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N° RG 24/54662

N° Portalis 352J-W-B7I-C5BZE

N° : 6

Assignation du :
19 juin 2024

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. VICTOR HUGO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L0162

DEFENDERESSE

La S.A.S. MYFLEXGROUP
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Delphine DUPUIS de la SCP ARES – Avocats, avocats au barreau de PARIS – #P214

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet du 1er mars 2021, la SAS VICTOR HUGO a consenti à la société M2DG, désormais dénommée MYFLEX GROUP, un contrat de bail portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 102.150 euros, ainsi qu’une provision trimestrielle sur charges de 2 225,50 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer le 17 mai 2024 portant sur la somme de 30 550,37€.

C’est dans ces conditions que la SAS VICTOR HUGO, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, a, par exploit délivré le 19 juin 2024, fait citer la SAS MYFLEX GROUP devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur le temps du renvoi.

La tentative de médiation ayant échoué, les parties ont été entendues en leur plaidoirie à l’audience du 26 novembre 2024.

Dans le dernier état de ses prétentions, la SAS VICTOR HUGO conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 juin 2024,
– ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés,
– condamner la défenderesse à lui verser la somme de 117 721,35€ au titre de la dette locative arrêtée au 25 novembre 2024 outre la somme provisionnelle de 1 382,01€ au titre des intérêts contractuels de retard,
– la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant éventuellement indexé, outre les taxes et charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux,
– condamner la défenderesse à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire.

En réponse, la défenderesse sollicite de :
« – Constater que la société VICTOR HUGO entend mettre en jeu de mauvaise foi la clause résolutoire stipulée dans le Bail commercial liant les parties ;
En conséquence : la débouter de cette demande ;

-Donner acte à la société MYFLEXGROUP qu’elle a acquiescé à la saisie-conservatoire pratiquée sur son compte bancaire le 27 mai 2024 à hauteur d’un montant de 36 319,15 euros ;

– Donner acte à la société MYFLEXGROUP du versement de la somme de 40 421,71 euros ;

En conséquence : – accorder rétroactivement des délais de paiement à la société MYFLEXGROUP pour s’acquitter des sommes mentionnées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

– Constater que par l’acquiescement à la saisie-conservatoire la société MYFLEXGROUP a réglé toutes les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’en conséquence, la clause résolutoire ne peut plus produire effet ;
-Constater que ledit commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 ne porte pas sur les loyers et charges afférents au 1er trimestre 2024, au 3ème trimestre 2024, au 4ème trimestre 2024 et à la taxe bureau 2024 ;

En conséquence ; constater que la clause résolutoire ne peut pas être mise en jeu concernant ces sommes et rejeter la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la société VICTOR HUGO du fait du retard de paiement par la société MYFLEXGROUP de ces sommes ;

– Débouter la société VICTOR HUGO de sa demande de voir ordonner l’expulsion de la société MYFLEXGROUP des locaux loués au titre du Bail liant les parties ;

– Débouter la société VICTOR HUGO de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

– Accorder des délais de paiement à la société MYFLEXGROUP pour qu’acquitter du solde de la somme restant due à la société VICTOR HUGO, après acquiescement à la saisie-conservatoire et après versement de la somme de 40 421,71 euros, soit la somme restante de 81 402,20 euros ;

A ce titre, donner acte à la société MYFLEXGROUP qu’elle s’engage à régler la somme de 81 402,20 euros restant due sur 18 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec une première période de 6 mois pendant laquelle elle n’aura aucun versement à effectuer et ensuite 12 versements égaux du 7ème au 18ème mois d’un montant de 6 783,51 euros chacun ;

Constater qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, aucune majoration d’intérêts ne peut être mise à la charge de la société MYFLEXGROUP jusqu’à l’expiration des délais accordés aux termes de l’ordonnance à intervenir ;

En conséquence : Débouter la société VICTOR HUGO de sa demande en paiement d’une somme de 1 382,01 euros au titre des intérêts de retard ;

– A titre subsidiaire : constater que la demande d’application d’un taux d’intérêt majoré s’apparente à une clause pénale ;
En conséquence : en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, ramener cette clause pénale à 0 ;

– Débouter la société VICTOR HUGO de toutes ses demandes, en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

En toutes hypothèses :
-Condamner la société VICTOR HUGO à verser à la société MYFLEXGROUP la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner la société VICTOR HUGO au paiement des dépens de l’instance. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes aux fins de « donner acte » et « constater », formulées dans les écritures de la défenderesse, qui consistent en réalité en la reprise de simples moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article « Clause résolutoire » du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de charges et des intérêts s’y rapportant, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, sont sans incidence sur le bien fondé du commandement de payer les moyens relatifs à la saisie-conservatoire pratiquée sur les comptes de la défenderesse le 27 mai 2024, comptes créditeurs d’un montant supérieur au montant des causes du commandement de payer, qui aurait prétendument empêché le preneur de régulariser les causes du commandement de payer, ce qui n’est pas évident dès lors qu’il lui suffisait d’acquiescer à la saisie pour en apurer les causes.

Il s’ensuit que la mauvaise foi du bailleur n’apparaît pas établie avec l’évidence requise en référé et la contestation n’apparaît pas sérieuse.

Le preneur oppose également au bailleur le fait qu’en ne compensant pas la dette locative avec le dépôt de garantie conservé pour un montant de 27 890,19€, conformément aux stipulations contractuelles, il a délivré ledit commandement de mauvaise foi.

En réponse, le bailleur fait valoir que le preneur ne peut opérer une compensation unilatérale pour prétendre avoir apuré les causes du commandement de payer.

L’article 1348-2 du code civil dispose que « Les parties peuvent librement convenir d’éteindre toutes obligations réciproques, présentes ou futures, par une compensation ; celle-ci prend effet à la date de leur accord ou s’il s’agit d’obligations futures, à celle de leur coexistence ».

L’article « Dépôt de garantie » du contrat de bail stipule que « Les loyers et charges non réglés à leur échéance seront automatiquement imputés sur le dépôt de garantie, le PRENEUR s’engageant à le reconstituer sans délai ».

Conformément aux dispositions de l’article 1348-2 du code civil, les parties ont entendu, par cette clause, compenser les loyers et charges impayés avec le dépôt de garantie, « automatiquement » et dès lors, sans que ne soit laissée une quelconque marge d’appréciation à l’une ou l’autre partie.

Il s’ensuit que le bailleur était tenu de compenser les loyers et charges impayés avec le dépôt de garantie qui était en sa possession, soit en l’espèce à hauteur de la somme non contestée de 27 890,19€, et ne pouvait valablement délivrer commandement que pour le solde, soit la somme de 2 660,18€.

En effet, la clause résolutoire telle qu’elle est stipulée au contrat de bail ne s’étend pas à la reconstitution du dépôt de garantie. Elle doit être interprétée strictement. Dès lors, le bailleur ne pouvait, sur le fondement de cette clause telle qu’elle est rédigée, délivrer un commandement pour la somme de 27 890,19€ au titre de la reconstitution du dépôt de garantie, s’il procédait à la compensation à laquelle il était tenu du fait de la clause de compensation.

Il s’ensuit que la contestation relative à la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer apparaît sérieuse et s’oppose à ce que soit constatée, en référé, l’acquisition de la clause résolutoire et à ce qu’il soit fait droit aux demandes subséquentes.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le décompte locatif établi le 25 novembre 2024 fait état d’une dette locative d’un montant de 117 721,35€ qui n’apparaît contestée par la défenderesse qu’à hauteur de la somme de 36.319,15€ aux motifs qu’elle a acquiescé à la saisie conservatoire le 22 novembre 2024.

Toutefois, dès lors qu’il n’a pas été justifié, lors des débats, que la somme de 36 319,15€ a bien été versée à la requérante, ce qu’elle conteste, la créance doit être fixée à la somme de 117 721,35€ au titre des loyers et charges impayés au 22 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Le calcul des intérêts de retard n’étant pas justifié, la demande à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dès lors que la défenderesse n’a communiqué aucun élément sur sa situation financière actuelle, se contentant de décrire la situation de la requérante, elle ne démontre pas être dans une situation qui justifie l’octroi de délais de paiement. Sa demande sera rejetée.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse, succombant partiellement à l’instance, à verser à la requérante la somme de 3 000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin de les lister.

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons la SAS MYFLEX GROUP à verser à la SAS VICTOR HUGO la somme de 117 721,35 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés échus au 22 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement des intérêts de retard ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la SAS MYFLEX GROUP à verser à la SAS VICTOR HUGO la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS MYFLEX GROUP au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN