La SCI Jennydan a conclu un bail commercial avec la SAS ISP Super Market le 1er avril 2024, mais en raison d’un arriéré de loyers de 9 936 euros, un commandement de payer a été délivré le 12 juillet 2024. En septembre, la SCI a assigné la SAS et ses dirigeants en référé pour obtenir l’expulsion et des indemnités. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 13 août 2024, ordonnant l’expulsion si les locaux n’étaient pas restitués sous quinze jours. La SAS a été condamnée à verser 14 952 euros pour les loyers dus et des frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour qu’une clause résolutoire soit acquise, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. **Délivrance d’un commandement de payer** : Le bailleur doit délivrer un commandement de payer au locataire, mentionnant le montant dû et le délai d’un mois pour s’acquitter de cette somme.

2. **Inexécution de l’obligation** : Le locataire doit faire défaut dans le paiement des sommes réclamées dans le délai imparti.

3. **Absence de contestation sérieuse** : Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire si le défaut de paiement est manifestement fautif et si la clause est dénuée d’ambiguïté.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 12 juillet 2024, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le mois suivant, ce qui a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire au 13 août 2024.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial entraîne plusieurs conséquences, notamment en ce qui concerne l’expulsion du locataire et le sort des biens laissés dans les lieux.

L’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile précise que :

« Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Ainsi, le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l’expulsion du locataire.

De plus, le sort des meubles laissés dans les lieux est régi par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient que :

« Les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. »

Cela signifie que le locataire expulsé doit retirer ses biens dans un délai déterminé, sous peine de mise en vente aux enchères publiques.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation après la résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire après la résiliation du bail, et son montant est généralement fixé par le juge.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile stipule que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »

En cas de résiliation du bail, le locataire n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Dans le cas présent, la SCI Jennydan a demandé une indemnité d’occupation équivalente à 150 % du loyer annuel, ce qui pourrait être considéré comme une clause pénale.

Cependant, le juge des référés ne peut accorder cette indemnité qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Ainsi, l’indemnité d’occupation a été fixée à un montant équivalent au loyer contractuel, en tenant compte des charges et accessoires.

Quelles sont les implications des frais de justice et des dépens dans cette affaire ?

Les frais de justice et les dépens sont régis par plusieurs articles du Code de procédure civile.

L’article 491, alinéa 2 précise que :

« Le juge statuant en référé statue sur les dépens. »

De plus, l’article 696 indique que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, la SAS ISP Super Market, ayant succombé dans ses demandes, est condamnée à supporter la charge des dépens.

En outre, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans ce cas, la SCI Jennydan a été accordée une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700, en raison des frais engagés pour la procédure.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui perd un procès ne soit pas pénalisée financièrement au-delà des frais de justice normaux.