Monsieur [O] [L] a signé un bail avec Madame [W] [T] le 15 décembre 2022, pour un appartement meublé à 1 710 euros par mois. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 1er décembre 2023, réclamant 5 130 euros. Le 22 août 2024, Monsieur [O] [L] a assigné Madame [W] [T] en justice pour obtenir son expulsion et le paiement d’un arriéré de 7 842,32 euros. Lors de l’audience, Madame [W] [T] a reconnu sa dette, mais sa demande de délais de paiement a été rejetée. Le tribunal a ordonné son expulsion et le paiement de 21 832 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, Monsieur [O] [L] a signifié un commandement de payer le 1er décembre 2023, pour un arriéré locatif de 5 130 euros.

Ce commandement a été notifié à Madame [W] [T] et a précisé qu’elle disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Le commandement étant resté sans effet, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er février 2024, conformément aux règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment en vertu des articles 1103 et 1217 du code civil. Ces articles stipulent que :

« Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par l’inexécution de son obligation. »

Ainsi, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Dans cette affaire, Monsieur [O] [L] a demandé la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [W] [T] et a sollicité son expulsion.

Il a également le droit de réclamer le paiement des loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle le locataire reste dans les lieux après la résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer et des charges dus, ce qui constitue une réparation pour le préjudice subi par le bailleur.

Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire en difficulté ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en difficulté, sous certaines conditions.

L’article 24 V précise que :

« Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. »

De plus, l’article 24 VI stipule que :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. »

Dans le cas présent, Madame [W] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui a empêché le juge d’accorder des délais de paiement.

Ainsi, l’expulsion a été ordonnée sans possibilité de délai.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail. Elle est calculée sur la base du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’article 1231-6 du code civil précise que :

« Les intérêts moratoires courent de plein droit à compter de la mise en demeure. »

Dans cette affaire, Monsieur [O] [L] a demandé une indemnité d’occupation à compter du 5 novembre 2024, date à laquelle Madame [W] [T] a été reconnue comme étant sans droit ni titre.

Cette indemnité est équivalente au montant du loyer et des charges dus, et elle est due jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, Madame [W] [T] devra verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à ce qu’elle quitte le logement.