Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Lyon en référé du 27 novembre 2023

RG : 23/01082

[X] VEUVE [P]

[P]

[P]

C/

[W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Janvier 2025

APPELANTS :

Madame [E] [X] veuve [P]

née le 21 décembre 1940 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

M. [H] [P]

né le 10 décembre 1965 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

M. [J] [P]

né le 3 août 1968 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748

INTIMÉ :

M. [L] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-69123-2024-00498 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par Me Mohamed CHEBBAH, avocat au barreau de LYON, toque : 175

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 08 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Véronique DRAHI, conseiller

– Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 31 mars 2017, M. [Z] [P] a donné à bail, pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction, à M. [L] [W], commerçant exploitant sous l’enseigne «’Snack Max’», un terrain d’une surface de 6 ares situé au lieu-dit «'[Adresse 8]’» à [Localité 7] à destination de «’vente à emporter dans véhicule ambulant’» moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7’200 € payables par mois et révisable annuellement par référence à l’indice mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans le mois de la délivrance d’une mise en demeure.

Par courrier du 7 janvier 2021, Mme [E] [P], déclarant venir aux droits du bailleur par dévolution successorale, a notifié à M. [W] le non-renouvellement du bail à l’issue de son terme au 31 mars 2023. Par courriers des 15 mars et 9 septembre 2022, Mme [E] [P] a réitéré sa notification de non-renouvellement du bail.

Le 21 décembre 2022, Mme [E] [X] veuve [P], M. [H] [P] et M. [J] [P], venants aux droits du bailleur, on fait signifier à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme en principal de 31’056 € correspondant aux loyers impayés depuis le 1er janvier 2019.

Prétendant que les causses du commandement n’avaient pas été payées dans le mois de sa délivrance, les consorts [P] ont, par exploit du 5 juin 2023, fait assigner M. [W] devant la formation de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon, laquelle a, par ordonnance rendue le 27 novembre 2023, statué ainsi :

Rejetons les demandes des consorts [P],

Rejetons les demandes reconventionnelles de [L] [W],

Condamnons [E], [H] et [J] [P] aux dépens,

Laissons à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le juge des référés a retenu en substance :

Que les demandeurs justifient de leur propriété, du non-renouvellement du bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que du décompte des sommes dues’: que le défendeur quant à lui produit cinq attestations faisant état de paiement des loyers intervenus habituellement en espèces dans une enveloppe’;

Qu’il existe de ce fait un doute sur la réalité de la dette comme sur son montant, ce qui ne permet pas au commandement de payer visant la clause résolutoire de produire ses effets’;

Que la demande reconventionnelle tendant à voir délivrer des quittances de loyer ne peut être davantage reçue dès lors qu’il existe un doute sur la réalité des paiements effectués.

Par déclaration en date du 15 décembre 2023, Mme [E] [X] veuve [P], M. [H] [P] et M. [J] [P] ont relevé appel de cette décision en ceux de ses chefs ayant rejeté leurs demandes et, par avis de fixation du 10 janvier 2024 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 15 janvier 2024, signifiées le 17 janvier 2024 (conclusions d’appelants), Mme [E] [X] veuve [P], M. [H] [P] et M. [J] [P] demandent à la cour’:

Infirmer l’ordonnance rendue le 27 novembre 2023 en ce qu’elle a rejeté les demandes des consorts [P] (rappel des demandes présentées en première instance), les a condamnés aux dépens et a laissé à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont exposés,

Confirmer ordonnance rendue le 27 novembre 2023 en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle de M. [W] et laissé à la charge de ce dernier les frais irrépétibles qu’il a exposés,

Statuant à nouveau

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 31 mars 2017 consenti par M. [Z] [P] décédé aujourd’hui et aux droits duquel se trouve désormais son épouse Madame [E] [P], et ses deux (2) fils MM. [H] et [J] [P] au profit de M. [L] [W] portant sur un terrain nu de 6 ares situé lieu-dit «'[Adresse 8] à [Localité 7], et ce à compter du 22 janvier 2023,

CONSTATER et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail dont s’agit,

ORDONNER l’expulsion immédiate de M. [L] [W] du terrain nu sis lieu-dit «'[Adresse 8] à [Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

DIRE que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu de approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande dans les conditions prévues aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER M. [L] [W] à payer à Madame [E] [P] et MM. [H] et [J] [P] la somme de 39’852 euros correspond à l’arriéré locatif (à parfaire) avec intérêts au taux légal,

CONDAMNER M. [L] [W] à payer à Madame [E] [P] et MM. [H] et [J] [P] à compter du 22 janvier 2023 une indemnité d’occupation fixée pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours calculé prorata temporis, soit la somme mensuelle de 1’376 €, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux constatée par d’Huissier de Justice et/ou par la remise des clés,

En tout état de cause,

REJETER l’ensemble des demandes à l’encontre de la famille [P],

CONDAMNER [L] [W] à la somme de 3’000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER [L] [W] aux entiers dépens.

Ils affirment que le locataire ne paye plus les loyers depuis janvier 2019. Ils prétendent que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, sollicitant la résiliation de plein droit du bail et la condamnation du locataire à payer un arriéré locatif qui s’élève désormais à 39’852 € arrêtés à l’échéance de décembre 2023. Ils font valoir qu’en rejetant la demande reconventionnelle tendant à délivrer des quittances de loyer, le juge des référés s’est contredit en considérant que le loyer avait été payé. Il précise que les attestations produites par M. [W] en première instance sont de pure complaisance.

Il sollicite de voir fixer l’indemnité d’occupation due par mois jusqu’à la libération des lieux à la somme de 1 376 €.

***

Les écritures de M. [L] [W], remises au greffe par voie électronique le 16 avril 2024, ainsi que toutes pièces à leur soutien, ont été, à la requête des parties appelantes, déclarées irrecevables par ordonnance rendue le 12 juin 2024 par le Président de la chambre saisie.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties appelantes pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application du dernier alinéa de l’article 954 du Code de procédure civile, il est jugé que lorsque les conclusions de l’intimé ont été déclarées irrecevables, celui-ci est réputé s’être approprié les motifs du jugement.

En l’espèce, les conclusions de M. [W] ont été, par une décision définitive du Président de la chambre saisie, déclarées irrecevables. Il s’ensuit que l’intimé est réputé demander la confirmation du jugement et s’en approprier les motifs.

La cour rappelle en outre que les pièces produites par l’intimé en première instance ne restent pas acquises aux débats et sont irrecevables en vertu du dernier alinéa de l’article 906 tel qu’interprété par la jurisprudence. En conséquence, il revient à la cour de statuer en l’état, d’une part, des énonciations du jugement attaqué concernant les faits constants, et d’autre part, des seules pièces versées aux débats par les parties appelantes.

Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes’:

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si le prononcé de la résiliation d’un contrat suppose une appréciation relevant des juges du fond, le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire entre dans les pouvoirs du juge des référés qui s’assure uniquement de l’existence de ladite clause, de la régularité de sa mise en ‘uvre et, le cas échéant, que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 31 mars 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2022 pour la somme en principal de 31’056 €. Le décompte produit tient compte de l’indexation du loyer mensuel, porté successivement aux sommes de 608 €, 621 €, 645 €, 654 €, 688 € et 748 € et il en résulte que les causes du commandement de payer correspondent à un arriéré de quatre années de loyers.

Ainsi, les consorts [P], venant aux droits du bailleur, prétendent n’avoir perçu aucun loyer depuis janvier 2019. Or, par trois courriers des 7 janvier 2021, 15 mars 2022 et 9 septembre 2022, Mme [P] a notifié à M. [W] le non-renouvellement du bail à l’issue de son terme fixé au 31 mars 2023, sans jamais faire état des prétendus impayés de loyers qui correspondraient pourtant, à cette époque, à l’ensemble des loyers échus depuis déjà plus deux ans.

Ce choix de se prévaloir d’abord d’une faculté de ne pas renouveler le bail, conjugué à une absence de toute réclamation concernant le paiement des loyers, obligation principale du locataire, et le caractère tardif de la délivrance d’un commandement de payer portant sur un arriéré de loyer alors ancien de quatre années, rendent au final assez invraisemblable l’existence de la dette de loyer alléguée.

Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents en droit que la cour adopte expressément que le premier juge a estimé que l’existence même de la dette locative, au jour du commandement, se heurtait à une contestation sérieuse, ce qui ne permettait pas de constater, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que la clause résolutoire ait produit ses effets.

En conséquence, l’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet d’une clause résolutoire.

Les consorts [P] sollicitent, à hauteur d’appel, le prononcé de la résiliation du bail.

Or, il n’entre dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la gravité des manquements contractuels imputés à une partie. La demande en prononcé de la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers est en conséquence rejetée, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur la dette locative’:

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les consorts [P], qui sollicitent la condamnation de M. [W] non pas au paiement d’une provision mais au paiement d’une dette locative, versent aux débats le contrat de bail et un décompte des loyers impayés arrêté au 31 décembre 2023.

Là encore, la circonstance que par trois courriers des 7 janvier 2021, 15 mars 2022 et 9 septembre 2022, Mme [P] ait notifié à M. [W] le non-renouvellement du bail à l’issue de son terme fixé au 31 mars 2023, sans jamais faire état des prétendus impayés de loyers qui correspondraient pourtant, à cette époque, à l’ensemble des loyers échus depuis déjà plus deux ans, rend assez invraisemblable l’existence de la dette locative alléguée.

Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents en droit que la cour adopte expressément que le premier juge a estimé que l’existence et le quantum de la dette locative se heurtent à une contestation sérieuse, ce qui ne permet pas de condamner M. [W], avec l’évidence requise devant le juge des référés, au paiement d’une provision.

En conséquence, l’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation du locataire au paiement d’un arriéré de loyer, sans préjudice de la possibilité des bailleurs de se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires’:

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné les consorts [P] aux dépens de première instance et qui a rejeté leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [P], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens à hauteur d’appel et ils sont déboutés de leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 27 novembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées.

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [E] [X] veuve [P], M. [H] [P] et M. [J] [P] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de Mme [E] [X] veuve [P], M. [H] [P] et M. [J] [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT