■

N° RG 24/53483 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAH

N° : 8-CH

Assignation du :
10 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 janvier 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société GECITER, société par actions simplifiée à associé unique
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS – #P0238

DEFENDERESSE

ASSOCIATION [5]
En son siège social : [Adresse 1]
Dans les lieux loués : [Adresse 2]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 14 août 2020, la société Geciter a donné à bail civil à l’association [5] pour une durée de 6 années à compter du 1er octobre 2020, un appartement situé [Adresse 2], consistant en un appartement, moyennant un loyer annuel de 54 000 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Suivant avenant du 20 août 2020, une remise de deux mois de loyer a été accordée en raison de la crise Covid 2019 et le bail prorogé jusqu’au 18 octobre 2029.

Suivant avenant du 26 août 2020, la date d’effet du bail a été avancée au 4 septembre 2020.

Suivant avenant du 26 août 2020, le bail a été étendu à la location d’un box situé dans la Cour de l’immeuble pour 1300 euros par an.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, la société Geciter a assigné l’association [5] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

– la condamnation de l’association [5] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 7 792,37 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au terme au 18 avril 2024

– la condamnation de l’association [5] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au double du loyer normalement exigible, majorations incluses,

– la condamnation de l’association [5] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

– la condamnation de l’association [5] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 6 décembre 2024 et développées oralement lors de l’audience du 13 décembre 2024, la société Geciter, représenté par son Conseil, sollicite l’acquisition de la clause résolutoire et :

– l’expulsion de l’association [5] sous astreinte de 600 euros par jour de retard, avec transport et séquestration des meubles

– la condamnation de l’association [5] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 12 063 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés

– la condamnation de l’association [5] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 12 06,30 euros correspondant à l’indemnité de retard contractuel

– la condamnation de l’association [5] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au double du loyer normalement exigible, majorations incluses,

– la condamnation de l’association [5] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

– la condamnation de l’association [5] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’association [5], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

1/ Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la société Geciter a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions des articles 1728, 1741 et 1255 du Code civil. Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit. L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Aucune circonstance particulière ne justifie le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la Société Geciter n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 063 euros.

Il convient donc de condamner l’association [5] à payer à titre provisionnel la somme de 12 063 euros au demandeur avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente ordonnance.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, l’indemnité de retard contractuelle, et la majoration du loyer s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et les défendeurs seront condamnés in solidum à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

La société Geciter ne justifiant d’aucun préjudice distinct de celui du retard de paiement, elle sera déboutée de sa demande de provision à titre de dommages et intérêts.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, l’association [5] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner l’association [5] au paiementà la Société Geciter de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mai 2024;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association [5] et de tout occupant de son chef des lieux situés adresse, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’association [5] à payer à la Société Geciter la somme provisionnelle de 12 063 euros (douze mille soixante trois euros) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au terme du 4 ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association [5] à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer trimestriel contractuel,
outre charges et accessoires, normalement exigibles et condamnons l’association [5] au paiement de cette indemnité;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés pour l’indemnité de retard contractuelle;

Déboutons la société Geciter de sa demande d’astreinte;

Déboutons la société Geciter de sa demande de dommages et intérêts;

Condamnons l’association [5] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024;

Condamnons l’association [5] à payer à la société Geciter la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait à Paris le 10 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY