AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE
============

JUGEMENT du 07 Janvier 2025
__________________________________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 7]
représenté par son syndic la S.A.R.L. 4 IMMO
[Adresse 6]
[Localité 7]

Demandeur représenté par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [F] [N]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 14 Juin 2024
date des débats : 14 Juin 2024
délibéré au : 20 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe
prorogé au : 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01509 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7PU

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a fait assigner [F] [N] aux fins de condamnation au paiement des sommes :
4 805.29 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 22 février 2024 210 euros au titre des frais de recouvrement Au titre des droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement qui seraient mis à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et repris par l’article A444-32 du code de commerce1 000 euros de dommages et intérêts 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions développées au cours des débats, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [F] [N] est copropriétaire de lots situés dans l’ensemble immobilier se trouvant à [Localité 7] aux [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 3].
A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Il ne s’est pas acquitté des charges de copropriété en dépit de relances et de la mise en demeure.
Le syndicat des copropriétaires conçoit que des efforts sont demandés à tous les copropriétaires compte-tenu de l’inscription de l’ensemble immobilier dans un processus de réhabilitation thermique des bâtiments et de la mise en place d’un plan de sauvegarde soutenu par des fonds publics.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [F] [N] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024.
A cette occasion, le syndicat des copropriétaires a actualisé le montant de la créance principale s’élevant à la somme de 4 066.15 euros arrêtée au 10 juin 2024. Il ne s’oppose pas à un échelonnement du paiement de la dette sur un minimum de 500 euros par mois.
L’épouse de [F] [N] n’a pas contesté la créance principale exposant qu’ils ont manqué de vigilance en laissant plusieurs dettes s’accumuler (mariage, appartement à [Localité 8]) ayant eu corrélativement une baisse de revenus du fait d’un congé maternité. Elle admet que l’échéancier mis en place avec le syndic n’a pas été respecté dans la durée mais qui a repris depuis trois mois. Elle sollicite pour son conjoint un échelonnement du paiement de la dette. Elle conteste la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts.

Le délibéré a été fixé au 20 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [F] [N], en dépit de la présence de son épouse qui n’avait pas de mandat de représentation n’était ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble produit aux débats :
– un relevé de propriété de [F] [N] portant sur la propriété des lots n°131, 136 et 1062 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7],
– le relevé de compte actualisé faisant apparaître un arriéré de charges de 4 066.15 euros au 10 juin 2024,
– les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024,
– les relances et la mise en demeure,
– les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 15 décembre 2021, 13 décembre 2022, 4 juillet 2023 et 25 janvier 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025,
– le contrat désignant la SARL 4 IMMO en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [F] [N] a la qualité de copropriétaire et se montre défaillant dans le paiement régulier des charges de copropriété et des frais nécessaires. Apparaissent néanmoins trois virements volontaires aux mois d’avril, mai et juin 2024 de 500 euros chacun.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les sommes de 45 euros et de 90 euros correspondant aux frais de transmission de procédure (18 mars 2024) et de constitution de dossier de procédure (8 avril 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [F] [N] reste redevable de la somme de 4 012.15 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 10 juin 2024.

2- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5, alinéa 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’épouse de [F] [N] fait valoir que son conjoint exerce la profession de contrôleur aéronautique au revenu mensuel de 4 000 euros par mois. Elle n’a elle-même pas d’emploi actuellement et ne dispose que des revenus de la CAF.
Le couple a des charges mensuelles spécifiques : 580 euros de prêt immobilier (appartement à [Localité 8] loué en Air BnB), 280 euros de prêt automobile, 198 euros de crédit à la consommation qui doit s’arrêter au dernier trimestre 2024.
Elle propose d’effectuer des virements mensuels de 500 euros maximum ce que le syndicat des copropriétaires accepte sous réserve du paiement en surplus des charges courantes.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accorder à [F] [N] des délais de paiements dont les modalités pratiques seront précisées au dispositif du présent jugement.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, la défaillance de [F] [N] dans le paiement régulier des charges de copropriété est avérée pour autant, il a effectué des paiements réguliers d’une somme significative de 500 euros sur les mois d’avril, mai et juin 2024.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de [F] [N] n’est pas caractérisée et la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [N] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 7] aux [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL 4 IMMO la somme de 4 012.15 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 22 février 2024 ;

AUTORISE [F] [N] à se libérer de sa dette en 8 mensualités de 500 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 7] aux [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL 4 IMMO de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 7] aux [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL 4 IMMO la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

CONDAMNE [F] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT