JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 JANVIER 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/10157 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z625
N° de MINUTE : 25/23

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CABINET IMMOBILIER [W] [Z] (C.I.[E])
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

M. [J] [K] est propriétaire du lot n°3 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 août 2024 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a mis en demeure M. [J] [K] de payer dans un délai de 30 jours la somme de 357,39 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a assigné M. [J] [K] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY suivant la procédure accélérée au fond et lui demande de :
– condamner M. [J] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] :
* la somme de 3 091,74 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés au 1er octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 06 août 2024, date de la mise en demeure ;
* la somme de 628,17 euros correspondant aux provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 07 décembre 2023, devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* la somme de 36,26 euros correspondant aux provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 07 décembre 2023, devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231 du code civil ;
– condamner M. [J] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.
– maintenir l’exécution provisoire en application de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 05 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté, a maintenu ses demandes telles qu’elles résultent de l’assignation introductive d’instance et M. [J] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens du demandeur.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2024.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [J] [K] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024 remis à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a produit les pièces suivantes :
– la matrice cadastrale ;
– le contrat de syndic ;
– un relevé du compte copropriétaire de M. [J] [K] arrêté au 1er octobre 2024 ;
– les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des 20 octobre 2022, 07 décembre 2023 et 23 octobre 2024, qui n’ont fait l’objet d’aucune action en annulation ;
– des appels de provisions, régularisations de charges, factures de frais ;
– un extrait du grand livre pour la période du 1er juillet 2021 au 22 juin 2022 ;
– un relevé des dépenses du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;
– une lettre de mise en demeure en date du 06 août 2024 ainsi que l’enveloppe retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il y a une incohérence concernant la date de début et la date de fin de l’exercice comptable du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4].

En effet, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 20 octobre 2022 que les exercices comptables des années 2022, 2023 et 2024 sont du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2024.

Ces mêmes dates sont reprises par les relevés de dépenses pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui sont versés aux débats.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 07 décembre 2023 a approuvé les comptes au 30 septembre 2023, a actualisé le budget prévisionnel en cours du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et a approuvé le budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2024.

De plus, les relevés de compte copropriétaire de M. [J] [K] arrêtés au 30 septembre 2024 et au 29 octobre 2024 ainsi que les appels de fonds versés aux débats font apparaître des exercices comptables débutant le 1er janvier et se terminant le 31 décembre de chaque année.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve que M. [J] [K] était redevable de la provision du 3ème trimestre 2024 à la date de la mise en demeure du 06 août 2024 ni du montant de cette provision.

Dès lors, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et des provisions sur charges de copropriété échues depuis la mise en demeure du 06 août 2024.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ayant été débouté de sa demande au titre de la provision visée par la mise en demeure du 06 août 2024, il y a lieu de le débouter de sa demande au titre des provisions sur charges et de cotisation au fonds travaux postérieurs à cette mise en demeure du 06 août 2024, les pièces versées aux débats ne permettant pas de déterminer à quel exercice comptable la provision réclamée dans cette mise en demeure se rattache.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] sollicite le remboursement des frais de recouvrement figurant dans le décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement, celui-ci ayant été débouté de sa demande au titre de la provision visée par la mise en demeure du 06 août 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4]

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires n’a développé aucun moyen à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a été débouté de sa demande de paiement de la provision visée à la mise en demeure du 06 août 2024.

Dès lors, il ne rapporte pas la preuve d’un impayé des charges de copropriété par M. [J] [K].

De plus, il ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande, soit une faute imputable à M. [J] [K], distincte de l’absence de paiement des charges de copropriété, du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] et un lien de causalité entre ce préjudice et une faute de M. [J] [K].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code et la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.
Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ayant été débouté de ses demandes et M. [J] [K] n’ayant pas constitué avocat, il est équitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ses frais irrépétibles et de le débouter de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 visée dans la mise en demeure du 06 août 2024 et des provisions sur charges de copropriété échues depuis la mise en demeure du 06 août 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de ses demandes au titre des provisions non échues postérieurement à la mise en demeure du 06 août 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 07 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Et le Président du tribunal judiciaire a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. HAFFOU G.HIRIART