La présente affaire concerne un appel formé par Monsieur [G] [K] contre un jugement du tribunal de Commerce de Paris du 10 novembre 2023. Le 12 septembre 2024, Monsieur [G] [K] a décidé de se désister de son appel, un acte accepté par la société GROUPE SAINT GERMAIN. Ce désistement a été jugé parfait, entraînant l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour. Il a été décidé que chaque partie conservera la charge de ses dépens, sauf accord contraire. L’ordonnance a été rendue par Nathalie RENARD, assistée de Mianta ANDRIANASOLONIARY, le 09 janvier 2025.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations de l’ancien syndic lors d’un changement de syndic ?

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise les obligations de l’ancien syndic lors d’un changement de syndic. Il stipule que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. »

Ainsi, l’ancien syndic doit respecter ces délais pour assurer une transition fluide et éviter des litiges.

Quelles sont les conséquences d’un manquement à ces obligations ?

En cas de manquement aux obligations de transmission des documents, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

Cela signifie que si l’ancien syndic ne respecte pas ses obligations, le nouveau syndic peut demander au tribunal d’ordonner la remise des documents sous astreinte, ainsi que le versement d’intérêts provisionnels.

Comment se justifie la demande de communication de pièces par le nouveau syndic ?

La demande de communication de pièces par le nouveau syndic est justifiée par l’article 33 du décret du 17 mars 1967, qui énumère les pièces normalement détenues par le syndic.

De plus, l’article 33-1 du même décret stipule que :

« En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. »

Ainsi, le nouveau syndic a le droit de demander ces documents pour assurer la bonne gestion de la copropriété.

Quelles sont les conditions pour obtenir des intérêts provisionnels ?

Les intérêts provisionnels peuvent être demandés en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Pour obtenir des intérêts provisionnels, il faut donc prouver que l’obligation de transmission des documents n’est pas sérieusement contestable et que le créancier a subi un préjudice en raison du retard.

Quelles sont les implications de la non-communication de certains documents ?

La non-communication de certains documents, comme le Diagnostic de performance énergétique ou le Diagnostic technique global, peut être justifiée par des dispositions législatives.

L’article L.126-31 du code de la construction et de l’habitation précise que :

« Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26. »

De plus, l’article L.731-1 du même code stipule que :

« Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. »

Ainsi, si ces documents ne sont pas requis par la loi ou si leur réalisation a été refusée par l’assemblée générale, la non-communication ne constitue pas un manquement.