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L’Essentiel : Le 9 mai 2019, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a signé un bail commercial avec la société SAS NINA FINANCE. Le 13 octobre 2023, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré locatif de 13.783,41 euros. En l’absence de régularisation, une assignation a été déposée le 24 janvier 2024 pour résilier le bail et ordonner l’expulsion. Lors de l’audience du 19 novembre 2024, le tribunal a constaté la résiliation au 14 novembre 2023, tout en accordant des délais de paiement à NINA FINANCE, qui a été condamnée à verser 526,43 euros et des dépens.
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Constitution du bail commercialLe 9 mai 2019, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a signé un bail commercial avec la société SAS NINA FINANCE pour un local situé dans l’ensemble immobilier « AVANT SEINE ». Un avenant a été ajouté le 11 juin 2019. Commandement de payerLe 13 octobre 2023, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a délivré un commandement à la société SAS NINA FINANCE, lui réclamant le paiement d’un arriéré locatif de 13.783,41 euros. Faute de régularisation dans le délai d’un mois, la société bailleur a décidé d’assigner la société locataire devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Demande d’expulsion et résiliationL’assignation du 24 janvier 2024 visait à constater la résiliation du bail au 14 novembre 2023, à ordonner l’expulsion de la société SAS NINA FINANCE, ainsi qu’à réclamer diverses sommes dues, y compris des loyers et des indemnités. L’affaire a été renvoyée à plusieurs audiences, avec une injonction de médiation. Situation financière des partiesLors de l’audience du 19 novembre 2024, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a affirmé que la société SAS NINA FINANCE restait redevable de 526,43 euros, tout en maintenant ses demandes de résiliation. En revanche, la société NINA FINANCE a soutenu que son arriéré était soldé et a demandé la suspension de la clause résolutoire. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la clause de résiliation avait été acquise au 14 novembre 2023, mais a accordé des délais de paiement à la société NINA FINANCE, permettant ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire. La société locataire a été condamnée à payer une indemnité provisionnelle de 526,43 euros, avec des intérêts de retard. Indemnités et dépensLa société SAS NINA FINANCE a été condamnée à payer les dépens, incluant les frais liés aux commandements de payer et à l’assignation. De plus, elle a été condamnée à verser 1500 euros à la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 en application de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance est exécutoire de plein droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la résiliation de plein droit d’un bail commercial selon le Code de commerce ?La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. » Ainsi, pour qu’une clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été délivré au locataire, et que ce dernier n’ait pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois. En l’espèce, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a délivré un commandement de payer le 13 octobre 2023, et la société SAS NINA FINANCE n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai imparti. Cela entraîne la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article L145-41. Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment en vertu de l’article 1728 du Code civil, qui précise que : « Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. » En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut : 1. **Résilier le bail** : Comme mentionné précédemment, la clause résolutoire permet au bailleur de mettre fin au contrat de location si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations de paiement. 2. **Demander l’expulsion** : En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’expulsion du locataire en référé, si la situation ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse. 3. **Obtenir des indemnités** : Le bailleur peut également demander des indemnités pour occupation des lieux, ainsi que le paiement des arriérés de loyers, conformément aux termes du bail. Dans le cas présent, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a demandé l’expulsion de la société SAS NINA FINANCE et le paiement des arriérés, ce qui est conforme à ses droits en tant que bailleur. Comment le tribunal peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?Le tribunal peut accorder des délais de paiement au locataire en vertu des articles 1343-5 du Code civil et L145-41 du Code de commerce. L’article 1343-5 stipule que : « Les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » Cela signifie que même si la clause résolutoire est applicable, le juge peut décider de suspendre ses effets si le locataire démontre sa volonté de régulariser sa situation. Dans le cas présent, bien que la société SAS NINA FINANCE ait un arriéré, le tribunal a tenu compte de ses efforts pour apurer sa dette et a accordé des délais de paiement, permettant ainsi de suspendre les effets de la clause résolutoire. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement accordés par le tribunal ?Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés par le tribunal, plusieurs conséquences peuvent en découler, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et aux termes de la décision judiciaire. 1. **Exigibilité immédiate de la dette** : L’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, ce qui signifie que le bailleur pourra réclamer le paiement total des arriérés. 2. **Rétablissement des effets de la clause résolutoire** : La clause résolutoire reprendra son plein effet, permettant au bailleur de résilier le bail. 3. **Expulsion du locataire** : Le bailleur pourra engager des poursuites pour l’expulsion du locataire, éventuellement avec le concours de la force publique. Dans cette affaire, il a été précisé que si la société SAS NINA FINANCE ne respectait pas ses engagements de paiement, elle serait exposée à ces conséquences, ce qui souligne l’importance de respecter les délais fixés par le tribunal. |
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 Janvier 2025
N°R.G. : 24/00234
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFKG
N° Minute :
S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3
c/
S.A.S. NINA FINANCE
DEMANDERESSE
S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017
DÉFENDERESSE
S.A.S. NINA FINANCE
[Adresse 1]
[Localité 9]
représentée par Maître Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :
Par acte sous seing privé en date du 09 mai 2019 et d’un avenant en date du 11 juin 2019, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a consenti un bail commercial à la société SAS NINA FINANCE portant sur un local dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « AVANT SEINE » situé [Adresse 4], [Adresse 3] [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 10].
Par acte du 13 octobre 2023, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 13.783,41 euros au titre de l’arriéré locatif.
Arguant que la société SAS NINA FINANCE n’aurait pas régularisé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a, par acte du 24 janvier 2024, assigné la société SAS NINA FINANCE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 4], [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 10], avec effet au 14 novembre 2023,Ordonner l’expulsion de la société SAS NINA FINANCE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société SAS NINA FINANCE au paiement de la somme provisionnelle de 19.574,82 euros correspondant aux loyers, charges et taxes, dus à la date du 09 janvier 2024,Condamner la société SAS NINA FINANCE au paiement de la somme de 3914,82 euros, correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement due,Condamner la société SAS NINA FINANCE au paiement de la somme de 483,11 euros, correspondant au montant du commandement de payer du 13 octobre 2023, des frais d’extrait KBIS et l’état des privilèges et nantissement et frais de relance,Dire que les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points,Condamner la société SAS NINA FINANCE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2739,32 euros correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société SAS NINA FINANCE à payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SAS NINA FINANCE aux dépens.
L’affaire est venue une première fois à l’audience du 21 mai 2024, à l’occasion de laquelle il a été constaté que chacune des parties avait constitué avocat. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 novembre 2024, avec mise en place d’un calendrier de procédure et prise d’une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur.
Lors de cette audience, l’affaire ayant été retenue, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 précise qu’à ce jour, le preneur demeure redevable de la somme de 526,43 euros, incluant l’échéance du 4ème trimestre 2024. Elle maintient néanmoins ses demandes de résiliation du bail et de suspension de la clause de résiliation de plein droit, faisant valoir que la société défenderesse ne s’acquitte de ses loyers que sous la pression des commandements de payer qui lui sont délivrés. Elle ajoute par ailleurs qu’elle a réglé par avance le loyer
La société NINA FINANCE indique que l’arriéré locatif est entièrement soldé et qu’elle a réglé par avance l’échéance du 1er trimestre 2025. Elle sollicite par conséquent la suspension de la clause résolutoire.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer.
La société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a fait signifier à la société SAS NINA FINANCE un commandement d’avoir à payer la somme de 13.783,41 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 octobre 2023.
La société SAS NINA FINANCE n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 13 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 novembre 2023, en application de l’article L145-41 du code de commerce.
Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle de la défenderesse telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et des efforts entrepris pour apurer sa dette ramenée au jour de l’audience à un solde de 526,43 euros, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 526,43 euros à la date du 18 novembre 2024.
A cet égard, elle ne justifie pas s’être acquittée de cette somme, charge de la preuve qui lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.
Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société SAS NINA FINANCE sera donc condamnée au paiement de la somme de 526,43 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 18 novembre 2024 – échéance du 4ème trimestre 2024 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date du commandement de payer.
La société SAS NINA FINANCE sera autorisée à apurer sa dette dans un délai de deux mois à raison d’une première échéance de 300 euros, suivies d’une seconde mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.
Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.
Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.
Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SAS NINA FINANCE, incluant notamment le coût des différents commandements de payer, de l’assignation, des frais d’extrait Kbis et état des privilèges et nantissement.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société la société SAS NINA FINANCE à verser à la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 la somme de 1500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 14 novembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société SAS NINA FINANCE et la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3, relatif au local 3 à [Adresse 8], [Adresse 3] [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 10];
CONDAMNONS la société SAS NINA FINANCE à payer à la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 la somme de 526,43 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 18 novembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 13 octobre 2023;
ACCORDONS à la société SAS NINA FINANCE la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de deux mois à raison d’une première mensualités de 300 euros, suivie d’une seconde et dernière mensualité représentant le solde du principal et des intérêts, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 dans le mois qui suivra la signification de la présente décision, le second le 10 du mois venant après ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :
– l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
– les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
– la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
– il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SAS NINA FINANCE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4], [Adresse 3] [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 10],
– la société SAS NINA FINANCE devra payer mensuellement à la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
REJETONS le surplus des demandes de la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 ;
CONDAMNONS la société SAS NINA FINANCE aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer en date des 30 juin 2021, 04 février 2022, 11 janvier 2023 et 13 octobre 2023, celui de l’assignation, ainsi que des frais d’extrait Kbis et état des privilèges et nantissement ;
CONDAMNONS la société SAS NINA FINANCE à payer à la société SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
FAIT À NANTERRE, le 07 Janvier 2025.
LE GREFFIER,
Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.
François PRADIER, 1er Vice-président
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