ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00048
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE REVET IMMOBILIER ORGANISATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

ET :

LA SOCIETE CHEZ STALLONE LE COIFFEUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a donné à bail à M. [G] [P] [K], en qualité de représentant légal de la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR alors en cours d’immatriculation, les locaux situés au rez-de-chaussée et en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par acte du 10 juin 2024, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a fait délivrer à la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour le paiement de la somme de 6.788 euros en principal.

Par acte du 16 octobre 2024, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR, pour :
– faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial au 10 juillet 2024 ;
– faire dire qu’elle est occupante sans droit ni titre du local commercial dont s’agit ;
– voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
– la voir condamner à lui payer à titre de provision :
la somme de 12.352,48 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,- la voir condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 décembre 2024.

La demanderesse a maintenu ses prétentions.

Régulièrement assignée, la défenderesse n’a pas comparu.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 10 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de 6.788 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte joint à l’assignation arrêté au 7 octobre 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 11 juillet 2024.

La défenderesse étant, depuis cette date, occupante sans droit ni titre, son obligation de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable. Il convient donc d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il ait néanmoins lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

De surcroît, le maintien dans les lieux de la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR causant un préjudice à la société demanderesse du fait d’une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel augmenté des charges et taxes afférentes.

La société défenderesse sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation.

Par ailleurs, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l’assignation, arrêté au 7 octobre 2024, que la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR reste lui devoir à cette date la somme de 11.554,68 euros (échéance du mois d’octobre 2024 et coût du commandement de payer visant la clause résolutoire inclus), déduction faite des sommes appelées au titre d’une clause pénale conventionnelle.

Il est relevé à cet égard, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

D’autre part, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les majorations appliquées dans le décompte présentant les caractéristiques d’une clause pénale dont le montant peut être réduit par le juge du fond s’il estime celui-ci manifestement excessif, excèdent les pouvoirs du juge des référés, et il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

Ainsi, la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 11.554,68 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et provisions arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus.

Sur les frais du procès
Succombante, la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail le 11 juillet 2024 ;

Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR et de tous occupants de son chef, hors des locaux situés au rez-de-chaussée et en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Condamne la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR à payer à la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamne la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR à payer à la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION la somme provisionnelle de 11.554,68 euros ;

Condamne la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR aux dépens ;

Condamne la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR à payer à la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JANVIER 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN