■

N° RG 24/53387

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX4

N° : 3

Assignation du :
22 avril 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. MUTILOR
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0283

DEFENDERESSE

La société ROSE MARINA
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS – #E0740

DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 10 juin 2004, la SCI Mutilor a consenti un bail commercial à M. et Mme [O], aux droits desquels vient la société Rose Marina, portant sur des locaux situés [Adresse 4] [Localité 3], à usage de teinturerie/blanchisserie, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 14.000 euros HT/HC.

Par acte du 19 janvier 2024, la SCI Mutilor a fait délivrer à la société Rose Marina un commandement de payer la somme de 17.735,76 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Mutilor a, par acte du 22 avril 2024, assigné la société Rose Marina devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience du 4 décembre 2024, elle demande de :

débouter la société Rose Marina de l’ensemble de ses demandes ; constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit, à la date du 20 février 2024, du bail commercial liant les parties ;ordonner l’expulsion de la société Rose Marina des lieux loués ainsi que celle de toute personne présente dans les lieux de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; condamner par provision la société Rose Marina à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle, à compter du 20 février 2024, de 6.915,19 euros charges et taxes comprises, jusqu’à parfaite libération des locaux ; juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;condamner par provision la société Rose Marina à lui payer la somme de 15.248,12 euros au titre des loyers et provision sur charges, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal ; ordonner à la société Rose Marina de procéder aux travaux de remise en peinture de la façade des locaux, dans les coloris autorisés par le bailleur et la copropriété (RAL 7022 et RAL 7038), sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et conserver le pouvoir de liquider cette astreinte ;ordonner à la société Rose Marina de justifier de la réalisation des travaux de mise en conformité des installations par la remise d’un rapport d’un bureau d’étude, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et conserver le pouvoir de liquider cette astreinte ; ordonner à la société Rose Marina de la laisser, accompagnée de tout sachant, pénétrer dans les locaux loués pour procéder à l’étude de la conformité des installations, à défaut de remise de ce rapport dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir ;condamner la société Rose Marina à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Rose Marina demande de :

dire que la SCI Mutilor n’a pas respecté ses obligations contractuelles ;dire qu’elle est fondée à faire valoir l’exception d’inexécution ; dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut pas produire d’effet ; dire qu’elle a réglé une partie de la dette locative ; dire que la société demanderesse est de mauvaise foi ; dire qu’elle est de bonne foi ; dire que les travaux de remise en peinture des locaux ont été réalisés ; constater que la SCI Mutilor ne démontre pas que les machines ne seraient pas conformes encore moins qu’elles seraient mal installées ;dire que la SCI Mutilor n’est pas fondée à demander la réalisation des travaux de mise en conformité des installations ; dire qu’elle n’apporte aucun élément probatoire à l’appui de ses demandes ; En conséquence,
A titre principal,
débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes ; dire que l’obligation est sérieusement contestable ; dire que le commandement de payer ne peut produire d’effet ; dire n’y avoir lieu à référé ; débouter la SCI Mutilor de sa demande de remise en peinture sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;débouter la SCI Mutilor de sa demande de justification de la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; la débouter de sa demande tendant à être autorisée à pénétrer dans les locaux loués ; A titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ; lui accorder, à titre principal, des délais de paiement, moyennant 24 mensualités égales et consécutives de 541,66 euros afin d’apurer la dette locative ;A titre infiniment subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ; lui accorder, à titre subsidiaire, 12 mensualités égales et consécutives de délais de paiement afin d’apurer la dette locative en 12 mensualités de 1083,33 euros ;En tout état de cause,
condamner la société demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience, la défenderesse sollicite oralement le rejet des pièces adverses, communiquées le jour même de l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux écritures des parties.

Sur la demande de rejet des pièces produites le jour de l’audience

La société Rose Marina demande le rejet des pièces n° 17, 18 et 19 de la demanderesse, communiquées le jour de l’audience.

Cependant, en procédure orale, les conclusions et pièces des parties peuvent être communiquées le jour de l’audience, dès lors que le principe de la contradiction est respecté.

En l’espèce, les trois pièces communiquées par la demanderesse se limitent à un courriel de quelques lignes et cinq photographies des locaux loués (intérieur et extérieur). Elles ont pu être examinées contradictoirement lors de l’audience et la défenderesse a pu formuler ses observations orales et apporter toutes observations utiles sur leur contenu.

Aucun motif ne justifie donc de les écarter des débats, le principe de la contradiction ayant été respecté.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 19 janvier 2024 à hauteur de la somme de 17.735,76 euros en principal.

Toutefois, ainsi que l’expose la société Rose Marina et ainsi qu’en attestent les pièces qu’elle produit, ce commandement a été délivré alors qu’elle avait été victime, la veille (le 18 janvier 2024), d’un effondrement du plafond de son local commercial à la suite d’un dégât des eaux et que son commerce de teinturerie/blanchisserie était fermé.

La délivrance d’un commandement de payer alors que la locataire n’était pas en mesure d’exploiter son local caractérise la mauvaise foi du bailleur et constitue une contestation sérieuse de la validité de ce commandement, peu important les causes de l’effondrement du plafond, qui ne sont pas établies à ce jour avec l’évidence requise en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Au cas présent, la locataire ne conteste pas être redevable de la somme de 13.000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 4ème trimestre 2024 inclus, après déduction d’un virement de 2.248,12 euros intervenu le 2 décembre 2024 et non contesté par la bailleresse.

L’obligation de la locataire n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, elle sera condamnée à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la locataire est sans objet au regard du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, sa demande de délais de paiement conserve un objet au regard de la provision due.

Il doit être relevé que ses efforts de paiement sont réels, ses versements étant réguliers et la dette en diminution.

De plus, elle a subi deux dégâts des eaux depuis 2023, avec des effondrements du faux plafond, qui ont perturbé ses conditions d’exploitation, peu important la cause de ceux-ci, laquelle reste à déterminer.

Elle sera en conséquence autorisée à s’acquitter de sa dette en 12 mensualités de 1.083 euros, la dernière étant majorée du solde et des intérêts, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de réalisation de travaux de remise en peinture

La SCI Mutilor soutient que la locataire a repeint la façade de son commerce en bleu sans l’accord de la copropriété ou de son bailleur, en violation des dispositions du bail et du règlement de copropriété qui n’autorise que l’utilisation de deux coloris précis, dans des tons de gris (RAL 7022 et RAL 7038).

Elle justifie lui avoir adressé à cette fin une mise en demeure le 26 juillet 2024 et produit une photographie de la façade peinte en bleu.

Sans contester son obligation de se conformer aux couleurs autorisées par le règlement de copropriété, la société Rose Marina prétend que, conformément aux demandes de son bailleur, elle a repeint la façade de son local commercial dans les tons autorisés par le règlement de copropriété. Elle produit une photographie pour en justifier.

Cependant, cette photographie n’est pas une photographie de la façade mais une photographie de l’un des murs pignons du local. Or, il ressort au contraire des photographies produites par la SCI Mutilor et prises le 4 décembre 2024, jour de l’audience, que la façade est toujours peinte en bleu (pièce n° 18 de la demanderesse).

L’obligation de remise en peinture de la société Rose Marina n’est donc pas sérieusement contestable, étant rappelé que le bail ne lui permet d’apporter aucune modification à l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur (article 11). Il lui sera donc enjoint de remettre la façade dans son état de couleur initiale, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité des installations de la locataire et, à défaut, d’accès aux locaux

La SCI Mutilor reproche à sa locataire d’être à l’origine du premier dégât des eaux survenu le 2 février 2023 et de ne pas avoir justifié des travaux de réparation. Elle soutient également que les occupants des appartements du 2ème étage de l’immeuble se plaignent de vibrations anormales, « laissant craindre » l’installation de nouvelles machines ne respectant pas la réglementation en vigueur, s’agissant notamment de leur poids maximal. Elle affirme encore que des machines à coudre auraient été installées dans les lieux loués.

Elle expose avoir vainement mis en demeure la société Rose Marina de retirer les machines installées dans les locaux loués et de confirmer que les machines présentes sont conformes à la réglementation et raccordées dans les règles de l’art.

Cependant, la seule pièce produite au soutien de cette demande est un rapport de la société Elex qui est ancien puisqu’il date du 5 mai 2023 et qui concerne la recherche des causes du premier dégât des eaux survenu dans les lieux loués. Ce rapport conclut uniquement à la nécessaire réparation de trois vannes d’arrêt et des tuyauteries s’y raccordant. Or, aucun élément du dossier ne permet de penser que des fuites d’eau perdureraient à ce jour, étant précisé que, selon la locataire, les travaux de réparation ont été réalisés par la bailleresse elle-même en juillet 2024.

S’agissant des prétendues vibrations ou des machines à coudre, la seule pièce produite est un courriel de locataires du 2ème étage transmis quelques jours avant l’audience. Aucune autre pièce, aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice n’est produit.

La mise en demeure elle-même date du 22 novembre 2024, quelques jours seulement avant l’audience.

La demande de réalisation de travaux de mise en conformité des installations n’est donc pas fondée, ne reposant sur aucun élément de preuve d’une non-conformité.

En revanche, afin de permettre à la bailleresse de vérifier que ses locaux sont exploités sans risque pour la sécurité des personnes et des biens, conformément à leur destination et aux stipulations du bail, qui interdisent de « charger les sols d’un poids supérieur à celui qu’ils peuvent normalement supporter » (article 12), il sera enjoint à la locataire de laisser la bailleresse accéder à ses locaux afin de vérifier la conformité de ses installations et ce, dans un délai de 15 jours de la signification de la présente décision.

Sur les frais et dépens

La société Rose Marina, partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui n’incluront pas le coût du commandement de payer pour les raisons précédemment exposées.

Elle sera également condamnée à indemniser la demanderesse des frais qu’elle a été contrainte d’exposer dans la présente instance, à hauteur de la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu d’écarter des débats les pièces n° 17 à 19 de la SCI Mutilor ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et les demandes subséquentes ;

Condamnons la société Rose Marina à payer à la SCI Mutilor la somme de 13.000 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Autorisons la société Rose Marina à s’acquitter de sa dette par 12 mensualités successives de 1.083 euros, la dernière majorée du solde et des intérêts, à payer avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 février 2025 ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons à la société Rose Marina de procéder aux travaux de remise en peinture de la façade des locaux loués, dans les coloris autorisés par le bailleur et la copropriété, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Ordonnons à la société Rose Marina de laisser la SCI Mutilor, accompagnée de tout sachant, pénétrer dans les locaux loués pour procéder à l’étude de la conformité des installations, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons la société Rose Marina aux dépens, qui n’incluront pas le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 ;

Condamnons la société Rose Marina à payer à la SCI Mutilor la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 08 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY