N° RG 21/00770
N° Portalis DBXS-W-B7F-HAIM

N° minute : 25/00020

Copie exécutoire délivrée
le

à :
– la SARL CALISTAVOCATS
– Me Gabriel SABATIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR :

S.A.S.U. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE exerçant sous l’enseigne CEDEO CLIM+, venant aux droits de la S.A.S.U. BROSSETTE, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Martha CHLALA de la SARL CALISTAVOCATS, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Cyrille CAMILLERAPP, avocat plaidant au barreau de Montpellier

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Gabriel SABATIER, avocat au barreau de Grenoble

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 novembre 2024, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [K] [O] est propriétaire de locaux commerciaux sis à [Adresse 3].
Par acte sous-seing privé en date du 20 mars 2003, il a donné ces locaux à bail à la SASU BROSSETTE, le bail signé en 2003 débutant de manière rétroactive le 1er octobre 2001 pour se terminer le 30 septembre 2010.
Au terme du bail, la SASU BROSSETTE a demandé le renouvellement du bail et celui-ci s’est régulièrement renouvelé le 1er octobre 2011.
Par courrier du 30 octobre 2018, la SASU BROSSETTE informait Monsieur [K] [O] de problématiques affectant l’étanchéité de la toiture, et formait des demandes de réaménagement des locaux loués.
Monsieur [K] [O] refusait la demande de réaménagement des locaux mais donnait son accord pour le changement des dalles du faux plafond et l’éclairage défectueux, sous réserve des dispositions de l’article 7 du bail.
Par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2019, la SASU BROSSETTE faisait notamment sommation à Monsieur [K] [O] de procéder aux travaux de réparation le 2 décembre 2019 ou, à défaut, la faculté pour la SASU BROSSETTE de réaliser les travaux à ses frais avancés.
Le 2 décembre 2019, le conseil de Monsieur [K] [O] précisait qu’il avait mandaté une entreprise RANC ET FILS pour effectuer toute investigation utile à la recherche d’infiltrations sur le toit en faisant interdiction à la SASU BROSSETTE d’effectuer des travaux puisque l’Entreprise RANC ET FILS était censée intervenir le 2 ou le 3 décembre 2019. Il était soutenu que le remplacement des plaques dégradées par les infiltrations était à la charge de la SASU BROSSETTE.
Ce même jour, un procès-verbal de constat a été dressé par un huissier de justice.
Le 25 juin 2020, le conseil de la SASU BROSSETTE a adressé une correspondance officielle au conseil de Monsieur [K] [O] demandant le remboursement des frais exposés à hauteur de 8.555,13 euros, une intervention sur la toiture pour que celle-ci remplisse à nouveau son office et l’autorisation de réaliser les travaux d’aménagement.
Aucune réponse n’était donnée.
Par acte en date du 15 septembre 2020, Monsieur [K] [O] adressait à la SASU BROSSETTE un congé avec offre de renouvellement, le renouvellement devant prendre effet au 31 mars 2021 pour un loyer, cette fois-ci, porté à la somme de 45.205 euros.
Suite à une opération de fusion absorption, la SASU BROSSETTE a été dissoute et la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC) est substituée dans ses droits et actions.
Par acte d’huissier de justice du 18 février 2021, la société DSC a assigné Monsieur [K] [O] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE.
Par ordonnance du 24 mars 2022, le Juge de la mise en état ordonnait une expertise judiciaire. Le rapport d’expertise judiciaire était déposé le 12 mai 2023.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 23 octobre 2024, la société DSC demande au Tribunal de :
CONDAMNER Monsieur [K] [O] à rembourser à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC) venant aux droits de la SASU BROSSETTE la somme de 7 633€ HT au titre des travaux et réparations que la SAS DSC a dû exposer du fait de la défaillance de Monsieur [K] [O] à remplir son obligation de délivrance CONDAMNER Monsieur [K] [O] à payer les intérêts sur cette somme à compter de la date du 25 juin 2020 et ce avec anatocisme CONDAMNER Monsieur [K] [O] à réaliser les travaux décrits dans la note de Monsieur [X] et pour les postes retenus par l’Expert ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 3 000 € par jour de retard, l’astreinte commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir et pendant un délai d’un mois à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte CONDAMNER Monsieur [K] [O] à payer à la société DSC une indemnité évaluée au jour de la rédaction des présentes écritures à 46 200 € en réparation du trouble qu’elle subira pendant la réalisation des travaux. CONDAMNER Monsieur [K] [O] à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 4 000 € venant réparer les troubles subis du fait des manquements de Monsieur [K] [O] à son obligation de délivrance avant la réalisation des travaux de réfection de la toiture CONDAMNER Monsieur [K] [O] à payer à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC) venant aux droits de la SASU BROSSETTE la somme de 20 000 € venant réparer les troubles subis du fait de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de jouir des lieux au maximum de leur capacité CONDAMNER Monsieur [K] [O] à payer à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (DSC) venant aux droits de la SASU BROSSETTE la somme de 9 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civileCONDAMNER Monsieur [K] [O] aux entiers frais et dépens en ce compris les frais que la SASU BROSSETTE a dû exposer pour faire établir une sommation, soit la somme de 119,13 €, un procès-verbal de constat, soit la somme de 450 €, et les frais d’expertise soit la somme de 2 940, 96 €.Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 juin 2024, Monsieur [K] [O] demande au Tribunal de :
Constater que le local à usage commercial situé [Adresse 3] n’a fait l’objet que d’une seule déclaration de sinistre pour infiltration en toiture, le 30 octobre 2018 ;Débouter la SASU DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE exerçant sous l’enseigne CEDEO de toutes ses demandes ;Condamner la SASU DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE exerçant sous l’enseigne CEDEO au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 25 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes de la société DSC :
Aux termes de l’article 1720 du Code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ».
L’article 1755 du même Code précise que : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. ».
L’apparition d’infiltrations le 30 octobre 2018 n’est pas contestée.
La société DSC a sollicité Monsieur [K] [O] par sommation du 29 novembre 2019 et par courriers notamment des 20 décembre 2018 et 25 juin 2020 au sujet de l’apparition de nouvelles infiltrations.
Le fait qu’elle n’ait pas déclaré les sinistres à son assureur est indifférent, la société DSC ayant de plus expliqué dans un courriel qu’elle n’entendait pas le faire au vu du montant de sa franchise.
Le constat d’huissier en date du 02 décembre 2019 montre la présence de dégradations dans les locaux loués, en ce qu’il relève la présence de tâches d’humidité sur les plaques du plafond ainsi que de coulures sur le mur. Des plaques sont très endommagées, des morceaux de dalles se trouvent au sol. L’huissier note également des traces d’eau au sol à l’endroit où les dalles sont tombées, et, dans la réserve, il y a de l’eau au sol et il voit des gouttes tomber. Les photographies produites montrent que ces dégradations sont en lien avec un problème d’infiltration.
Le rapport d’expertise judiciaire, s’il n’a pas constaté d’infiltrations dans les locaux loués, note la présence de traces d’infiltration d’eau et le remplacement de plaques au plafond, et des traces généralisées dans la partie entrepôt. Il retient à titre de cause des désordres le fait que la couverture en fibrociment soit en fin d’usage, avec des plaques très fragilisées. Selon ses constatations, il y a beaucoup d’infiltrations sous la noue, qui est hors d’usage, toutes les plaques en polyester sont hors d’usage et elles se déforment et se désagrègent. Il conclut à la vétusté de la couverture, et à la nécessité de reprendre toute la couverture, ce que préconise également la note de Monsieur [T] [X], ingénieur ESTP, qui lui a été soumise. Il précise que les reprises ponctuelles seraient continuelles, étant précisé qu’il ressort du rapport que plusieurs plaques ont déjà été remplacées et que la noue, très oxydée et hors d’usage, a déjà reçu au moins une couche de produit d’étanchéité qui se désagrège.
Au vu de ces derniers éléments, le fait que la société DSC ait reconnu dans un courrier du 10 juillet 2019 que le bailleur avait fait effectuer des réparations sur la toiture ne rapporte pas la preuve de l’absence d’infiltrations postérieures au 30 octobre 2018. Les conclusions de l’expert sur l’insuffisance des réparations ponctuelles et la vétusté de la couverture démontrent que ces infiltrations ont pu persister malgré les travaux de reprise.
Dans un courriel du 10 février 2021, la société PATRIARCA, intervenue à la demande de la société DSC pour effectuer des réparations, explique que « la vétusté des fibres engendre des micros infiltrations avec les années et c’est dans 100% des cas ». Elle conclut également à la nécessité de remplacer la couverture.
Monsieur [K] [O] produit une facture du 31 octobre 2018 correspondant à des travaux de réparation de la toiture, dont il ressort que des plaques étaient endommagées. Par courriel du 13 novembre 2018, l’agence GESTISSIMO l’informait que l’entreprise ayant procédé à ces réparations estimait que d’autres plaques seraient certainement à changer car les réparations effectuées étaient vétustes et la toiture était à refaire.
La SARL RANC ET FILS, intervenue à la demande de Monsieur [K] [O] à deux reprises, les 06 novembre 2018 et le 11 décembre 2019, a indiqué ne pas avoir constaté d’infiltrations à ces deux occasions, ce alors qu’il y avait des précipitations lors de sa première visite. Néanmoins, les photographies annexées à son premier courrier montrent des traces d’humidité sur les dalles du plafond et la dégradation de certaines dalles. Avec son second courrier, elle joint des photographies montrant une perforation du caniveau en partie verticale, le solin avec la bavette de plomb détériorée et le joint de mastic sur le solin desséché.
L’ensemble de ces éléments montre, d’une part, l’existence de dégradations subies dans les locaux loués par la société DSC, et d’autre part, une vétusté de la couverture, notée dès les premières infiltrations signalées, qui n’est donc plus en mesure d’assurer correctement sa fonction d’étanchéité.
En conséquence, l’existence d’infiltrations, en lien avec la vétusté de la couverture, ayant entraîné des dégradations à l’intérieur des lieux loués, est démontrée.
Au vu de l’origine des désordres, qui trouvent leur source dans la vétusté de la couverture de l’immeuble, les travaux réparatoires incombent au bailleur, qui a donc manqué à son obligation de délivrance de locaux en bon état de réparation.
Sur les demandes au titre des réparations préfinancées par la société DSC :La société DSC produit :
Une facture de la société PATRIARCA du 12 décembre 2019, de 1.250 euros HT, pour des travaux réalisés sur la toiture. Cette facture apparaît bien en lien avec la vétusté de la couverture ayant généré des infiltrations, et doit, pour les raisons ci-dessus exposées, être supportée par le bailleur.Une facture de la société PATRIARCA du 30 novembre 2019, de 2.410 euros HT, et une autre du 31 janvier 2020, de 2.995 euros HT, pour le remplacement des dalles du faux plafond. Ainsi que cela a été précédemment débattu, les différentes pièces versées montrent que des dalles du faux plafond présentaient des traces d’humidité et ont été dégradées, en lien avec des infiltrations subies du fait de la vétusté de la couverture. L’origine de ces réparations tenant à la vétusté de la couverture, la charge doit en être supportée par le bailleur.Monsieur [K] [O] sera donc condamné à verser à la société DSC la somme de 6.655 euros au titre des travaux et réparations exposés par elle, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2020, date d’envoi et de réception de la mise en demeure de rembourser ces sommes.
La demanderesse sollicite également à ce titre une somme de 978 euros, correspondant aux frais de nacelle exposés dans le cadre de l’expertise judiciaire. Cette demande sera prise en compte au titre des dépens.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts pour autant qu’ils soient dus pour une année entière.
Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux :Le rapport d’expertise judiciaire a conclu que la couverture était vétuste et en fin de vie, et qu’il était nécessaire de la reprendre entièrement. Il sera rappelé que la nécessité de réfection de la toiture avait également été soulignée par la société CONSTRUIRE EN PROVENCE, intervenue à la demande du bailleur, et la société PATRIARCA, intervenue quant à elle à la demande du preneur.
Encore une fois, la nature de ces réparations, qui touchent la couverture en raison de sa vétusté, impliquent qu’elles doivent être à la charge du bailleur.
Celui-ci n’y ayant pas procédé malgré plusieurs échanges, et un rapport d’expertise judiciaire concluant à leur nécessité, il sera condamné à réaliser ces travaux, selon les postes retenus par l’expert judiciaire en pages 18 et 19 de son rapport. Cette condamnation sera prononcée sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.
Sur les troubles subis avant la réalisation des travaux de réfection de toiture :La société DSC fait valoir dans ses écritures avoir subi des pertes et frais du fait de la nécessité de fermer certains de ses rayons, d’avoir subi des dégradations de marchandises et avoir dû mobiliser ses équipes pour déplacer certains produits et remettre temporairement les locaux en état.
L’expert judiciaire a quant à lui estimé que « l’état passé des locaux a eu très peu d’incidence sur les conditions d’exploitation du fonds de commerce. ».
En tout état de cause, la société DSC ne fournit aucune pièce de nature à justifier, ni de la réalité et de l’étendue des troubles qu’elle invoque, ni du chiffrage des pertes.
Elle sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.
Sur le trouble pendant la durée des travaux :Le rapport d’expertise judiciaire estime que les travaux arrêteront l’activité commerciale pendant trois semaines.
Si le préjudice en découlant est futur, il est néanmoins certain.
Pour autant, aucun élément n’est fourni, et notamment aucun élément comptable, permettant de chiffrer le préjudice en découlant, l’expert se bornant à indiquer que le conseil de la société DSC a donné son estimation de perte d’exploitation.
La société DSC sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
Sur l’atteinte à la jouissance paisible des lieux au maximum de leur capacité :La société DSC forme à ce titre une demande à hauteur de 20.000 euros, au titre de la perte subie du fait de l’interdiction qui lui a été faite de réaménager ses locaux.
Elle ne produit là encore aucune pièce permettant de chiffrer sa demande, invoquant notamment le fait que son chiffre d’affaire aurait pu se développer de manière similaire à celui d’autres sites, sans verser ni d’éléments relatifs aux différents chiffres d’affaires invoqués, ni de document permettant d’étayer sa thèse selon laquelle l’absence de développement de son chiffre d’affaire serait en lien avec le refus de réaménagement des locaux.
Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :
Succombant, Monsieur [K] [O] est condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation (119,30 euros), les frais de constat d’huissier (450 euros), et les frais d’expertise de 2.940,96 euros outre les frais de nacelle pour expertise de 978 euros, ainsi qu’à payer à la société DSC une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE la somme de 6.655 euros au titre des travaux et réparations exposés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2020 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour autant qu’ils soient dus pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à réaliser les travaux de reprise de la couverture de l’immeuble lui appartenant et loué par la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE situé [Adresse 3], selon les postes retenus par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] [D] du 12 mai 2023 dans ses pages 18 et 19, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ;
DEBOUTE la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE de ses demandes au titre des troubles subis avant la réalisation des travaux de réfection de la toiture, des troubles qu’elle subira pendant la réalisation des travaux, des trouble subis du fait de l’atteinte à la jouissance paisible des lieux au maximum de leur capacité ;
CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation (119,30 euros), les frais de constat d’huissier (450 euros), et les frais d’expertise de 2.940,96 euros outre les frais de nacelle pour expertise de 978 euros.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT