ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00029
—————-

Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Zouina LALAM CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 165

ET :

LA SOCIETE KIMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er août 2015, M. [Y] [Z] et Mme [X] [H] ont consenti à la SARL Kimy un bail commercial portant des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], lots n° 2,3, 10, 12 et 13.

Par acte du 31 mai 2024, M. [Z] et Mme [H] ont fait délivrer à la société Kimy un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 juillet 2024, M. [Y] [Z] et Mme [X] [H] ont fait assigner la SARL Kimy en référé devant le président de ce tribunal pour :
– faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;
– obtenir l’expulsion de la société Kimy des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], lots n° 2,3, 10, 12 et 13, ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
– dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
– la voir condamner à leur payer à titre provisionnel :
la somme de 24 200 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juillet 2024 incluse,la somme de 968 euros correspondant à la majoration contractuelle de 4 % des sommes dues,assortir les sommes précitées des intérêts au taux contractuel de 1,5 % à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 200 égale au montant du loyer, augmentée des charges, taxes, impôts divers et indexations éventuelles, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;- condamner la société Kimy à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée lors de l’audience du 18 octobre 2024 à la demande du conseil des demandeurs et retenue à l’audience du 2 décembre 2024.

Assignée à personne morale, la société Kimy n’a pas comparu.

A l’audience, la société Mimy sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant le décompte des sommes dues à hauteur de 35 200 euros.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule en son article VIII qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 31 mai 2024, dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, pour le paiement de la somme en principal de 19 800 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues produit, arrêté 1er juillet 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit deux mois plus tard, soit le 1er juillet 2024.

L’obligation de la société Kimy de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société Kimy causant un préjudice à M. [Z] et Mme [H] du fait d’une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu’à la libération des lieux.

Aussi, M. [Z] et Mme [H] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé versé aux débats à l’audience, que la société Kimy reste lui devoir la somme de 24 200 euros au 1er juillet 2024 (loyers et indemnité d’occupation du mois de juillet 2024 inclus).

En conséquence, la société Kimy sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

A défaut de préciser dans l’assignation la clause stipulant un intérêt de retard de 1,50 %, cette condamnation produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les clauses pénales
Par ailleurs, M. [Z] et Mme [H] sollicitent le bénéfice d’une majoration de 4 % des sommes dues en dédommagement de leur préjudice résultant du défaut de paiement à l’échéance.

Il est relevé à cet égard, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

D’autre part, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l’espèce, les demandes rappelées ci-avant ne relèvent donc pas du pouvoir du juge des référés.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société Kimy sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 mai 2024.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à M. [Z] et Mme [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail au 1er juillet 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société Ghita car et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], lots n° 2,3, 10, 12 et 13 ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SARL Kimy à payer à M. [Y] [Z] et Mme [X] [H] la somme provisionnelle de 24 200 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation du mois de juillet 2024), avec intérêt au taux légal à compter du 26 juillet 2024 ;

Condamne la SARL Kimy au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboute M. [Y] [Z] et Mme [X] [H] de leur demande au titre de la clause pénale tendant à la majoration de 4 % des sommes dues ;

Condamne la SARL Kimy aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 31 mai 2024 ;

Condamne la SARL Kimy à payer à M. [Y] [Z] et Mme [X] [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JANVIER 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Michaël MARTINEZ