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N° RG 23/57235

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XSI

N° : 1

Assignation du :
20 septembre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [E] [C] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Monsieur [R] [C]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Maître Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS – #D0248

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SAMM 22
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Hassan GUEMIAH, avocat au barreau de PARIS – #C1572

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 19 juillet 2007, [N] [O], Veuve [C], a consenti au profit de la société Le Jardin de Bastille, aux droits de laquelle vient la SARL SAMM 22, au renouvellement d’un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 13.000 euros.

[N] [O], Veuve [C], est décédée le 31 août 2020.

Monsieur [R] [C], son fils, a fait délivrer au preneur le 6 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 25.116,60€ au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [R] [C] et Madame [E] [P], née [C], ont, par exploit délivré le 20 septembre 2023, fait citer la SARL SAMM 22 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 novembre 2024.

Dans le dernier état de leurs prétentions, les requérants concluent au rejet des demandes adverses, notamment des moyens de nullité et d’irrecevabilité, et sollicitent de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,
– la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 15.590,92€ au titre des loyers et charges arriérés, 3ème trimestre 2024 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience,
– condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1639,17€, jusqu’à libération des lieux,
– condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

En réponse, la SARL SAMM 22 sollicite de :
– ordonner la nullité du commandement de payer et de l’assignation,
– déclarer les requérants irrecevables en leur prétentions,
– dire les demandes prescrites,
– dire le commandement caduc.

A titre subsidiaire, la défenderesse sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à l’acquisition de la clause résolutoire, faute pour le commandement d’énumérer les échéances impayées et faute de créance liquide et exigible. Elle sollicite que soit ordonnée une expertise pour faire le compte entre les parties.

En toute état de cause, la défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur trois ans, suspensif des effets de la clause résolutoire, et le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

Sur la nullité de l’assignation

La défenderesse soutient que l’assignation est nulle aux motifs que les requérants n’y précisent pas leur état civil ni n’énumèrent les échéances impayées.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 54 du même code dispose que à peine de nullité, l’assignation doit mentionner :
« 3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ; »

Force est de constater à la lecture de l’assignation que l’état civil des demandeurs y est bien précisé à l’exception de leur nationalité, qui ne fait pas débat en l’espèce, et dont il n’est pas démontré par la défenderesse que l’absence serait à l’origine d’un grief particulier.

En outre, la défenderesse n’évoque aucun texte qui prescrirait qu’à peine de nullité l’assignation doit énumérer les échéances impayées.

Dès lors, le moyen tiré de la nullité de l’assignation sera rejeté.

Sur la fin de non recevoir

La défenderesse estime, au soutien de la nullité de l’assignation, l’absence de qualité et d’intérêt à agir. Ce moyen n’est pas une exception de procédure mais une fin de non recevoir.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il résulte d’une attestation notariée établie le 31 janvier 2024 que le lot n°2 situé [Adresse 2] a été attribué à Madame [P] et Monsieur [C] en pleine propriété.

Il résulte du renouvellement du contrat de bail que le local commercial donné à bail est le lot n°2 du règlement de copropriété (page 2 du contrat de renouvellement).

Dès lors, il n’existe aucun doute sur le fait que les requérants sont propriétaires du local donné à bail commercial à la défenderesse.

En outre, en vertu de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre le mesures nécessaires à la conservation des biens invidis. L’article 815-3 précise en revanche que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

Il est constant que la délivrance d’un commandement de payer n’est pas un acte d’administration, mais un acte conservatoire, qui ne suppose pas le consentement d’au moins deux tiers des indivisaires.

Dès lors, Monsieur [C] était bien recevable à délivrer seul le commandement de payer et les indivisaires sont recevables à poursuivre la résolution du contrat de bail, même si l’un d’entre eux n’a pas délivré le commandement de payer.

Les différentes fins de non recevoir seront rejetées.

Sur la nullité du commandement de payer

En vertu de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d’un juge qui, n’étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond.

Aussi, à l’exception de l’octroi d’une provision ou de l’injonction de faire, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre de l’article 834 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l’article 835 du même code.

Et il est constant que la constatation de la nullité d’un commandement de payer a pour conséquence de trancher le fond et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu’envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Dès lors, la demande de constater la nullité du commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La défenderesse soutient que la défunte bailleresse lui a consenti, en contrepartie d’importants travaux, la fixation forfaitaire du loyer à 1 000€, en renonçant à l’imputation des charges et de l’indexation.
Toutefois, la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’un tel accord passé avec la défunte. Dès lors, le montant du loyer doit être fixé tel qu’entendu entre les parties aux termes du contrat de bail signé le 19 juillet 2007.

Le contrat de bail stipule une clause d’indexation, prévoyant que le réajustement du loyer, sur le fondement de l’indice du coût de la construction, se fera à la fin de chaque période triennale à compter de la date de départ du bail, et pour le première fois le 1er décembre 2010. L’indexation jouera de plein droit sans notification préalable. « L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer stipulé ci-dessus est, de l’accord des parties, celui du 4ème trimestre 2006 soit 1406 ».

Les requérants ont justifié du calcul de l’indexation, qui n’apparaît pas utilement contesté par la défenderesse, dès lors qu’il n’est pas justifié que l’indice du coût de la construction a été soumis à un plafond du fait de la crise sanitaire.

Le fait que le loyer annuel soit fixé à 13.000€ en 2018 signifie uniquement qu’aucune indexation n’a été appliquée sur cette année. Et le fait de ne pas appliquer l’indexation n’entraîne pas renonciation à s’en prévaloir par la suite. Par ailleurs, au contraire de ce que soutient la défenderesse, le loyer annuel n’est pas passé de 13111,47€ à 19670,08€ en 2023, mais à 17.438,10€ auquel doivent être ajoutées les provisions sur charges.

L’article L.112-2 du code monétaire financier dispose que « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.

Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques. »

Il ne résulte pas de ce texte que l’indice du coût de la construction ne peut plus être un indice d’indexation choisi par les parties. A défaut de préciser en quoi exactement cet indice ne pourrait plus être utilisé en l’espèce, ce qui aurait permis d’apprécier le caractère sérieux de la contestation, la défenderesse succombe à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse.

Enfin, la régularisation des charges est justifiée par la communication des décomptes individuels de charges. Elle a fait l’objet d’un paiement complet du fait des règles de l’imputation des paiements. Dès lors, les contestations relatives à l’inutilité des provisions sur charges est sans incidence sur le montant de la créance. Enfin, il est justifié du montant actuel de la provision sur charges.

En l’espèce, il résulte du décompte joint au commandement de payer qu’il débute par les loyers des années 2017 et 2018. La défenderesse en conclut qu’une partie de la créance est prescrite.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action ayant été introduite le 20 septembre 2023, la demande en paiement concernant des loyers restés impayés avant le 20 septembre 2018 se heurte à une contestation sérieuse.

Toutefois, la lecture du décompte permet de constater que la situation de la locataire est repassée en position créditrice en février 2021 compte tenu d’un versement effectué par elle de 30.000€ à cette date. En outre, les loyers appelés sur l’année 2018 ont fait l’objet d’une régularisation par les paiements effectués par la suite en 2021. Dès lors, la créance n’apparaît pas prescrite.

Sur les conséquences de la crise sanitaire, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, dispose que « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris court ou produit effet, si le délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er » [du 12 mars 2020 au 23 juin 2020].

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, invoqué par la défenderesse, dispose que « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

L’état d’urgence sanitaire a pris fin le 31 juillet 2022.

Le commandement ayant été délivré postérieurement au 30 septembre 2022 et l’ordonnance 2020-316 ne prescrivant aucune inexigibilité des loyers pendant cette période, le défendeur est mal fondé à se prévaloir de ces dispositions.

En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient à la défenderesse de faire la preuve des paiements libératoires qu’elle invoque et qui ne seraient pas pris en considération dans le décompte.

En l’espèce, les paiements dont justifie la défenderesse sont bien repris dans le décompte et la défenderesse ne justifie pas avoir versé davantage que la somme totale de 102.500€.

Dès lors, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 15.590,92€, 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu’il doit régulariser dans le délai d’un mois, et ce compte tenu des conséquences sur le contrat de bail s’il fait défaut. Les explications quant aux sommes sollicitées doivent être données lors de la délivrance du commandement.

En l’espèce, il a déjà été répondu aux arguments relatifs à la réduction du loyer à 1 000€ par mois, à la question de l’indexation et de la prescription.

Il résulte du décompte qu’une régularisation de charges de 5 581,10€ est sollicitée sans que le décompte individuel ne soit annexé au commandement, empêchant ainsi le défendeur d’en vérifier le bien fondé.

Il est justifié par les requérants que le loyer indexé pour l’exercice 2021 à 2022 est de 15746,06 € alors que dans le commandement de payer, c’est un loyer de 17.730,96€ qui a été sollicité (TERME du 01/12/2021 au 30/11/2022 : 3934,59€ + Loyer du 01/12/2021 au 30/11/2022 : 13.436,37€), soit un surplus inexpliqué de 1724,90€. Cette somme correspond aux provisions sur charges.

Dès lors, seule la somme au titre de la régularisation de charges apparaît contestable puisque non justifiée aux termes du commandement de payer.

Toutefois, il est constant que le commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables, soit à hauteur de 19 535,50€ et il n’est pas contestable que la défenderesse n’a pas régularisé cette somme dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des paiements effectués par la défenderesse qui ont conduit à la diminution de la dette, il sera fait droit à la demande de délais de paiement qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Les délais de paiement seront limités à deux années, tel que prévu par l’article 1343-5 du code civil.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 639,17 euros, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur l’expertise

Nonobstant le fait que la demande ne repose sur aucun fondement juridique allégué, l’utilité de la mesure n’apparaît pas démontrée dès lors que la dette a été fixée et n’apparaît pas sérieusement contestable.

La demande sera rejetée.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser aux requérants la somme de 1 600 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en application des dispositions de l’article 696 du même code.

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Rejetons l’exception de nullité ;

Rejetons les fins de non recevoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la SARL SAMM 22 à verser à Monsieur [R] [C] et Madame [E] [P], née [C], la somme de 15 590,92 euros arrêtée au 14 novembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus,

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL SAMM 22 portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SARL SAMM 22 et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la SARL SAMM 22 à payer à Monsieur [R] [C] et Madame [E] [P], née [C], une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1639,17 euros, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Rejetons la demande d’expertise ;

Condamnons la SARL SAMM 22 à verser à Monsieur [R] [C] et Madame [E] [P], née [C] la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL SAMM 22 au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN