[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [S] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Alexia DROUX

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/05475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCG

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 09 janvier 2025

DEMANDERESSE
ASSOCIATION AURORE
dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [M],
demeurant Résidence sociale [Adresse 4] – [Adresse 4] – [Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/05475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCG

Par contrat du 15 juin 2018, l’association AURORE a donné bail à M. [S] [M] un logement situé dans la résidence sociale [Adresse 4] sise [Adresse 4] [Localité 3], moyennant une redevance de 520,48 € pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction sans pouvoir excéder 24 mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mai 2023 reçu le 6 mai 2023, l’association AURORE a demandé à M. [S] [M] de régulariser ses impayés, d’un montant de 5633,13 euros dans les plus brefs délais.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1 juin 2023 reçu le 7 juin 2023, l’association AURORE a demandé à M. [S] [M] de régulariser ses redevances impayées, d’un montant de 5961,64 euros sous huit jours, sous peine de saisine du tribunal aux fins de résiliation judiciaire.

Par courrier du 19 janvier 2024, la Maire de [Localité 5], et, par délégation, la Responsable du Pôle FSL HABITAT de la Ville de [Localité 5] a informé la bailleresse de ce que la décision de prise en charge de la demande d’aide au maintien dans les lieux de M. [S] [M] avait été annulée en raison de l’augmentation de la dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9344,29 euros au titre des redevances impayées dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, l’association AURORE a assigné M. [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de:
– prononcé de la résiliation judiciaire du titre d’occupation du 15 juin 2018,
– condamnation de M. [S] [M] à libérer les lieux ;
– autorisation de l’association AURORE à procéder à l’expulsion de M. [S] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;
– condamnation de M. [S] [M] à lui payer la somme de 10 187 euros au titre des arriérés de redevances, échéances d’avril 2024 incluse, selon décompte arrêté au 6 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2024 ;
– condamnation de M. [S] [M] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, d’un montant de 650 euros à échoir à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux – condamnation de M. [S] [M] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 novembre 2024, le défendeur ayant déclaré avoir formé une demande d’aide juridictionnelle la veille.

À l’audience du 5 novembre 2024, l’association AURORE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, précisant que la dette locative avait encore augmenté.

Un diagnostic social et financier a été réalisé avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

M. [S] [M], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu ni n’a été représenté. Il n’a pas justifié de l’existence et du statut de la demande d’aide juridictionnelle dont il avait argué lors du premier appel de l’affaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2025.

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [S] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la non comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, l’association AURORE produit un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2024, M. [S] [M] était redevable de la somme de 10 187 euros, échéance d’avril 2024 incluse.

Il est ainsi établi qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter (d’un montant justifié de 520,48 euros) pour le logement et les charges reste due au gestionnaire, puisque M. [S] [M] est redevable de plus de 19 redevances mensuelles à la date du 6 mai 2024.

L’inexécution de l’obligation lui incombant au titre de son contrat est ainsi grave et répétée.

La bailleresse a mis en demeure M. [S] [M] de lui régler ses impayés locatifs le 1 juin 2023 et a, par acte de commissaire de justice signifié au locataire le 4 mars 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9344,29 euros au titre des redevances impayées dans un délai de deux mois.

Les conditions sont en conséquence réunies pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du titre d’occupation de M. [S] [M], dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

M. [S] [M] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dis positif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’association AURORE verse aux débats le contrat de résidence et le décompte des redevances, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution et dont il résulte que les impayés de redevances s’élèvent au 6 mai 2024 à 10 187 euros.

M. [S] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 10 187 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9344,29 euros à compter du 4 mars 2024, et sur la somme de 842,71 euros à compter de l’assignation en justice.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [S] [M] sera en conséquence condamné à payer à l’association AURORE une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si la convention d’occupation s’était poursuivie, l’association AURORE ne justifiant pas de la somme de 650 euros, qui excède la somme dont elle se trouve privée du fait de l’occupation illicite du logement, qu’elle sollicite.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

M. [S] [M], en tant que partie perdante, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le contenu du diagnostic social et financier commande de rejeter, en équité, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation de la convention d’occupation conclue entre les parties portant sur le logement situé dans la résidence sociale [Adresse 4] sise [Adresse 4] [Localité 3] à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement

DIT qu’à défaut pour M. [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [S] [M] au paiement de la somme de 10 187 euros à l’association AURORE, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9344,29 euros à compter du 4 mars 2024, et sur la somme de 842,71 euros à compter de l’assignation en justice,

CONDAMNE M. [S] [M] à payer à l’association AURORE une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance qui aurait été due à défaut de résiliation, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou l’expulsion ;

CONDAMNE M. [S] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection