délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00155 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3R4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/04325

APPELANTE

S.A.R.L. Sky and CO immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 790 931 877, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280 assistée de Me Alexis ARDISSON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SCI du Groupe France Audit immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 481 016 335, agissant poursuites et diligences de son réprésentant légal audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 assistée deMe Yann GUITTET de la SELARL ISEE, avocat au barreau de LYON, toque : 228

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2020, la société Sky & Co a conclu avec la SCI du Groupe France Audit (ci-après la SCI GFA), un compromis de vente portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 6],

moyennant un prix principal de 700.000 €, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La société Sky & Co a séquestré la somme de 35.000 € entre les mains de Me [C], notaire, qui devait recevoir l’acte authentique.

La signature de l’acte authentique, qui était prévue dans un délai de trois mois suivant la signature de l’acte, n’est pas intervenue.

Par acte du 16 mars 2021, la société Sky & Co a fait assigner la SCI GFA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, au visa des articles 1304 et 1231-5 du code civil, à titre principal, de constater la non réalisation de la condition suspensive et ordonner la restitution à son profit de la somme de 35.000 €, et à titre subsidiaire de constater le caractère excessif de la clause pénale et dire n’y avoir lieu à son application.

La SCI GFA a opposé que le prêt sollicité n’était pas conforme aux caractéristiques du compromis de vente.

Par jugement du 18 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

-Déclare irrecevables les conclusions signifiées par la société Sky & Co le 20 mai 2022,

-Ecarte des débats les pièces n°15 à 19 produites par la société Sky & Co,

-Condamne la société Sky & Co à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,

-Dit que la société Sky & Co sera libérée de l’exécution de cette condamnation par la mainlevée du séquestre conventionnellement désigné de la somme de 35.000 € et le versement de la somme séquestrée à la SCI du Groupe France Audit,

-Condamne la société Sky & Co aux dépens,

-Condamne la société Sky & Co à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Rejette toute demande plus ample ou contraire

-Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La SARL Sky and Co a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 décembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 octobre 2024, par lesquelles la SARL Sky and Co, appelante, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 1304 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1103 et suivants du Code civil.

Recevoir en son appel la société SKY AND CO,

Y faisant droit

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Débouter la Société Civile Immobilière Du Groupe France Audit de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre principal :

1) constater l’absence de réalisation de la Condition Suspensive dans le délai contractuellement stipulé au Compromis ;

2) constater en conséquence la caducité du Compromis ;

3) en conséquence ordonner la restitution, au profit de l’appelante, de la somme de 35.000 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [C], notaire ;

A titre subsidiaire :

4) constater le défaut d’applicabilité au cas d’espèce de la clause pénale stipulée au Compromis ;

5) en conséquence, débouter la Société Civile Immobilière Du Groupe France Audit de ses demandes tendant à l’indemnisation d’un quelconque préjudice et au versement d’une quelconque indemnité par l’appelante ;

A titre infiniment subsidiaire :

6) modérer la clause pénale stipulée au Compromis au titre de l’article 1235-1 du code civil en la réduisant à un montant de 1.000 euros, en ce qu’étant manifestement excessive ;

7) si par extraordinaire la Cour devait être amenée à considérer que la Société Civile Immobilière Du Groupe France Audit a subi un préjudice imputable à l’appelante, estimer ce préjudice à un montant nul.

En tout état de cause :

Condamner la société SCI GFA à payer à la société SKY AND CO, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 6.000 € en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

La condamner en outre aux entiers dépens.

Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 octobre 2024, par lesquelles la SCI du Groupe France Audit, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1104,1304-4,1231-1 et 1231-5 du Code civil,

À titre d’appel incident et à titre principal,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris en date du 18 novembre 2022 en ce qu’il a limité le montant de l’indemnisation à revenir à la SCI DU GROUPE France AUDIT à la somme de 35 000 euros

Par conséquent,

Condamner la société SKY AND CO à payer à la SCI DU GROUPE France AUDIT la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêt

Plus subsidiairement,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris en date du 18 décembre 2022 en ce qu’il a condamné la société SKY AND CO à payer à la SCI DU GROUPE France AUDIT la somme de 35 000 euros et dit que la société SKY AND CO sera libérée de l’exécution de cette condamnation par la mainlevée du séquestre conventionnellement désigné de la somme de 35 000 euros et le versement de la somme séquestrée à la SCI DU GROUPE France AUDIT

En toute hypothèse,

Débouter la société SKY AND CO de l’ensemble de ses demandes

Condamner la société SKY AND CO à payer à la SCI DU GROUPE France AUDIT la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner la société SKY AND CO à payer à la SCI DU GROUPE France AUDIT aux entiers dépens ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

-Rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

-Déclaré irrecevables les conclusions signifiées par la société Sky & Co le 20 mai 2022,

-Ecarté des débats les pièces n°15 à 19 produites par la société Sky & Co ;

Sur la condition suspensive de prêt

La société Sky & Co conclut, sur le fondement de l’article 1304 du code civil et des clauses du contrat, à la non réalisation de la condition suspensive, en ce qu’elle justifie d’un refus de prêt ;

La SCI du Groupe France Audit oppose que la demande de prêt ayant fait l’objet d’un refus ne correspond pas aux caractéristiques du contrat ;

Aux termes de l’article 1304 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation » ;

En l’espèce, l’acte du 30 janvier 2020 stipule notamment :

« D ‘ Caractéristiques des prêts

Montant global des prêts à solliciter (hors prêt relais) 515.000 €,

Taux d’intérêt maximum (hors frais de dossiers, d’assurance et d’hypothèque) 1,5% l’an,

Durée du prêt 5 années

L’acquéreur déclare que ses ressources lui permettent de solliciter ces prêts ‘ 

Condition suspensive relative au financement

La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur.

F Durée et réalisation de la condition suspensive

‘ date d’échéance le 14 mars 2020 à 18 heures ‘

H Obligations de l’acquéreur

L’acquéreur ‘ s’oblige notamment à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt ‘

I Non réalisation de la condition suspensive

Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur ‘ chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre.

Dans ce cas, tout versement effectué par l’acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué.

En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusions des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre’ » ;

Il en ressort que l’acquéreur s’engage à déposer une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies par le paragraphe D soit un prêt d’un montant de 515.000 €, au taux d’intérêt maximum de 1,5% l’an sur une durée de 5 ans, qu’il ne peut se prévaloir du refus de prêt que si sa demande de prêt est conforme à ces caractéristiques et que les versements qu’il a effectués ne lui seront restitués que dans ce cas ;

La société Sky & CO justifie d’un refus de prêt par la Société Générale ;

Toutefois sa demande de prêt portait sur un montant de 565.000 €, dépassant de 50.000 € le montant maximum fixé par le contrat à 515.000 € ;

Il convient de considérer que la non obtention du prêt a pour cause la faute de la société Sky & CO qui n’a pas respecté son engagement de déposer une demande de prêt conforme aux caractéristiques du contrat ; il n’y a pas lieu d’étudier si le retard dans la production des résultats des examens médicaux, nécessaire pour l’assurance du prêt, relève ou non d’une faute de M. [X], gérant de la société Sky & CO, puisqu’il ressort des pièces du dossier et du courriel de M. [X] du 20 mai 2020 (pièce 7) que le refus de la Société Générale est fondé sur les capacités financières de la société et non sur le dossier d’assurance ;

La condition suspensive de prêt est donc réputée réalisée aux torts de la société Sky & CO et il y a lieu de rejeter la demande de la société Sky & CO de restitution de la somme qu’elle a versée ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI du Groupe France Audit

La SCI du Groupe France Audit sollicite la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice qu’elle a subi par le décalage de la vente du bien d’environ 6 mois, le règlement des charges de copropriété et de la taxe foncière ; elle évalue son préjudice à la somme de 70.000 €, en se référant au montant prévu dans le compromis à titre d’indemnisation forfaitaire dans le cadre la clause pénale ;

La société Sky & CO sollicite la restitution de la somme de 35.000 € qu’elle a versée, conclut au défaut d’applicabilité de la clause pénale et à titre subsidiaire à sa réduction ;

En l’espèce, le contrat stipule :

-dans le paragraphe précité relatif à la non réalisation de la condition suspensive précité, dans le cas où la non obtention du prêt a pour origine la défaillance de l’acquéreur :

« le vendeur pourra demander ‘ avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre’ » ;

-dans le paragraphe relatif à la clause pénale :

« En application de la rubrique « réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti’ la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 70.000 € » ;

Il en ressort que la clause pénale, prévue lorsque toutes les conditions sont remplies et que l’une des parties refuse de réitérer la vente, n’est pas applicable en l’espèce puisque la condition suspensive de prêt n’est pas réalisée ;

Toutefois la SCI du Groupe France Audit ne demande pas une somme au titre de la clause pénale mais des dommages et intérêts qu’elle évalue en référence au montant fixé par les parties au titre de cette clause pénale ;

La SCI du Groupe France Audit justifie d’une immobilisation abusive du bien en ce que la société Sky & CO, a adressé la lettre de refus de prêt le 22 avril 2020, soit un mois après l’échéance de la condition suspensive de prêt fixée au 14 mars 2020, ce qui a reporté d’un mois et une semaine la date à laquelle la SCI du Groupe France Audit a pu remettre le bien en vente ;

Il y a lieu de considérer que le confinement dû au covid ne justifie pas la défaillance de la société Sky & CO à respecter la clause suspensive de prêt qui a fixé l’échéance au 14 mars 2020 puisque le confinement dû au covid n’a commencé que le 17 mars 2020, soit postérieurement au 14 mars 2020, et n’a donc pas empêché la société Sky & CO de réaliser les démarches de prêt dès la date de la promesse du 30 janvier 2020 afin d’être en mesure d’adresser la réponse à sa demande de prêt avant l’échéance fixée contractuellement au 14 mars 2020 à 18 heures ;

Compte tenu de la valeur du bien retenue dans la promesse à hauteur de 700.000 €, du montant de l’indemnité forfaitaire en cas d’immobilisation du bien pendant une durée de 3 mois convenue entre les parties à hauteur de 70.000 € pour le cas où toutes les conditions réunies une partie refuserait de signer l’acte authentique, des fautes commises par la société Sky & CO qui n’a pas respecté son engagement de déposer une demande de prêt conforme aux caractéristiques du contrat et qui n’a pas respecté les délais de la condition suspensive de prêt, ce qui est à l’origine de l’immobilisation abusive du bien pendant une durée d’un mois et une semaine, il y a lieu d’évaluer le préjudice subi par la SCI du Groupe France Audit qui n’a pas pu remettre le bien en vente pendant cette durée d’un mois et une semaine à la somme de 30.000 € (soit environ 70.000 : 12 semaines x 5 semaines) ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a :

-condamné la société Sky & Co à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,

-dit que la société Sky & Co sera libérée de l’exécution de cette condamnation par la mainlevée du séquestre conventionnellement désigné de la somme de 35.000 € et le versement de la somme séquestrée à la SCI du Groupe France Audit ;

Et il y a lieu de :

-condamner la société Sky & Co à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,

-autoriser pour le paiement de cette somme la SCI du Groupe France Audit à se faire remettre à due concurrence les fonds détenus par Me [C], notaire, à titre de séquestre, au vu du présent arrêt,

-autoriser Me [C], notaire, à remettre le solde de la somme séquestrée à la société Sky & CO ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Sky & CO, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’appelante ;

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

-condamné la société Sky & Co à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,

-dit que la société Sky & Co sera libérée de l’exécution de cette condamnation par la mainlevée du séquestre conventionnellement désigné de la somme de 35.000 € et le versement de la somme séquestrée à la SCI du Groupe France Audit ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne la société Sky & Co à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Autorise pour le paiement de cette somme la SCI du Groupe France Audit à se faire remettre à due concurrence les fonds détenus par Me [C], notaire, à titre de séquestre, au vu du présent arrêt ;

Autorise Me [C], notaire, à remettre le solde de la somme séquestrée à la société Sky & CO ;

Condamne la société Sky & CO aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI du Groupe France Audit la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la société Sky & CO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,