[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nathalie LAGREE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/09417 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PBD

N° MINUTE :
6 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE
Madame [L]  [B], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 23/09417 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PBD

Par acte du 8 novembre 2021, la société HENEO a conclu avec Mme [L] [B], au regard de sa qualité d’étudiante boursière, un contrat de sous-location meublée pour un logement [Adresse 1], en contrepartie d’un loyer tous compris de 463, 22 €, pour une durée d’un an à compter du 1er septembre 2021 avec renouvellement exprès possible si l’étudiant conserve son statut de boursier, et venu à échéance le 31 août 2022.

Par LRAR du 12 janvier 2023, la commission d’attribution logement a refusé le dossier de renouvellement de Mme [L] [B] du fait d’une insuffisance de pièces, lui intimant de quitter les lieux au 30 avril 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 novembre 2023, la société HENEO a assigné Mme [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
– constater le dépassement de la durée maximale de séjour et la perte de qualité d’étudiant boursier de la locataire, ainsi que la fin du contrat de résidence au plus tard le 30 avril 2023, date depuis laquelle la locataire est occupante sans droit ni titre,
– subsidiairement, constater la cessation des conditions d’admission dans la résidence et le dépassement de la durée maximale de séjour, constitutifs de manquements contractuels, et prononcer la résiliation judiciaire du contrat,
En tout état de cause,
-ordonner l’expulsion de Mme [L] [B] et de tous occupenst de son chef à défaut d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 h à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à peine d’astreinte de 80 € par jour de retard, avec séquestration des meubles au choix du bailleur aux risques et frais de la locataire
– condamner Mme [L] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actuel outre les charges à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux,
Elle demande la condamnation à 400 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens dont le coût de l’assignation et de tous actes subséquents à l’ordonnance
Elle demande le rejet de tous délais de grâce et en cas d’octroi de délais, la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 23 novembre 2023, la société HENEO a maintenu ses demandes écrites.

Mme [L] [B] a fait valoir être mère célibataire et avoir déposé un dossier de demande de renouvellement de logement étudiant dès octobre 2022 auquel il n’a jamais été apporté de réponse ni d’accusé de réception.
Elle indique avoir été étudiant jusqu’au 27 septembre 2024 et avoir fait une demande de changement de statut ainsi que monté un dossier DALO.
Mme [L] [B] n’a pas demandé de délai pour quitter les lieux.
Elle demande le rejet de la demande au titre de l’article 700.

Sur la demande d’expulsion

La société HENEO, filiale de la Régie Immobilière de la Ville de Paris, établit avoir, conformément à une convention conclue avec la RIVP le 22/11/2002, la qualité de gestionnaire-bailleur du logement meublé [Adresse 1], occupés par Mme [L] [B].
Le contrat de location dont s’agit est exclu du régime de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 2 du contrat de sous-location du 8 novembre 2021, ce dernier prenait effet du 1er septembre 2021 au 31 août 2022, non renouvelable tacitement mais avec renouvellement exprès possible si l’étudiant conserve son statut de boursier.
Or, il apparait que non seulement la locataire a été laissée dans les lieux au-delà du 1er septembre 2023, mais que la commission d’attribution a refusé le renouvellement du bail par LRAR du 12 janvier 2023 reçue le 14 janvier lui donnant congé pour le 30 avril 2023.

Mme [L] [B] a reconnu à l’audience s’être maintenu dans les lieux depuis lors et ne plus avoir le statut étudiant depuis le 27 septembre 2024.
Pour autant, et bien que le procès-verbal de la commission d’attribution en date du 6 janvier 2023 ne mentionne pas que le dossier (dit incomplet) a pour cause de refus la non justification de son statut d’étudiante boursière pour l’année 2022-2023, Mme [L] [B] n’a pas indiqué ni justifié que lors de la présentation de son dossier au renouvellement, elle avait toujours la qualité d’étudiante boursière qui seul légitimait le renouvellement exprès de son contrat de bail.

Il ressort des pièces produites à l’audience que Mme [L] [B] ne justifie d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux.

Aussi, Mme [L] [B] sera déclarée occupante sans droit ni titre à la date du 30 avril 2023, nonobstant la cessation théorique de son titre d’occupation au 31 août 2022, au vu du maintien dans les lieux sans assise contractuelle qui lui avait été consenti jusqu’à cette date, confirmé par lettre du 12 janvier 2023.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [L] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la société HENEO obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entreposage des meubles qui sont à défaut laissés sur place ou dans tout autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne nait qu’au moment de l’expulsion et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera donc rejetée

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés et pour compenser l’occupation des locaux, il sera alloué à la société HENEO une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au loyer et au compléments de loyer qui étaient exigés de Mme [L] [B], dans leurs montants révisés chaque année au 1er janvier.

Cette indemnité sera due à compter du 30 avril 2023 compte tenu de la lettre du 12 janvier 2023 précitée.

Sur le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, que l’article L 412-7 du même code rend applicable aux logements occupés par des étudiants, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.»

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [B] avec le concours de la force publique comme indiqué ci-dessus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société HENEO, qui a laissé sa locataire dans les lieux bien au-delà de l’échéance du bail, les frais irrépétibles de la procédure. Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Sur les dépens :

Mme [L] [B] qui perd le procès, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais de l’assignation et tous frais subséquents à la présente ordonnance.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit de la présente décision ne peut être écartée.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Constatons que Mme [L] [B] est à compter du 30 avril 2023 occupante sans droit ni titre du local situé [Adresse 1], géré et donné à bail par la société HENEO,

A défaut de libération volontaire, ordonnons l’expulsion de Mme [L] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Rappelons que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme correspondant au loyer courant et condamnons Mme [L] [B] à en acquitter le paiement intégral à compter du 30 avril 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,

Déboutons la société HENEO du surplus de ses demandes,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [L] [B] aux entiers dépens de la présente instance, y compris les frais de l’assignation et tous frais subséquents à la présente ordonnance,

Rappelons que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT