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N° RG 24/55246

N° Portalis 352J-W-B7I-C5JXU

N° : 4

Assignation du :
22 Juillet 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.
DEMANDERESSE

Société SOLEIL AZUR
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Marie-gabrielle TERZANO, avocat au barreau de PARIS – #D0920

DEFENDERESSE

Société GROUPE GEFOR
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Florence DIFFRE de l’AARPI LES ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0135

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 22 juillet 2024, et les motifs y énoncés,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 avril 2013, la société Soleil Azur, titulaire d’un contrat de crédit-bail, a consenti à la société Groupe Gefor un contrat de sous location portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 54 625,07 euros hors charges et hors taxes.

Le 30 avril 2013, la société Soleil Azur s’est porté acquéreur des locaux commerciaux et la société Groupe Gefor est demeuré locataire des lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré à la société Groupe Gefor, le 4 juin 2024, un commandement de payer la somme de 72 440,78 euros au titre des loyers et charges échue à cette date outre la somme de 7244,08 € au titre de la clause pénale.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société Soleil Azur a, par exploit délivré le 22 juillet 2024, fait citer la société Groupe Gefor devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, assortie d’une mesure d’astreinte de 150 € par jour de retard,
– condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 126 664,75 € euros, au titre de la dette locative,
– la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,
– la condamner au paiement de la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût des commandements.

La société Groupe Gefor a déposé des conclusions dans lesquelles elle sollicite, le débouter de l’ensemble des demandes formulées par la société Soleil Azur et de lui octroyer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolution, prenant la forme de 24 mensualités de 3410,64 € TTC.

A l’audience, les parties se sont accordées sur le montant principal de la dette à savoir 81 855,30 € et l’octroi de délais de paiement sur 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le demandeur maintient tout de même ses demandes relatives au dépôt de garantie, la clause pénale et l’article 700 du code de procédure civile. S’agissant du dépôt de garantie, la société demanderesse conteste toute prescription en application des règles d’imputation des paiements.
La défenderesse a soulevé quant à elle la prescription quinquennale de la demande relative au dépôt de garantie et sollicité le rejet de la demande fondée sur la clause pénale en ce qu’elle relève du juge du fond.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation ainsi qu’aux notes d’audience

Au préalable, il convient de relever que si les parties sollicitent l’homologation de l’accord auquel elles sont parvenues, en l’absence d’accord signé conjointement, aucune homologation ne peut être ordonnée. En revanche, il sera rappelé l’accord des parties.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’accord des parties que la provision au titre des loyers et charges échus au 27 novembre 2024, doit être fixée à la somme de 81855,30 euros, à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La défenderesse n’oppose aucune contestation quant à la régularité du commandement. Il n’est pas non plus contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de la proposition de paiement qui permettra de solder la dette dans un délai raisonnable, il sera fait droit à la demande de délais de paiement qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Selon l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, le contrat de bail commercial, et avec lui l’obligation de verser le dépôt de garantie, date du 30 avril 2013.
Or la demande en versement de ce dépôt de garantie a été formulée pour la première fois, par assignation du 22 juillet 2024. Le délai quinquennal est donc dépassé.

Par ailleurs contrairement à ce que soutient le bailleur, les règles d’imputations des paiements ne sauraient faire échec à cette prescription quinquennal en ce que, en situation de pluralité de dettes, l’imputation des paiements dépend, à titre principal, de la volonté subjective du débiteur, et qu’il ressort des décomptes produits que l’ensemble des paiement effectués antérieurement concerne précisément les loyers échus.

Ainsi au regard de la prescription opposée à cette demande relative au versement dépôt de garantie qui constitue une contestation sérieuse, il n’y aura lieu à référé.

S’agissant de la clause pénale
La clause pénale en ce qu’elle peut revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, relève de l’appréciation du juge du fond. Il n’y aura donc lieu à référé. 

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens.

Au regard de la nature du litige et notamment de la bonne foi du débiteur, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

CONDAMNONS la société Groupe Gefor à verser à la société Soleil Azur la somme de 81 855,30 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 27 novembre 2024;

L’AUTORISONS à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités de 3 410,64 € à verser avant le 20 de chaque mois, la dernière mensualité correspondant au solde intégral de la dette,

DISONS que le premier versement devra être effectué au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Groupe Gefor portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de la société Groupe Gefor et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

CONDAMONS EN CE CAS la société Groupe Gefor à verser une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’au départ effectif des lieux, d’un montant égal au loyer, charges et accessoires,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Groupe Gefor au paiement des dépens ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 08 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU