes et badges des portes d’accès de l’immeuble et les clés de l’appartement, et ne pas s’opposer à son entrée, avec assistance de la force publique au besoin et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,
– Suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la mise à disposition de son logement et juger que M. [L] [M] n’en est pas redevable depuis le 21 octobre 2024,
– Condamner les consorts [N] à lui verser une provision de 25.000 euros de dommages et intérêts à titre de préjudice moral et de jouissance,
– Condamner les consorts [N] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant les frais d’assignation et d’exécution, et notamment les frais de serruriers.

M. [L] [M], par la voix de son conseil, se défend de pratiquer une sous location en AirBNB, laquelle n’est pas démontrée. Il réfute l’existence d’un congé pour le 22/10/2024 et se défend d’avoir quitté le logement, sans toutefois nier avoir manqué à certains paiements de loyer, ce qui requiert en tout état de cause une procédure spécifique et non une violation de domicile.

***

Les consorts [N], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions en défense et reconventionnelles soutenues oralement au titre desquelles ils font les demandes suivantes :
– Juger régulière la reprise de possession des lieux suite à congé, et infondée la demande de réintégration,
subsidiairement,
– Juger que le bail a été conclu sur la base de documents frauduleux, outre l’absence de paiement des loyers, les faits de violence et de sous location, et résilier le bail.
En tout état de cause,
– Débouter M. [L] [M] de ses demandes,
– Condamner reconventionnellement M. [L] [M] au paiement de la somme de 22.000 euros au titre des loyers impayés,
– Condamner reconventionnellement M. [L] [M] au paiement de la somme de l’indemnité correspondant aux redevances perçues au titre des sous locations sur AIR BNB
– Condamner M. [L] [M] à payer aux consorts [N] la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Arguant que l’appartement, en tant que résidence secondaire du locataire, n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, ils exposent que M. [L] [M], que personne n’a jamais rencontré, n’a pas payé un terme de loyer depuis son entrée dans les lieux hormis les deux premières échéances payées par un tiers, laissant une dette locative de 22.000 € dont ils demandent paiement, et sous-loue l’appartement sur AIR BNB. Ils évoquent des faux documents produits au gestionnaire dont la production corrompt nécessairement le rapport locatif.
Ils produisent un constat en dates du 29 mai 2024 et du 5 juin 2024 où le commissaire de justice atteste avoir rencontré dans les lieux un individu vindicatif et menaçant, suite auquel ils disent avoir délivré un congé le 17 juillet 2024 à effet du 22 octobre 2024 conformément au contrat, les clés et codes leur ayant été rendus et le locataire étant parti, mais que la personne qui a porté plainte, en réalité des pré-plaintes, a été personnifiée par un certain M. [A], à qui ils attribuent les actes de sous location sur AIR BNB.
Ils produisent un constat de reprise des lieux au cours duquel des documents ont été retrouvés évoquant une actualité pénale de M. [A].
Ils nient toute situation d’urgence, s’agissant d’une résidence secondaire.

Les parties ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe, soit le 9 janvier 2025.

Les demandes des parties tendant à voir  » dire et juger « ,  » constater  » ou  » donner acte  » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile,  » dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.  »

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile dispose que  » le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.  »

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.

En l’espèce, M. [L] [M], qui n’a pas comparu mais produit une copie de son passeport allemand, indique être locataire d’un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1] en vertu d’un « bail d’habitation résidence secondaire » non contesté en date du 13 mars 2024 conclu par l’intermédiaire d’une agence, comportant la faculté de donner congé sous trois mois, en contrepartie d’un loyer de 5.500 € charges comprises.
Il a produit une attestation du 10/10/2024 faisant état de l’hébergement gratuit de M. [A] [U], lequel s’est présenté au commissariat pour indiquer qu’au 27 octobre 2024, il ne pouvait plus accéder à l’appartement de son ami et à ses effets personnels, outre ceux de l’hébergeant, les barillets de serrures, codes et badges d’accès ayant été changés par les propriétaires. Ces faits sont consignés dans une plainte déposée auprès des services de police le 13 novembre 2024.

L’article 1103 du Code civil dispose que les conventions légalement formées entre les parties leur tiennent lieu de loi.

L’article 3 du « bail d’habitation résidence secondaire » du 13 mars 2024 stipule que le bailleur pourra donner congé à son locataire à tout moment du bail par LRAR ou acte extrajudiciaire au moins trois mois à l’avance sans avoir à justifier du motif.
Cette clause est valable, les stipulations plus restrictives de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquant, selon son article 2, qu’ » aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur”. M. [L] [M] ne conteste pas le caractère de résidence secondaire de l’appartement et à ce titre n’est pas tenu d’y habiter au moins 8 mois par an, outre la faculté, de plein droit, d’y héberger un tiers dès lors qu’il ne s’agit pas d’une sous location.
De fait, il est produit un congé des propriétaires en date du 17 juillet 2024, remis à étude et envoyé par courrier, en tous cas suffisamment prouvé, donnant congé à M. [L] [M] pour la date du 22 octobre.

Il ressort de ces éléments que les Consorts [N] étaient en droit de donner congé et que M. [L] [M] était, lui et tous occupants de son fait, occupant sans droit ni titre au 22 octobre 2024 à 24 h. L’accès à l’appartement a été rendu inaccessible, selon la plainte déposée par M. [L] [M], le 27 octobre 2024. le locataire n’a donc pas été troublé au temps de sa location.

Toutefois, les consorts [N] n’étaient pas en droit de s’introduire dans ce qui constituait le domicile de M. [L] [M] et/ou de M. [A] [U] à tout le moins, et de se le réapproprier ainsi manu militari malgré leurs motivations et même s’il paraît évident au vu des éléments qui précèdent que M. [L] [M] n’avait nulle intention de quitter les lieux, dès lors qu’il existe une procédure impérative pour expulser un locataire devenu sans droit ni titre selon les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi, on notera qu’il n’est pas démontré que M. [L] [M] ou l’occupant aurait remis les clés à M. [N], ce qui , dénotant un départ, rendrait la procédure sans effet, le  » tiers  » remettant vu par le témoin [O] [T] (pièce 11) n’étant pas identifié.

Cette expulsion réalisée au mépris des dispositions du code des procédures civiles d’exécution ci-dessus rappelées constitue donc une violation évidente de la règle de droit.
M. [L] [M] a donc bel et bien été victime d’un trouble illicite et continue à l’être, puisqu’il n’a pu s’organiser pour déménager ses affaires et mobiliers et celles de l’occupant(dont la présence est attestée par les recherches extra judiciaires du 5 juin 2024 sur Air BNB ) qui demeurent ainsi dans les lieux ou en possession des propriétaires sans même qu’il y ait eu une procédure de saisie conservatoire engagée à l’endroit des meubles afin de garantir le paiement des loyers impayés.

Il convient toutefois de constater que les demandeurs se prévalent eux même d’un trouble illicite ressortant des abus locatifs de M. [L] [M] qui seraient issus de la sous-location et du non paiement des loyers.

En effet, dans un procès verbal de constat en date du 23/07/2024, le commissaire de justice officiant indique que M. [N] lui a dit avoir récupéré les clés de l’appartement auprès d’un  » locataire américain  » ( [V] [P] [X] [K], dont il est produit les photos et la pièce d’identité) lors du départ de ce dernier qui l’avait loué sur la plate forme AIRBNB du 20 au 23 juillet. L’huissier vient ainsi constater que M. [N] se trouve à l’intérieur de l’appartement avec les clés, non sans croiser ensuite un homme qui entre et se déclare chez lui avec une attitude agressive, menaçant de poignarder M. [N] avant de le pousser dehors (fait pour lequel il a porté plainte le même jour).
De même, un constat du 5 juin 2024 est produit constatant la présence sur AIR BNB d’un appartement que les consorts [N] disent être le leur, sans que l’adresse soit visible quoique manifestement situé [Adresse 1], ce dont le constat précédemment cité atteste.

Cet ensemble d’éléments manifestent à l’évidence également un trouble illicite auquel il peut être mis fin par le juge des référés.

Le principe de proportionnalité issu du droit européen impose au juge de contrôler que l’atteinte qui a été portée à un droit fondamental n’est pas disproportionnée, notamment en réglant le conflit entre deux droits fondamentaux mis en opposition par une balance des intérêts en présence afin de soit les concilier, soit faire prévaloir l’un sur l’autre.
En l’espèce, il y a eu ingérence dans la vie privée du locataire et/ou de l’occupant par les propriétaires au nom de leur droit de propriété.
Il est ainsi possible d’établir un contrôle de proportionnalité entre le trouble illicite subi par le locataire dont le domicile a été violé (article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme) et le trouble illicite ressortant de l’atteinte au droit de propriété (article 1 du protocole n°1 additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme ) des requérants résultant des abus locatifs issus de la sous-location et du non paiement allégués par les propriétaires.

En l’espèce, on peut constater au vu des éléments versés au débat que :
– il s’agit d’un bail d’habitation de logement secondaire et non principale,
– M. [L] [M] ne réside pas dans les lieux mais , quoique titulaire de l’assurance et des abonnements, prétend y accueillir à titre gratuit M. [A] [U] (selon les déclarations de ce dernier à la police), dont il faut considérer dès lors que c’est le domicile qui a été violé. Or, M. [A] [U] n’est pas partie à la procédure. M. [L] [M] ne peut donc guère se prévaloir de la violation d’un droit à la vie privée qui n’est pas le sien.
– M. [A] [U] lui même ne peut guère se prévaloir y avoir élu véritablement domicile, puisque des éléments démontrent qu’il sous-loue sporadiquement le  » domicile  » via la plate-forme AIRBNB , au moins entre le 20/07/2024 et le 02/10/24 (pièce 9) – même si cette plate-forme argue offrir des locations chez l’habitant, ce qui n’est généralement pas le cas.

Au vu de ces éléments spécifiques à l’espèce, il convient de décider que la violation alléguée du droit à la vie privée de M. [A] [U] se résume en réalité à la violation de la procédure des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont le dispositif protecteur, en l’espèce, n’a pas vocation à s’appliquer et sur lequel le droit de propriété des consorts [N] doit prévaloir dès lors que M. [L] [M], devenu sans droit ni titre à la date du 27 octobre 2024, ne peut plus se réclamer des droits attachés à son contrat de bail.

L’ensemble des demandes de M. [L] [M] seront ainsi rejetées.

En l’absence de demande subsidiaire en ce sens, il n’est pas possible d’ordonner aux consorts [N] de pourvoir au sort des meubles, lequel devrait cependant être réglé dès que possible entre les parties, sauf aux consorts [N] à subir les conséquences d’une rétention qui ne serait pas justifiée.

II. Sur les demandes reconventionnelles

S’agissant de la sous-location dénoncée par les demandeurs, il n’est pas de la compétence du juge des référés d’apprécier le caractère frauduleux des documents fournis à l’appui de la location et/ ou de prononcer la résiliation du bail au titre de l’inexécution de ses obligations par le locataire, cette analyse ressortant du rôle du juge du fond.

Il ne lui appartient pas davantage d’indemniser les propriétaires du préjudice économique subi du fait des sous locations, lesquelles ne sont au reste ni énumérées ni quantifiées.

En revanche, le juge des référés peut accorder une provision au créancier s’il constate de de façon non sérieusement contestable l’impayé des loyers, cette provision pouvant, de jurisprudence constante, correspondre à l’intégralité de la dette à hauteur de l’incontestable.

Les consorts [N] présentent ainsi un décompte de dette locative chiffrant un impayé de 22.000 € au titre des mois de juin à septembre 2024 (soit 5500 € x 4, loyers et charges comprises).
A aucun moment ce décompte n’a été contesté à l’audience, le conseil de M. [L] [M] admettant l’existence d’impayés.

M. [L] [M] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 22.000 € .

III. Sur les demandes accessoires

M. [L] [M] , partie perdant, supportera les entiers dépens.

M. [L] [M] sera condamnée à payer la somme totale de 2.000 euros à l’ensemble des consorts [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

CONSTATONS que M. [L] [M] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis au 4ème étage du [Adresse 1], et ce, depuis le 22 octobre à 24 h,

REJETONS l’ensemble des demandes de M. [L] [M],

CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à M. [W] [N], M. [S] [N] et Mme [R] [N] la somme provisionnelle de 22.000 € au titre de l’arriéré des loyers de juin 2024 à septembre 2024,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à M. [W] [N], M. [S] [N] et Mme [R] [N] la somme totale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS M. [L] [M] aux entiers dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et ans susdits.

La greffière, Le président,