TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2TL
NUMERO MIN: 25/00004

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 21 Novembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 6] MÉTROPOLE
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

L’Association Syndicale Libre du [Adresse 7] représentée par la SARL AJILINK [H] [O], es qualité d’administrateur provisoire
[Adresse 1]
[Localité 2]

En présence de Madame [R] [T], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE
L’association syndicale libre (ASL) du [Adresse 7] et [Adresse 10] est propriétaire des parcelles AY n°[Cadastre 4] et DI n°[Cadastre 5] situées [Adresse 7] à [Localité 8], d’une contenance totale de 711 m².
Préalablement à la saisine du juge de l’expropriation, la SPL LA FAB [Localité 6] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait procéder à la désignation d’un mandataire ad hoc de l’ASL pour les besoins de la procédure d’expropriation. En effet, les statuts de l’ASL, qui datent de 1991, n’ont pas été mis à jour conformément à l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et au décret 2006-504 du 3 mai 2006, de sorte qu’elle ne dispose pas de capacité juridique. Cette désignation a été prononcée par ordonnance sur requête 28 juin 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux.
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Adresse 9] » à [Localité 8].
Par courrier du 11 octobre 2023, La FAB a fait connaître ses propositions indemnitaires.
A défaut d’accord, elle a, par mémoire enregistré au greffe le 22 février 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 13 mai 2024 à 10h00 et l’audience au 27 juin 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 avril 2024.
Par courrier adressé au greffe du juge de l’expropriation le 22 avril 2024, Me [H] [O], désigné mandataire ad hoc par l’ordonnance précitée, a indiqué son intention de constituer avocat dans la cadre de la procédure d’expropriation pour défendre les intérêts des membres de l’ASL mais ne pas être en mesure de le faire pour l’instant, rencontrant des difficultés pour identifier l’ensemble des membres de l’ASL.
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Adresse 9] sur la commune de [Localité 8] et l’urgence à prendre possession des biens.
En raison de l’urgence déclarée par l’acte précité du 22 avril 2024, la FAB a, par un nouveau mémoire enregistré le 6 mai 2024, demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de dépossession selon les règles applicables à la procédure d’urgence.
Le transport sur les lieux initialement fixé dans le cadre de la procédure ordinaire a été maintenu au 13 mai 2024.
Le transport sur les lieux a eu lieu en présence du représentant et du conseil de la FAB et du commissaire du gouvernement.
Par ordonnance du 13 mai 2024, le juge de l’expropriation a, au vu de l’urgence, fixé les indemnités provisionnelles de dépossession revenant à l’ASL du [Adresse 7], représentée par son mandataire ad hoc, Maître [O], à la somme de 33 050 euros au titre de l’indemnité principale et de 2500 euros au titre de l’indemnité de remploi.
L’audience en vue de la fixation des indemnités définitives initialement prévue le 27 juin 2024 a été reportée à l’audience du 21 novembre 2024, à la demande du mandataire afin de lui permettre d’identifier les propriétaires de l’ASL et de constituer avocat.
Par courrier du 20 novembre 2024 adressé au greffe, maître [O] a informé le juge de l’expropriation des difficultés rencontrées en raison de l’absence de mise à jour au moment de la création de la seconde tranche du lotissement des statuts de la première ASL, créée à l’occasion de la première tranche du lotissement. Il expose que néanmoins l’ensemble des propriétaires sont désormais identifiés. Il rappelle que dans la présente procédure, il a été désigné pour représenter l’ASL. Néanmoins, compte tenu de l’absence de fonds et de retour favorable des propriétaires pour permettre la représentation par avocat en vue de l’audience, il s’en remet aux conclusions du commissaire du gouvernement proposant d’allouer 40 105 euros au titre de l’indemnité d’expropriation.

PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire du 6 mai 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 7110 euros l’indemnité principale de dépossession, outre une somme de 1316,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.
Dans son mémoire du 29 avril 2024, le commissaire du gouvernement propose de retenir une indemnité principale de 33 050 euros outre 4555 euros au titre de l’indemnité de remploi.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la régularité de la procédure

Il résulte des pièces produites que la FAB a régulièrement notifié à l’administrateur ad hoc de l’ASL du [Adresse 7], dont elle a demandé la désignation au président du tribunal judiciaire en vue de représenter l’ASL dans le cadre de cette instance, compte tenu de l’absence de personnalité juridique, son offre d’indemnisation, le mémoire de saisine du juge de l’expropriation et l’ordonnance de transport mentionnant la date d’audience. Maître [O] a par ailleurs communiqué avec la juridiction et confirmé la non constitution d’avocat dans la procédure. La procédure est ainsi régulière. Il y a lieu de statuer sur les demandes de fixation d’indemnisation.

Sur les conséquences de l’absence de représentation par avocat
Aux termes de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après code de l’expropriation): “A défaut d’accord dans le délai d’un mois à compter soit de la notification des offres de l’expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l’article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l’article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente./ Les parties sont tenues de constituer avocat. L’Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration. (…)”
Selon l’article R. 311-22 du même code: “Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. / Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié./Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.”
Selon l’article 4 du code de procédure civile: “ L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties./ Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. (…)”
En l’espèce, il est constant que l’ASL du [Adresse 7] n’a pas, par l’intermédiaire de son mandataire ad hoc, constitué avocat pour être représenté dans la présente procédure. Aussi, il ne peut être tenu compte de la demande de maître [O] de fixer le montant des indemnités à hauteur de la proposition du commissaire du gouvernement.
En l’état de la procédure, le juge de l’expropriation ne peut statuer ultra petita, aller au-delà de la proposition indemnitaire formulée par l’expropriant, le commissaire du gouvernement n’étant pas considéré comme une partie à la procédure.

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 juin 2024 au profit de la FAB. A cette date, la consistance des biens était identique à celle constatée lors du transport sur les lieux du 13 mai 2024, à savoir que la parcelle cadastrée section AY [Cadastre 4] de 661 m² est en nature de sol-voie, de même que la parcelle cadastrée DI [Cadastre 5] de 50 m².
Ces parcelles sont des emprises du [Adresse 7] qui constitue une voie de circulation privée. Elles constituent des voies de circulation propres à un lotissement.
Les emprises sont libres d’occupation.

Sur la date de référence
Les parcelles expropriées, situées en zone UM 17-3L35 du PLU 3.1 de [Localité 6] Métropole sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur.

La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020. A cette date, il n’est pas contesté que le terrain revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
En l’espèce, la FAB expose que les emprises de terrain à usage de voirie publique ou privée ne peuvent être évaluées sur la base du prix du terrain à bâtir ; elles ne peuvent être bâties car destinées à la circulation. Elle en déduit une absence de valeur de marché. Elle propose donc une indemnisation à hauteur de 10 euros le m².

Le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions du 29 avril 2024 propose une évaluation sur la base de 50 euros le m² au regard de 4 termes de comparaison relatifs à des cessions intervenues entre le 15/12/2022 et le 06/07/23, tenant compte du fait que les possibilités légales et effectives de construction, eu égard aux règles de recul et de retrait grevant l’emprise, conduisent à considérer le terrain non constructible.

La procédure devant le juge de l’expropriation est écrite et la représentation par avocat est obligatoire pour l’exproprié qui entend faire valoir des demandes. En l’espèce, l’ASL n’a pas formulé de demande par l’intermédiaire d’un avocat dans le cadre de cette procédure.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article 4 du code de procédure civile, il y a lieu de retenir la proposition d’indemnisation faite par la FAB, fondée sur une évaluation de 10 euros par mètre carré.

Ainsi, pour un terrain de 661 mètres carrés et pour un terrain de 50 m², l’indemnité principale totale sera fixée à 711×10= 7 110 euros.

Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.
L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 1 316,50 euros (5 000x 20 % + 2110x 15%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 10 mars 2020,
FIXE les indemnités de dépossession des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 4] (661 m²) et DI [Cadastre 5] (50m²) sises [Adresse 7] et [Adresse 10] à [Localité 8] revenant à l’ASL du [Adresse 7] représentée par la SARL AJILINK [H] [O], maître [O], désigné es qualité de mandataire ad hoc par ordonnance sur requête du 28 juin 2023 :
Indemnité principale : 7 110 euros
Indemnité de remploi : 1316,50 euros

CONDAMNE la FABRIQUE DE [Localité 6] METROPOLE aux dépens

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation