ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00026
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Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2573

ET :

LA SOCIETE OPJ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Rydian DIEYI de BIRDIELEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B 0003

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté et à effet au 1er mai 2019, l’office public de l’habitat de l’établissement public territorial Est ensemble – Grand [Localité 4] [Localité 3] habitat a consenti à la SARL OPJ un bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], rez-de-chaussée.

Par acte d’huissier du 4 avril 2022, réitéré le 10 avril 2024, l’office [Localité 3] habitat a fait délivrer à la société OPJ un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, l’office [Localité 3] habitat a fait assigner la société OPJ en référé devant le président de ce tribunal, pour :
A titre principal,
– faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

– obtenir l’expulsion de la société OPJ des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], rez-de-chaussée, ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
– la voir condamner à lui payer à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal à compter de leur date d’exigibilité et capitalisation :
la somme de 59 780,36 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, à la date du 12 septembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux ;- débouter la société OPJ de sa demande de délai de paiement ;
A titre subsidiaire,
– n’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe, lesquels ne pourront excéder 24 mensualités d’un montant égal ;
– dire qu’en cas de simple retard ou défaut de paiement, la déchéance du terme sera acquise et le bailleur pourra librement engager l’expulsion du preneur ;
En tout état de cause,
– condamner la société OPJ à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Lagoa.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

A l’audience, l’office [Localité 3] habitat sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant son décompte des sommes dues à hauteur de 58 827,18 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Dans ses conclusions, soutenues à l’audience, la société OPJ demande au juge des référés de :
– écarter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’urgence et à défaut pour contestation sérieuse,
– à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire, en ce compris la demande d’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle,
– lui octroyer un délai de paiement de 24 mois,
– écarter toute automaticité d’acquisition de la déchéance du terme au simple constat d’un retard ou d’un défaut de paiement sur un mois,
– rejeter l’ensemble des demandes de l’office [Localité 3] habitat, en ce compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– laisser à chaque partie la charge de ses dépens, ou à défaut limiter à part égale la charge des dépens devant être supportés par chaque partie,
– écarter toute condamnation au titre du commandement de payer du 4 avril 2022.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société OPJ ne conteste pas sa dette. Dès lors, elle est mal fondée à soutenir que sa situation d’impayée, résultant du bail commercial à effet au 1er mai 2019 est sérieusement contestable.

Le bail stipule en son article 24 qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 10 avril 2024, dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, pour le paiement de la somme en principal de 62 140,72 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues produit, arrêté au 28 octobre 2024 inclus, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 11 mai 2024.

L’obligation de la société OPJ de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société OPJ causant un préjudice à l’office [Localité 3] habitat du fait d’une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu’à la libération des lieux.

Aussi, l’office [Localité 3] habitat justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé versé aux débats durant l’audience, que la société OPJ reste lui devoir au 28 octobre 2024 une somme de 58 827,18 euros (loyers et indemnités d’occupation).

En conséquence, la société OPJ sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024.

Ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter la présente ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à la suite de la signification du commandement de payer du 4 avril 2022, un plan d’apurement du passif avait été conclu entre les parties le 3 août 2023 aux termes duquel la société OPJ s’était engagée à apurer sa dette en 36 mensualités qui s’élevait alors à la somme de 48 712,69 euros. Toutefois, elle n’a exécuté son engagement que durant quatre mois et n’a ensuite plus réglé jusqu’en avril 2024, ni les loyers courants, ni les arriérés de loyers, portant sa dette à la somme de 62 140,72 euros.

Toutefois, elle justifie avoir réalisé des efforts pour solder une partie de sa dette à compter du mois d’avril 2024. Elle démontre également avoir des perspectives de rentrées d’argent en fin d’année 2024 et début d’année 2025 qui permettent d’espérer un apurement du passif.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit dans les conditions précisées au dispositif, aux demandes de la société OPJ de délai de paiement suspensif de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, et une indemnité d’occupation sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société OPJ sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et de l’assignation, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 4 avril 2022 duquel l’office [Localité 3] habitat a renoncé à se prévaloir.

Les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL Lagoa.

Supportant les dépens, la société OPJ sera condamnée à payer à l’office [Localité 3] habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamne la SARL OPJ à payer à l’office public de l’habitat de l’établissement public territorial Est ensemble – Grand [Localité 4] [Localité 3] habitat la somme provisionnelle de 58 827,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente ordonnance ;

Autorise la SARL OPJ à se libérer du paiement de cette somme en 24 acomptes mensuels de 2 450 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Dit que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 du mois;

Dit que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la SARL OPJ se libère de sa dette selon ces modalités ;
Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes à leur terme :
– l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
– les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
– la clause résolutoire produira son plein et entier effet, et le contrat se trouvera résilié,
il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL OPJ et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], rez-de-chaussée.
– la SARL OPJ devra payer mensuellement à l’office public de l’habitat de l’établissement public territorial Est ensemble – Gran [Localité 4] [Localité 3] habitat, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;

Condamne la SARL OPJ aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et de l’assignation, et à l’exclusion du coût du commandement de payer du 4 avril 2022, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Lagoa ;

Condamne la SARL OPJ à payer à l’office public de l’habitat de l’établissement public territorial Est ensemble – Gran [Localité 4] [Localité 3] habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JANVIER 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Michaël MARTINEZ