TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. 50 AVENUE DE GROSBOIS – 9440 MAROLLES EN BRIE, représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDIC IMMO DISCOUNT, immatriculée au RCS de MELUN sous le n° 485 006 613, dont le siège social est sis 30 rue Paul Seramy – 77300 FONTAINEBLEAU

représenté par Me Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

S.C.I. BOAZ, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 817 882 038, dont le siège social est sis 1 Bis rue Henri Laire – 94480 ABLON SUR SEINE

représentée par Me Laurent BARONE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0197

Débats tenus à l’audience du : 10 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025

La SCI BOAZ est propriétaire des lots n°178, 179 et 246 au sein de la copropriété du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE.

Elle a réalisé des travaux au cours du mois d’octobre 2022, visant à installer une porte sectionnelle.

Vu l’assignation délivrée le 8 août 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la SCI BOAZ afin de :
– condamner la SCI BOAZ à remettre les parties communes dans l’état où elles se trouvaient avant les travaux d’installation de la porte sectionnelle réalisés sans autorisation de l’assemblée générale,
– assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner la SCI BOAZ à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 2 juillet 2024.

Par ordonnance avant-dire droit du 20 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 31 octobre 2024 pour production :
– par le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE du règlement de copropriété ainsi que l’annexe jointe au procès-verbal d’assemblée générale du 2 avril 2019 concernant les travaux du lot n°246 (résolution 18) et s’il les détient les annexes de la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du 2 février 2012,
– par la SCI BOAZ des annexes de la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du 2 février 2012 ainsi que de son acte de propriété, celui produit étant au profit de la société ECJC.

L’affaire a été réentendue, après un renvoi, à l’audience du 10 décembre 2024, à laquelle les parties ont comparu.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE sollicite du juge des référés de :
– le recevoir en son action,
– condamner la SCI BOAZ à remettre les parties communes dans l’état où elles se trouvaient avant les travaux d’installation de la porte sectionnelle réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale,
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,
– en tout état de cause : condamner la SCI BOAZ à communiquer au syndicat des copropriétaires :
* l’identité de la société ayant réalisé les travaux de modification,
* l’attestation de son assurance responsabilité civile décennale,
* l’attestation d’assurance dommages-ouvrage,
* les conditions de mise en œuvre des travaux,
sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,
– condamner la SCI BOAZ à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE soutient que les travaux réalisés par la SCI BOAZ n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le syndicat est recevable à solliciter la remise en état des parties communes modifiées par les travaux réalisés. Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que du règlement de copropriété, le syndicat sollicite la remise en état des lieux, indiquant que les travaux réalisés au mois d’octobre 2022 visant à découper le voile structurel en béton de l’immeuble afin d’installer une porte sectionnelle n’ont pas été autorisés, l’assemblée générale du 2 avril 2019 ayant refusé expressément les travaux, ceci caractérisant le trouble manifestement illicite. Elle argue que les travaux autorisés par l’assemblée générale du 2 février 2012 ne portaient pas sur les mêmes lots, le lot n°246 ayant été créé selon l’état modificatif de copropriété du 30 juillet 2013. Elle ajoute que la SCI BOAZ a d’ailleurs sollicité une nouvelle autorisation lors de l’assemblée du 2 avril 2019, laquelle lui a été refusée. Elle souligne n’avoir aucune certitude ni garantie sur la nature et la qualité des travaux mis en œuvre, lesquels peuvent avoir une influence sur la structure de l’immeuble.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI BOAZ sollicite du juge des référés de :
– débouter le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE de toutes ses demandes,
– condamner le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle explique avoir acquis le lot initial n°233, qui s’est transformé en lot n°178, 179 et 246 au sein de la copropriété et que l’acquisition incluait les droits induits par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 2 février 2012, acceptant l’aménagement de la façade. Selon elle, les travaux réalisés sont donc licites, le projet et le constat d’huissier étant identiques au descriptif joint au procès-verbal d’assemblée générale. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE ne fait la preuve d’aucun préjudice, autre que celui d’avoir fait réaliser une porte.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Sur la condamnation à remettre en état les parties communes

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété que :
– « chacun des copropriétaires, en ce qui concerne le local et ses dépendances lui appartement exclusivement, aura le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou causer un préjudice quelconque à l’ensemble immobilier ou à l’une de ses parties, et de ne porter aucune atteinte à la destination de l’immeuble et des parties privatives telle qu’annoncée précédemment » (article 9),
– les parties communes spéciales comprennent « les fondations, le gros-oeuvre (murs de façades, pignons, murs de refends et gros porteurs, planchers à l’exclusion du revêtement des sols, couverture de l’immeuble, terrasses accessibles ou non, mitoyennetés et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature du bâtiment » (article 5).

Constitue un trouble manifestement illicite, le fait de procéder à des travaux ou aménagements sans autorisation de parties communes.

Il n’est pas contesté que les travaux réalisés en octobre 2022 par la SCI BOAZ, consistant en la découpe du voile structurel en béton de l’immeuble afin d’installer une porte sectionnelle, ont porté sur les parties communes de l’immeuble.

Toutefois, la SCI BOAZ soutient que ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale du 2 février 2012.

Il résulte en effet de l’article 16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2012 que la majorité des copropriétaires a autorisé « la société ACTIPOLE [aux droits de laquelle vient la SCI BOAZ] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d’aménagement de la façade, suivant descriptif joint », sous réserve de :
– se conformer à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,
– obtenir les autorisations administratives nécessaires,
– s’entourer de l’avis de l’architecte de la copropriété, mandaté par leurs soins à leurs frais exclusifs,
– souscrire à une assurance dommages-ouvrage concernant les travaux réalisés et les existants, les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devant être communiqués au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Rien ne permet, à la lecture du procès-verbal et de ses annexes, de déterminer sur quel lot spécifique portaient les travaux autorisés.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les conditions fixées par l’assemblée générale pour autoriser les travaux aient été respectées par la SCI BOAZ.

En outre, il ressort du modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 30 juillet 2013 que les lots n°238 et 244 ont été réunis au sein du lot n°246, ainsi nouvellement créé, de sorte que les travaux autorisés en 2012 portaient nécessairement sur des lots distincts du lot n°246.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la SCI BOAZ a sollicité de l’assemblée générale du 2 avril 2019 l’autorisation de procéder à « des travaux de modification d’ouverture dudit lot [lot n°246], selon l’annexe jointe ».

Cette résolution ayant été rejetée, il en résulte donc que la SCI BOAZ ne justifie d’aucune autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser les travaux qu’elle a effectués sur son lot n°246 et affectant les parties communes.

Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé, sans besoin de justifier d’un préjudice complémentaire.

Il convient donc condamner la SCI BOAZ à remettre les parties communes dans l’état où elles se trouvaient avant les travaux d’installation de la porte sectionnelle réalisés en octobre 2022.

Sur l’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Au cas présent, les travaux ont été réalisés par la SCI BOAZ en octobre 2022, en connaissance de cause dans la mesure où l’assemblée générale avait refusé de lui donner l’autorisation qu’elle sollicitait.

La SCI BOAZ n’a par ailleurs pas remis en état les lieux malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 2 novembre 2022.

Il apparaît donc nécessaire, pour contraindre la SCI BOAZ de remettre les lieux en l’état, d’assortir l’obligation d’une astreinte de 100 euros par jour passé un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision, et ce pendant quatre mois.

Sur la demande de communication de documents au syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE justifie d’un intérêt à connaître l’identité de la société ayant réalisé les travaux, ainsi que son attestation responsabilité civile décennale, son assurance dommage-ouvrage et les conditions de mise en œuvre des travaux, ces derniers pouvant avoir une influence sur la structure de l’immeuble.

Il convient donc de condamner la SCI BOAZ à communiquer ces documents au syndicat des copropriétaires.

Faute de toute demande amiable préalable, il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner cette communication sous astreinte.

Sur les autres demandes

La SCI BOAZ, succombante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI BOAZ sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000,00 €.

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI BOAZ à remettre les parties communes de l’immeuble situé 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE dans l’état où elles se trouvaient avant les travaux d’installation de la porte sectionnelle réalisés en octobre 2022, dans un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance,

ASSORTISSONS l’obligation de remise en état des parties communes d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours susvisé, et ce pendant quatre mois,

CONDAMNONS la SCI BOAZ à communiquer au syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE :
* l’identité de la société ayant réalisé les travaux en octobre 2022,
* l’attestation responsabilité civile décennale,
* l’assurance dommage-ouvrage,
* les conditions de mise en œuvre des travaux réalisés en octobre 2022,

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

CONDAMNONS la SCI BOAZ à payer au syndicat des copropriétaires du 50 avenue de Grosbois 94440 MAROLLES EN BRIE une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI BOAZ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI BOAZ aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 9 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES