MINUTE n°

N° RG 23/02559 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPMH

Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par Me Lionel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [C]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]
Madame [Y] [H]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentés par Me Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 novembre 2024

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2019, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [X] [C] et Mme [Y] [H], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 381,25 € outre 150,31 € de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 16 novembre 2022, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 830,32 € au titre des loyers et charges échus au 10 novembre 2022 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 19 septembre 2022 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [X] [C] et Mme [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins, notamment, d’expulsion, de paiement d’arriérés locatifs et d’indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2023 lors de laquelle les défendeurs ont constitué avocat.

Elle a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 12 novembre 2024.

Lors de cette audience, la SA d’HLM Néolia, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 10 juillet 2024 par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 17 janvier 2023,constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme provisionnelle de 2 053,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2023 et à l’échéance du mois d’août 2023 comprenant les frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 756,96 € hors APL et RLS à compter du 17 janvier 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,dire que cette indemnité pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,enjoindre aux défendeurs de justifier de l’assurance locative,à titre infiniment subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, prévoir une clause cassatoire en cas de non-paiement et prévoir un échelonnement qui ne saurait excéder 24 mois,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 octobre 2023.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse rappelle que les défendeurs rencontrent très régulièrement des périodes d’impayés de loyers, nonobstant les efforts qui ont été réalisés en cours de procédure. Elle rappelle qu’ils ne justifient pas de leur capacité à payer le loyer et n’ont pas respecté le précédent échéancier mis en place. Enfin, la bailleresse souligne que l’attestation d’assurance produite aux débats couvre une période postérieure à celle du commandement.

Lors de l’audience du 12 novembre 2024, M. [X] [C] et Mme [Y] [H], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent leurs conclusions du 5 juillet 2024 par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, de suspendre l’application de la clause résolutoire et de juger que la demanderesse conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs exposent qu’ils sont des réfugiés syriens et qu’ils ne maîtrisent pas suffisamment la langue française pour pouvoir lire et comprendre les correspondances de leur bailleresse. Cela étant, ils reconnaissent avoir rencontré des difficultés, M. [X] [C] rencontrant des problèmes de santé et Mme [Y] [H] étant sans emploi. Ils indiquent avoir trois enfants à charge.
Enfin, ils soutiennent avoir procédé à l’apurement total de la dette locative en cours de procédure.

L’affaire est mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 septembre 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2023.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au jour de l’audience, la dette locative de M. [X] [C] et Mme [Y] [H] est éteinte.

Il convient donc de constater que la dette locative est éteinte.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 novembre 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la situation personnelle et financière exposée par les locataires et du paiement de la dette avant l’audience, il y a lieu d’accorder à M. [X] [C] et Mme [Y] [H], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement rétroactif de la dette et de constater que les délais ainsi octroyés ont d’ores et déjà été respectés.

Par ailleurs, les défendeurs justifient d’une assurance en cours de validité.

La clause résolutoire est donc réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [C] et Mme [Y] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2019 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [X] [C] et Mme [Y] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] [Localité 5] sont réunies à la date du 17 janvier 2023 ;

AUTORISONS rétroactivement M. [X] [C] et Mme [Y] [H] à s’acquitter de la dette locative par des versements mensuels ;

CONSTATONS que ces délais ont d’ores et déjà été respectés et que la dette locative est éteinte ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS in solidum M. [X] [C] et Mme [Y] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Le Greffier, Le Président,