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L’Essentiel : Le 5 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a assigné [B] [U] devant le tribunal pour le paiement de charges impayées s’élevant à 2 121,16 euros. Malgré une mise en demeure du syndic, [B] [U] ne s’est pas présenté à l’audience du 27 novembre. Le syndicat a présenté des preuves, incluant des procès-verbaux et un décompte des charges, établissant une dette totale de 2 814,95 euros. Le tribunal a condamné [B] [U] à régler les sommes dues, ainsi que 2 000 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros pour les frais de justice, avec exécution provisoire.
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Contexte de l’affaire[B] [U] est propriétaire de deux lots dans l’immeuble Languedoc, soumis au régime de la copropriété. Le syndic, la S.A.S.U FONCIA NORMANDIE, a mis en demeure [B] [U] de régler des charges impayées s’élevant à 1815,66 euros par un courrier daté du 13 mai 2024. Procédure judiciaireLe 5 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a assigné [B] [U] devant le tribunal, demandant le paiement de 2 121,16 euros pour les charges impayées, ainsi que d’autres sommes pour des frais et des dommages et intérêts. L’audience s’est tenue le 27 novembre 2024, mais [B] [U] ne s’est pas présenté. Arguments du demandeurLe syndicat a justifié sa demande par des procès-verbaux d’assemblées générales et un décompte des charges, prouvant que [B] [U] devait 2 814,95 euros, incluant des frais de poursuite. Le non-paiement des charges par un copropriétaire a été présenté comme une source de difficultés financières pour l’ensemble de la copropriété. Décision du tribunalLe tribunal a condamné [B] [U] à payer les sommes dues pour les charges impayées, ainsi que des dommages et intérêts de 2 000 euros pour le préjudice causé au syndicat. De plus, il a été condamné à régler 1 000 euros pour les frais de justice et à supporter les dépens. Exécution provisoireLe jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au syndicat de récupérer les sommes dues sans attendre l’éventuel appel de [B] [U]. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations de l’ancien syndic lors d’un changement de syndic selon la loi du 10 juillet 1965 ?L’article 18-2 de la loi n° 65-555 du 10 juillet 1965 précise les obligations de l’ancien syndic lors d’un changement de syndic. Il stipule que l’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic, dans un délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. De plus, il doit fournir, dans un délai d’un mois, l’ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble. Si le syndicat a confié ses archives à un prestataire, l’ancien syndic doit également informer ce dernier du changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Enfin, dans un délai de deux mois suivant l’expiration des délais mentionnés, l’ancien syndic doit fournir l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Quelles sont les conséquences d’une mise en demeure restée infructueuse pour l’ancien syndic ?L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si l’ancien syndic ne respecte pas ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés. Cette demande peut également inclure le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. Ainsi, la mise en demeure est un préalable nécessaire avant d’engager une action en référé pour obtenir la remise des documents manquants. Quelles sont les mesures conservatoires que peut ordonner le président du tribunal judiciaire en référé ?L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. Ces mesures peuvent être ordonnées soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Cela signifie que le tribunal a la possibilité d’intervenir rapidement pour protéger les droits des parties en cas d’urgence, même si la situation est contestée. Quelles sont les obligations de transmission des documents lors d’un changement de syndic selon le décret n°67-223 ?L’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que lors d’un changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Ce bordereau doit être remis au conseil syndical, garantissant ainsi une traçabilité et une transparence dans le transfert des documents. Cette obligation vise à assurer que le nouveau syndic dispose de toutes les informations nécessaires pour gérer efficacement la copropriété. Quelles sont les conséquences de l’absence de constitution d’avocat par les défenderesses ?Lorsque les défenderesses ne constituent pas avocat, le tribunal peut statuer par ordonnance réputée contradictoire. Cela signifie que la décision peut être rendue même en l’absence de l’une des parties, à condition que celle-ci ait été régulièrement assignée. Cette règle vise à éviter les retards dans le traitement des affaires et à garantir que les litiges soient résolus de manière efficace, même si une partie choisit de ne pas se défendre. |
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX
JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.U FONCIA NORMANDIE
Dont le siège social est sis :
[Adresse 3]
– [Localité 4]
Représenté par Me Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [U]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
– [Localité 4]
N’ayant pas constitué avocat
PRÉSIDENTE : Sabine ORSEL
GREFFIER : Christelle HENRY
DÉBATS : en audience publique du 27 novembre 2024
JUGEMENT :
– réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
– mise à disposition au greffe le 08 janvier 2025,
– signé par Sabine ORSEL, présidente et Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.
Copie exécutoire délivrée le :
Copie délivrée le :
Service expertise le :
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EXPOSE DU LITIGE
[B] [U] est propriétaire des lots n°59 (appartement) et n°60 (cave) au sein de l’immeuble Languedoc, situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
Invoquant des charges demeurées impayées, le syndic en exercice, la SASU FONCIA NORMANDIE, l’a mis en demeure de payer la somme de 1815,66 euros par courrier du 13 mai 2024.
Par acte du 5 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS A [Adresse 3] A [Localité 4], représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE, a fait assigner [B] [U] devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :
-condamner [B] [U] à lui payer la somme de 2 121,16 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 1 869,66 euros et à compter de l’assignation sur le solde ;
-condamner [B] [U] à lui payer la somme de 445,50 euros, correspondant au montant de l’appel prévisionnel devenu immédiatement exigible ;
-condamner [B] [U] à lui payer la somme de 693,79 euros, au titre des frais nécessaires;
-condamner [B] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat ;
-condamner [B] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner [B] [U] aux dépens, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier ;
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
À l’audience du 27 novembre 2024, [B] [U] n’a pas comparu.
Sur la demande en paiement
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à « défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».
Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge de seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La demande présentée par le syndicat des copropriétaires est justifiée par la production :
-des procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 et 2023 (pièce n°8, 9 et 10) ;
-d’un décompte établi au 1er octobre 2024, dont il résulte que [B] [U] est débiteur de la somme de 2 814,95 euros, en ce compris les frais de poursuite pour un total de 693,79 euros, malgré une mise en demeure adressée le 13 mai 2024.
[B] [U], qui ne comparaît pas, ne soumet à la juridiction aucun moyen contraire.
Il sera fait droit à la demande au titre des charges impayées.
En outre, il résulte des mêmes pièces que les provisions pour appel de charges du premier trimestre de l’année 2025 sont devenus immédiatement exigibles, pour un montant total de 445,50 euros, au paiement de laquelle [B] [U] sera également condamné.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat de copropriété fait valoir que la carence d’un seul copropriétaire suffit pour provoquer au sein d’une copropriété des difficultés de trésorerie et une gêne considérable, voir une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l’immeuble. Le non-paiement de charges par un copropriétaire oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds.
Il sollicite à ce titre une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le défaut de paiement des charges, pendant plusieurs années, cause nécessairement un préjudice au syndicat de copropriété. Bien que celui-ci ne produise pas d’élément permettant d’en apprécier l’ampleur, [B] [U] a déjà été condamné à quatre reprises pour ne pas avoir payé ses charges de copropriété, et il sera dès lors fait droit à la demande.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
[B] [U] qui succombe, sera tenu aux dépens et sera en outre condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 1000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, aucune raison ne conduisant le juge à en décider autrement.
La présidente du tribunal judiciaire,
CONDAMNE [B] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS A [Adresse 3] A [Localité 4], représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE la somme de 2 121,16 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er octobre 2024 ;
CONDAMNE [B] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS A [Adresse 3] A [Localité 4], représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE la somme de 445,50 euros, correspondant au montant de l’appel prévisionnel devenu immédiatement exigible au titre du premier trimestre de l’année 2025, ainsi que du fonds de travaux ;
N° RG 24/03704 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5EB – jugement du 08 janvier 2025
CONDAMNE [B] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS A [Adresse 3] A [Localité 4], représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE la somme de 693,79 euros TTC au titre des frais de poursuite ;
DIT que ces sommes porteront intérêts à taux légal à compter du 13 mai 2024 ;
CONDAMNE [B] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS A [Adresse 3] A [Localité 4], représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE, la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE [B] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LANGUEDOC SIS A [Adresse 3] A [Localité 4], représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [B] [U] aux entiers dépens ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Le greffier La présidente
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