[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/05404
N° Portalis 352J-W-B7G-CW2NU

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Avril 2022

JUGEMENT
rendu le 08 Janvier 2025
DEMANDEUR

Monsieur [D] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représenté par Maître Pierre-Emmanuel MOATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0122

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [G] [O]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représenté par Maître Raphaële BIALKIEWICZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0170

S.A.S. C&C Notaires
[Adresse 2]
[Localité 4]

Maître [Z] [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentés par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848

Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
N° RG 22/05404 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2NU

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 16 décembre 2021, Monsieur [D] [V] a consenti au bénéfice de Monsieur [J] [G] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement d’une superficie de 115,32 m² situé au 7ème étage du [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le prix de 2 415 000 euros sans condition suspensive.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 16 mars 2022 à 16 heures et les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 241 000 euros, dont la moitié a été versée par Monsieur [J] [G] [O] le jour de la signature entre les mains de Maître [B] [E], le notaire du promettant.

Par lettre recommandée électronique AR24 du 16 décembre 2021, Maître [Z] [U] a notifié l’avant-contrat et ses annexes à Monsieur [J] [G] [O], qui en a accusé réception le 17 décembre 2021 à 9h45. Le courrier recommandé électronique ne comportait en revanche aucune pièce jointe.
Décision du 08 Janvier 2025
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Par courrier du 11 mars 2022, Maître [Z] [U], notaire du bénéficiaire, de la SAS C&C NOTAIRES, a indiqué à Maître [B] [E], notaire du promettant, que le rendez-vous de signature de l’acte de vente fixé par les parties le 18 mars 2022 devait être annulé dans la mesure où « un problème informatique » avait entaché la notification par courrier recommandé électronique de la promesse de vente du 16 décembre 2021 de sorte que les pièces qui devaient être jointes à ce courrier, à savoir la promesse de vente et ses annexes, n’avaient pas été adressées à Monsieur [J] [G] [O].

Par courrier recommandé électronique AR 24 du même jour à 15h58, Maître [Z] [U] de la SAS C&C NOTAIRES a à nouveau notifié la promesse de vente du 16 décembre 2021 à Monsieur [J] [G] [O], lequel en a accusé réception le 15 mars 2022 à 10h22.

Le même jour, le 15 mars 2022, Monsieur [J] [G] [O] a exercé son droit de rétractation.

Considérant que Monsieur [J] [G] [O] s’était valablement vu notifier la promesse unilatérale de vente par son notaire le 16 décembre 2021 et qu’il n’avait jamais fait état du moindre dysfonctionnement dans la notification de la promesse postérieurement à sa signature, Monsieur [D] [V] l’a, par courrier recommandé du 24 mars 2022, mis en demeure de lui verser le reliquat de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’avant-contrat.

Par courriel du 10 avril 2022, le conseil de Monsieur [G] [O] a déclaré que son client, ayant valablement exercé son droit de rétractation, devait se voir restituer l’indemnité d’immobilisation séquestrée.

En l’absence d’issue amiable du litige, Monsieur [D] [V] a, par exploit d’huissier du 28 avril 2022, fait assigner Monsieur [J] [G] [O] ainsi que la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir le premier condamner à lui verser l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, Monsieur [D] [V] demande au tribunal de :
A titre principal,
Constater que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 241 500 euros prévue à l’article 19 de la promesse de vente signée le 16 décembre 2021 est due dans son intégralité par Monsieur [J] [G] [O] à Monsieur [D] [V],Constater que Monsieur [J] [G] [O] a d’ores et déjà versé 50 % de cette indemnité d’immobilisation, soit la somme de 120 750 euros, au notaire de Monsieur [V], Maître [B] [E], en qualité de séquestre,Décision du 08 Janvier 2025
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Constater, conformément à l’article 19 de la promesse de vente signée par les parties le 16 décembre 2021, que le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [B] [E] devra être remise à Monsieur [V] à l’issue du jugement dès lors qu’il en est le créancier,En conséquence,
Condamner Monsieur [J] [G] [O] à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 120 750 euros correspondant au reliquat de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’article 19 de la promesse de vente signée par les parties le 16 décembre 2021,Condamner Monsieur [J] [G] [O] à verser à titre de dommages-intérêts à Monsieur [V] la somme de 40 000 euros, à parfaire, au titre de son préjudice financier, Monsieur [V] étant contraint, en raison des agissements fautifs de Monsieur [G], à supporter des charges financières supplémentaires au titre d’emprunt dont il est débiteur,Condamner Monsieur [J] [G] [O] à verser à titre de dommages-intérêts à Monsieur [V] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,A titre subsidiaire, si par impossible, le Tribunal venait à considérer que Monsieur [J] [G] [O] a valablement exercé son droit de rétractation le 15 mars 2022,
Constater que Monsieur [J] [G] [O] a violé ses engagements contractuels à l’égard de Monsieur [D] [V],Constater qu’en raison de la violation de ses engagements contractuels et de sa parfaite mauvaise foi dans l’exécution de la promesse de vente qu’il a signé le 16 décembre 2021, Monsieur [J] [G] [O] a engagé sa responsabilité à l’égard de Monsieur [V] et doit en conséquence réparer le préjudice qu’il lui a causé,Constater également que Maître [Z] [U], rédacteur de la promesse de vente signée le 16 décembre 2021, a également engagé sa responsabilité à l’égard de Monsieur [D] [V] et doit en conséquence réparer le préjudice qu’il lui a causé,En conséquence,
Condamner solidairement Monsieur [J] [G] [O], la SAS C&C Notaires et Maître [Z] [U] à verser à titre de dommages-intérêts à Monsieur [V] la somme de 241 500 euros au titre de son préjudice financier résultant de l’immobilisation de son bien durant une période de trois mois,Condamner Monsieur [J] [G] [O] à verser à titre de dommages-intérêts à Monsieur [V] la somme de 40 000 euros, à parfaire, au titre de son préjudice financier, Monsieur [V] étant contraint, en raison des agissements fautifs de Monsieur [G], à supporter des charges financières supplémentaires au titre d’emprunt dont il est débiteur,Condamner Monsieur [J] [G] [O] à verser à titre de dommages-intérêts à Monsieur [V] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,En tout état de cause,
Condamner Monsieur [J] [G] [O], la SAS C&C Notaires et Maître [Z] [U] à payer chacun à Monsieur [D] [V] la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, Monsieur [J] [G] [O] demande au tribunal de :
A titre principal,
Débouter Monsieur [V], C&C NOTAIRES, et Maître [U] en l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [G] [O],Condamner in solidum Monsieur [V], C&C NOTAIRES, et Maître [U] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 120 750 Euros, avec anatocisme, à compter du 20 avril 2022,Condamner in solidum Monsieur [V], C&C NOTAIRES, et Maître [U] à payer à Monsieur [G] [O] les sommes de : 10 000 Euros au titre du caractère abusif de l’action intentée à son encontre par Monsieur [V],15 000 Euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral infligé à Monsieur [G],Dire y avoir lieu à anatocisme à compter du 20 avril 2022 au profit de Monsieur [G] [O] sur la part de l’indemnité d’immobilisation iniquement bloquée par Monsieur [V] dans l’attente de la décision à intervenir,Subsidiairement, sur la garantie des notaires,
Dans l’hypothèse où le Tribunal de céans considèrerait qu’une condamnation pécuniaire doit être prononcée à l’encontre de Monsieur [G] [O],
Condamner in solidum Maître [U], la SAS C&C NOTAIRES, à garantir Monsieur [G] [O] de toute condamnation prononcée par la présente juridiction à son encontre,Condamner in solidum Maître [U], la SAS C&C NOTAIRES à indemniser Monsieur [G] [O] des préjudices par lui subi dont : 15 000 Euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,Dire y avoir lieu à indemnisation de la perte des intérêts liée au blocage de l’indemnité d’immobilisation (qui courent depuis le 20 avril 2022, sot depuis mise en demeure de restituer l’indemnité d’immobilisation), En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir — dès lors qu’elle serait conforme aux demandes de Monsieur [G] [O] —, nonobstant toutes voies de recours, sans constitution de garantie et en ce compris l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,Décision du 08 Janvier 2025
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Condamner in solidum Monsieur [V], C&C NOTAIRES, Maître [U] à verser à Monsieur [G] [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner in solidum CONDAMNER in solidum Monsieur [V], C&C NOTAIRES, Maître [U], aux entiers dépens de la présente instance.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 26 avril 2023, la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] demandent au tribunal de :
Dire et juger que Monsieur [D] [V] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire,Débouter Monsieur [D] [V] de l’ensemble de ses demandes,Débouter Monsieur [G] [O], de ses demandes, tant principales que subsidiaires, formées à l’encontre de Maître [U] et de la SAS C&C NOTAIRES,Rejeter l’exécution provisoire,Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 20 novembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Décision du 08 Janvier 2025
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Sur la validité de la rétractation du bénéficiaire et le sort de l’indemnité d’immobilisation

Monsieur [D] [V] soutient à titre principal que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors que Monsieur [J] [G] [O] n’a pas réalisé l’acquisition ni levé l’option d’achat dans les délais et conditions prévus par la promesse de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées. Il souligne dans ses écritures la volonté non équivoque de ce dernier d’acquérir le bien postérieurement à la promesse, la réception par ses soins, trois jours avant la signature de la promesse de l’ensemble des documents afférents au bien vendu, en ce compris le certificat de superficie, et l’absence de message envoyé au notaire rédacteur pour l’alerter de la non-réception de la notification de son droit à rétractation, en contravention de l’article 36.1 de l’avant-contrat. Monsieur [D] [V] souligne également la mauvaise foi du bénéficiaire qui a fait réaliser un constat d’huissier le 14 mars 2022 pour constater l’erreur sur la surface de la terrasse entachant l’annonce publiée par l’agence immobilière, erreur qui ne figurait pas dans la promesse de vente, de sorte qu’il ne peut soutenir avoir découvert la surface réelle de la terrasse le 15 mars 2022 en accusant réception de la promesse unilatérale de vente et de ses annexes. Il sollicite enfin la condamnation de Monsieur [J] [G] [O] à lui verser la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

En défense, Monsieur [J] [G] [O] soutient qu’il a valablement exercé son droit de rétractation le 15 mars 2022 dans le délai de dix jours suivant la notification régulière de l’avant-contrat, outre qu’il ne pouvait être attendu de lui, profane en matière immobilière, d’apprécier la validité de la notification qui lui avait été faite antérieurement. Il rappelle que si la notification prévue à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation peut se faire sans les annexes, c’est à la condition que la promesse de vente signée ait bien été notifiée à l’acquéreur et que ce dernier en ait accusé réception, ce qui ne correspond pas aux faits d’espèce. Le défendeur sollicite ainsi la condamnation in solidum du demandeur, de la SAS C&C NOTAIRES et de Maître [Z] [W] à lui restituer la somme de 120 750 euros placée sous séquestre en l’étude de Maître [B] [E] et à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

En l’espèce, par acte notarié du 16 décembre 2021, Monsieur [D] [V] a promis de vendre un bien immobilier à Monsieur [J] [G] [O], ce dernier ayant la possibilité de lever l’option et de manifester ainsi son intention d’acheter au plus tard le 16 mars 2022 à seize heures.

L’acte prévoit en page 10 que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 241 500 euros, sur laquelle le bénéficiaire a versé au promettant le jour de la promesse la somme de 120 750 euros, le reliquat devant être versé au promettant au plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation est envisagé de la manière suivante :
« Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. ».
S’il est constant que Monsieur [J] [G] [O] a signé électroniquement l’avant-contrat le 16 décembre 2021, il résulte des pièces versées aux débats que cet acte notarié ne lui a pas été valablement notifié dès lors que le courrier électronique AR24 de Maître [Z] [U] du même jour était dépourvu de pièce jointe et en l’espèce, de la promesse de vente et de ses annexes, tel qu’il ressort de la pièce n°12 versée aux débats par Monsieur [J] [G] [O].

Par conséquent, le délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas commencé à courir à cette date, ce nonobstant l’accusé réception par Monsieur [J] [G] [O] du courrier électronique AR 24 le 17 décembre 2021.

Par courrier recommandé électronique AR 24 du 11 mars 2022 à 15h58, Maître [Z] [U] de la SAS C&C NOTAIRES a à nouveau notifié la promesse de vente du 16 décembre 2021 à Monsieur [J] [G] [O], lequel a accusé réception de ce courrier le 15 mars 2022 à 10h22 et a, le même jour, exercé sa faculté de rétractation.

Le délai de rétractation ayant commencé à courir à compter du 12 mars 2022, date correspondant au lendemain de la communication de l’ensemble des documents au bénéficiaire de la promesse de vente, et l’exercice de ce droit de rétractation étant intervenu dans un délai de dix jours, la rétractation opérée par Monsieur [J] [G] [O] est valable.

L’absence de message envoyé par le bénéficiaire au notaire rédacteur de l’acte pour l’alerter de la non-réception de la notification de son droit à rétractation dans les huit jours de la signature, en contravention de l’article 36.1 de l’avant-contrat, est sans incidence sur la validité de la notification de cet avant-contrat dès lors qu’une telle clause ne peut déroger aux dispositions d’ordre public de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le promettant ne prouve pas par ailleurs que la promesse de vente ait été remise en mains propres au bénéficiaire le 16 décembre 2021, de sorte la notification de la promesse n’étant pas régulière, le délai de rétractation n’a pas commencé à courir à cette date et que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due, Monsieur [J] [G] [O] ayant valablement exercé sa faculté de rétractation le 15 mars 2022.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation du bénéficiaire à verser au promettant l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’avant-contrat et d’ordonner la restitution au bénéficiaire de la somme de 120 750 euros placée sous séquestre en l’étude de Maître [B] [E], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés.

Il n’y a pas lieu de condamner la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] à restituer cette somme au bénéficiaire dès lors que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée par le notaire séquestre.

Monsieur [J] [G] [O] ne justifiant pas par ailleurs de son préjudice moral, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Enfin, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de garantie de ce dernier dès lors qu’il a été fait droit à sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du notaire séquestre.

Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
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Sur la responsabilité du bénéficiaire de la promesse

Subsidiairement, Monsieur [D] [V] considère que Monsieur [J] [G] [O] a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1178 du code civil en s’abstenant de prévenir le notaire rédacteur de la promesse de vente de la non-réception de la notification de son droit de rétractation sous-huitaine, en violation de l’article 36.1 de la promesse unilatérale de vente.

Monsieur [J] [G] [O] soutient quant à lui qu’il ne lui appartenait pas, en sa qualité de particulier profane en droit, d’apprécier la régularité de la première notification qui lui avait été adressée le 16 décembre 2021, outre qu’il appartenait à Monsieur [D] [V] de procéder à la notification valable de l’acte notarié à son profit.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code vient préciser que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1178 dispose enfin que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, s’il est constant que Monsieur [J] [G] [O] n’a pas prévenu le notaire rédacteur de la non-réception de la notification électronique de la promesse de vente dans les huit jours de la signature, alors que l’article 36.1 de l’avant-contrat lui imposait de le faire, d’une part l’avant-contrat ne prévoit aucune sanction dans le cas où le bénéficiaire n’avertirait pas le notaire instrumentaire de la non-réception de la notification de son droit de rétractation sous huitaine, d’autre part et surtout, l’exercice par le bénéficiaire de son droit de rétractation le 15 mars 2022, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation auquel il ne peut renoncer, a entraîné l’anéantissement du contrat.

La responsabilité contractuelle de Monsieur [J] [G] [O] ne peut donc être engagée et il convient de débouter Monsieur [D] [V] de ses demandes de dommages et intérêts à son encontre.

Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
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Sur la responsabilité de la SAS C&C NOTAIRES et de Maître [Z] [U]

Subsidiairement toujours, si le tribunal considérait la première notification effectuée par Maître [U] non valide, Monsieur [D] [V] soutient que la SAS C&C NOTAIRES a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du code civil en manquant à ses obligations nées d’un contrat de mandat, rappelant que Maître [Z] [U] a été mandaté par les parties afin de rédiger la promesse de vente et qu’il se devait de s’assurer de sa validité et de son exécution conformément à ses stipulations. Le demandeur estime que la perte de chance de concrétiser la promesse de vente par acte authentique s’élève à 100%.

Il sollicite en conséquence la condamnation in solidum de Monsieur [J] [G] [O], la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] à lui verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 241 500 euros au titre de son préjudice financier résultant de l’immobilisation de son bien pendant trois mois.

En défense, la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] soutiennent que Monsieur [D] [V] ne démontre aucunement que leur responsabilité serait engagée, rappelant qu’elle ne peut l’être que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’aucune faute, qu’aucun préjudice et qu’aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués ne sont démontrés. Sur la faute, ils exposent qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables de l’inconséquence et de la mauvaise foi de Monsieur [J] [G] [O], qui a été rendu destinataire de l’ensemble des éléments du dossier, à savoir le pré-état daté, les procès-verbaux d’assemblée générales des trois dernières années, le règlement de copropriété et ses modificatifs et les diagnostics dès le 13 décembre 2021, et qui a reçu par courrier électronique le 16 décembre 2021 une copie de l’acte régularisé entre les parties. Il est donc incontestable selon eux que le 16 décembre 2021, ce dernier était en possession de la promesse signée et de l’ensemble des pièces visées à l’acte et qu’il ne s’est pas conduit de bonne foi en manquant d’avertir son notaire, comme il s’y était engagé, de ce que la notification du 16 décembre 2021 ne contenait pas les pièces annoncées. Sur le lien de causalité, la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] précisent que la rétractation de Monsieur [J] [G] [O] n’est pas liée à l’information révélée par la promesse et les documents annexés, dont il disposait déjà avant la 2ème notification du 11 mars 2022, mais au comportement de ce dernier. Sur le préjudice, ils rappellent que le notaire n’est pas partie à l’acte de promesse, de sorte qu’il ne peut être condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation dont le sort est contractuellement prévu. Ils relèvent par ailleurs que Monsieur [D] [V] ne justifie pas avoir tenté de revendre son bien après le mois de mars 2022 ou d’un quelconque préjudice.

Sur ce,

L’article 1992 alinéa 1 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévu à 1240 est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise, il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

En l’espèce, il est constant que le notaire, officier ministériel tenu à une obligation d’information, de vérification et d’efficacité des actes qu’il dresse, n’a pas notifié valablement la promesse de vente du 16 décembre 2021 à Monsieur [J] [G] [O], son courrier électronique AR24 ne comportant aucune pièce jointe, et ne s’est pas assuré de la régularité et de l’efficacité de la notification en vérifiant notamment les accusés de réception, ce qui lui aurait permis de constater que le courrier électronique AR24 ne comportait pas de pièce jointe et le cas échéant, de procéder immédiatement à une nouvelle notification.

Monsieur [D] [V] sollicite en réparation de son préjudice la condamnation in solidum des défendeurs dont la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] à lui verser la somme de 241 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation fixée dans l’avant-contrat.

Or si la notification du 16 décembre 2021 avait été régulière, Monsieur [D] [V] aurait pu :
Réitérer la vente trois mois plus tard et vendre son bien au prix de 2 415 000 euros,Voir le bénéficiaire se rétracter dans les dix jours suivant la notification et ne rien percevoir,Voir le bénéficiaire se rétracter en dehors des dix jours suivant la notification de l’avant-contrat et percevoir la somme de 241 500 euros d’indemnité d’immobilisation.
Le préjudice découlant de la notification irrégulière par le notaire instrumentaire de l’avant-contrat n’a donc pas directement et certainement causé pour Monsieur [D] [V] un préjudice équivalant à 241 500 euros.

Néanmoins, cette faute du notaire a eu pour conséquence d’immobiliser le bien promis à la vente pendant trois mois et de conduire Monsieur [D] [V] à déménager à l’issue de ce délai, certain que la première notification était valable et que le bénéficiaire de la promesse réitérerait la vente à l’expiration du délai de trois mois.

Considérant que le loyer de référence pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 pour un appartement meublé de 4 pièces et plus au sein d’un immeuble construit entre 1946 et 1970 sis [Adresse 1] à [Localité 5] se situe entre 19,3 et 33,1 euros du mètre carré et que l’appartement de Monsieur [D] [V] dispose de qualités exceptionnelles pour être situé au dernier étage de l’immeuble et disposer d’une terrasse, il convient d’apprécier sa valeur locative mensuelle à la somme suivante :
33,1 euros x 130 m² (appartement + terrasse) = 4 303 euros.

Le préjudice de Monsieur [D] [V] d’avoir immobilisé son bien et d’avoir dû déménager plus tôt peut donc être fixé à la somme globale et forfaitaire de 15 000 euros.

La SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] seront donc condamnés in solidum à verser cette somme à Monsieur [D] [V] en réparation de son préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Monsieur [J] [G] [O] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [D] [V], de la SAS C&C NOTAIRES et de Maître [Z] [W] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de l’action intentée à son encontre.

La SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] rappellent qu’ils ne sont pas à l’origine de la présente procédure.

En l’espèce, le droit d’agir en justice n’est pas absolu et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts pour procédure abusive lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice.

Or d’une part la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] ne sont pas à l’origine de la présente procédure engagée à l’encontre de Monsieur [J] [G] [O], et d’autre part, ce dernier ne caractérise nullement l’intention de nuire ou la légèreté blâmable de Monsieur [D] [V], qui a pu se méprendre dans l’étendue de ses droits en considérant que la promesse de vente du 16 décembre 2021 lui avait été valablement notifiée à cette date.

Par conséquent, Monsieur [J] [G] [O] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

La SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à Monsieur [D] [V] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Monsieur [D] [V] sera quant à lui condamné à verser à Monsieur [J] [G] [O] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE valable la rétractation de Monsieur [J] [G] [O], intervenue le 15 mars 2022,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [V] en condamnation de Monsieur [J] [G] [O] au paiement de la somme de 120 750 euros au titre du reliquat d’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [V] en condamnation de Monsieur [J] [G] [O] au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de son préjudice financier,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [V] en condamnation de Monsieur [J] [G] [O] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

ORDONNE la restitution à Monsieur [J] [G] [O] de la somme de 120 750 euros séquestrée entre les mains de Maître [B] [E] avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés,

AUTORISE Maître [B] [E], notaire séquestre, à libérer au profit de Monsieur [J] [G] [O] la somme de 120 750 euros à titre de dépôt de garantie en exécution de la promesse de vente,
Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
N° RG 22/05404 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2NU

REJETTE la demande subsidiaire de Monsieur [D] [V] en condamnation de Monsieur [J] [G] [O] au paiement de l’indemnité d’immobilisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

REJETTE la demande subsidiaire de Monsieur [D] [V] en condamnation de Monsieur [J] [G] [O] au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de son préjudice financier sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

REJETTE la demande subsidiaire de Monsieur [D] [V] en condamnation de Monsieur [J] [G] [O] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

CONDAMNE in solidum la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] à verser à Monsieur [D] [V] la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice,

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [J] [G] [O] de dommages et intérêts pour préjudice moral,

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [J] [G] [O] de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la SAS C&C NOTAIRES et Maître [Z] [U] à verser à Monsieur [D] [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à verser à Monsieur [J] [G] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 08 Janvier 2025

La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI