[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Arnault GROGNARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 22/08747 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKYM

N° MINUTE :
1 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSES
Association ARIANE FALRET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281

DÉFENDERESSE
Société PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 22/08747 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKYM

Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2014, la société Paris Habitat OPH a donné à bail pour une durée de six ans à Mme [V] [J], un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 499 euros, à savoir un résiduel de 132, 95 € charge comprise après imputation de l’APL, versée directement à Paris Habitat OPH .
Mme [V] [J] a été placée sous curatelle renforcée par jugement du 17 juin 2020 dont la gérance a été confiée à l’association ARIANA FALRET.
Un sinistre dû à une fuite en provenance d’un autre appartement propriété de Paris Habitat OPH et loué à Mme [E], a été déclaré à l’assurance de Mme [J] le 31 janvier 2022 et signalé au propriétaire le 25 janvier 2022 auquel il a été remédié en mai 2022, non sans laisser des désordres et une humidité ambiante dans l’appartement de Mme [V] [J].
Par courrier du 22 mars 2022, l’association ARIANA FALRET a sollicité le relogement de la locataire.
Le 21 février 2022, Paris Habitat OPH a fait établir un rapport de recherche de fuite visuelle.
Par courrier du 6 mai 2022 à l’association ARIANA FALRET, Paris Habitat OPH a renvoyé Mme [V] [J] à son assurance locative.
Mme [V] [J] a mis en demeure Paris Habitat OPH par courrier recommandé du 9 juillet 2022.
Paris Habitat OPH a déclaré le sinistre auprès de son assureur le 5 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 novembre 2022, Mme [V] [J] représentée par l’association ARIANA FALRET a assigné Paris Habitat OPH devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour une tentative de conciliation échouée.

***
Dans ses conclusions récapitulatives en demande, Mme [V] [J] réclame au visa des articles 1240, 1719 et suivants du code civil, des articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
– le débouté des demandes de Paris Habitat OPH,
– sa condamnation à effectuer les travaux de remise en état de l’appartement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du jugement, comme suit :
Installation d’une VMC, reprise du parquet gondolé, reprise des enduits et peinture des murs dans la chambre et l’entrée, reprise du papier peint dans le salon.
– sa condamnation à lui payer 1200 € en réparation de son préjudice matèriel arrêté au 25 juillet 2022 sauf à parfaire,
– sa condamnation à lui payer 900 € en réparation de son préjudice moral,
– sa condamnation à lui payer 1500 € HT soit 1800 € TTC en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens..

Mme [V] [J] actionne Paris Habitat OPH tant en sa qualité de bailleur tenu de l’obligation d’entretien non locatif qu’en sa qualité de propriétaire de l’appartement où les désordres ont pris source, les dégradations étant de la responsabilité du bailleur/ propriétaire. Elle pointe l’absence de VMC obligatoire dont l’absence a accentué l’insalubrité, et la fuite à laquelle il n’a remédié qu’au bout de plusieurs mois, et ce nonobstant l’expulsion de la locataire responsable, contre laquelle elle n’a pas à se retourner.
Elle fait état de ses problèmes respiratoires dus à l’humidité omniprésente dans son appartement, ce qu’elle rapporte à son préjudice moral, tout comme le fait de ne pouvoir accueillir sa fille, au terme de la mesure d’assistance éducative, en l’état actuel du logement, et rappelle sa situation de personne vulnérable bénéficiant d’un suivi psychologique régulier.
Elle estime à 40% de l’appartement la surface affectée par les désordres de jouissance, soit 200 € par mois pendant 6 mois.

***
Dans ses conclusions en réponse, Paris Habitat OPH demande au visa des articles 1240, 1719 et suivants du code civil le débouté des demandeurs et leur condamnation à payer 2000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Paris Habitat OPH rappelle que sa locataire Mme [E], contrainte à quitter les lieux le 1er avril 2022 après les péripéties judiciaires de l’expulsion demandée dès le 24 novembre 2020, faisait couler quotidiennement et abusivement de l’eau, à l’origine des infiltrations.
Paris Habitat OPH indique avoir renvoyé Mme [V] [J] à son assurance locative, laquelle ne s’est jamais prononcée.
Elle rappelle que le bailleur commun n’a pas à répondre des troubles de jouissance que des tiers apportent au locataire par voie de fait, en l’occurrence Mme [E], responsable exclusive du dommage ; au contraire, Paris Habitat OPH indique avoir dès le 24/11/2020 assigné cette locataire et accompli toutes les diligences et voies d’exécution subséquentes, fructueuses ou non. Elle rappelle qu’il a été remédié à la fuite 4 mois après son signalement.
Elle estime non fondées ni démontrées les demandes de dommages et intérêts exprimées par la requérante.

***
A l’audience du 21 octobre 2024, les conseils des parties se sont référés à leurs demandes écrites .

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu (…)
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu (…)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il ressort de l’ensemble de ces textes que le propriétaire :
-doit les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués si ces réparations (i) sont autres que locatives ou (ii) si elles ne sont pas issues d’un comportement du locataire, mais de la vétusté, de la faute du bailleur, de la force majeure ou du fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans son logement.
– ne manque à ses obligations envers le locataire que si le défaut de jouissance paisible a pour cause son inertie, (i) soit directe, notamment en cas de vétusté ou de force majeure, (ii) soit indirecte, au cas où il ne ferait pas son affaire des nuisances d’un tiers , occupant ou locataire, dont il est aussi le bailleur.

Dès lors les réparations, y compris de nature locatives, engendrées par le comportement de Mme [E] ne pourraient être mises à la charge du bailleur que s’il n’avait pas mis en œuvre toutes les voies de droit à sa disposition pour faire cesser le trouble, de sorte que son inertie, conformément aux textes précités, s’insèrerait causalement entre le fait personnel de Mme [E] (dont le bailleur, légalement, ne répond pas) et le dommage subi par Mme [J].
En l’espèce, la société Paris OPH Habitat démontre avoir engagé toutes les voies de droit dès le 24/11/2020, soit plus d’un an avant le trouble subi par Mme [J], à l’effet d’expulser Mme [E], dont il ne nie nullement que le rapport outrancier à l’eau soit à l’origine des désordres et préjudices subis dans son appartement par Mme [J], lesquelles voies de droit sont :
– assignation devant le juge des contentieux de la protection du 24/11/2020,
– signification du jugement du 26 juillet 2021 (prononçant la résiliation du bail) à Mme [E] le 05/08/2021,
– délivrance le même jour d’un commandement de quitter les lieux pour faire partir le délai de deux mois,
– vaine tentative d’expulsion du 11 octobre 2021,
– opposition à des délais supplémentaires devant le juge de l’exécution,
– demande à la préfecture du concours de la force publique pour expulsion effective du 1er avril 2022.

Dès lors, aucune faute au regard des textes précités ne peut être reprochée à la société Paris OPH Habitat, et ce d’autant que la mise en branle des procédures contre Mme [E] anticipait largement le dommage effectif subi par cette dernière.
Il appartiendra donc à Mme [J], qui au surplus n’expose ni ne démontre quelle suite a été donné à sa déclaration de sinistre du 22 janvier 2022, d’engager la responsabilité de Mme [E], responsable directe de son dommage.

La demande de condamnation à effectuer les travaux ainsi que toutes les demandes subséquentes de réparation seront donc rejetées.
 

II. Sur les demandes accessoires :
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Mme [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [J] sera condamnée à payer la somme de 500 euros au bénéfice de Paris Habitat OPH en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
 

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
  
DEBOUTE de l’ensemble de leurs demandes et prétentions, Mme [V] [J] et l’association ARIANA FALRET agissant es qualité de curateur,

CONDAMNE Mme [V] [J] et l’association ARIANA FALRET agissant es qualité de curateur aux dépens,

CONDAMNE Mme [V] [J] et l’association ARIANA FALRET agissant es qualité de curateur à payer à la société Paris Habitat OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection