Lors de l’audience du 1er octobre 2024, présidée par Monsieur Jean-Christophe DUTON, le tribunal a examiné le litige entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la SARL SOGI 20 concernant le renouvellement d’un bail commercial. La SCI PARDES PATRIMOINE contestait la renonciation de la SARL SOGI 20, arguant qu’elle était tardive. Cependant, le tribunal a jugé que la demande de renouvellement avait été faite régulièrement et que l’accord ne stipulait pas le montant du loyer. En conséquence, le tribunal a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 et a rejeté les demandes de paiement des loyers.. Consulter la source documentaire.

Quel est le principe du renouvellement du bail commercial selon le Code de commerce ?

Le principe du renouvellement du bail commercial est régi par l’article L.145-10 du Code de commerce. Cet article stipule que :

« À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. »

La demande de renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est également précisé que, sauf stipulations ou notifications contraires, la demande peut être adressée à la personne du gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir.

Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois suivant la notification de la demande, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Ainsi, la SARL SOGI 20 a sollicité le renouvellement de son bail en respectant ces dispositions, ce qui a été accepté par la SCI PARDES PATRIMOINE.

Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit d’option selon le Code de commerce ?

L’article L.145-57 du Code de commerce précise les modalités d’exercice du droit d’option. Il stipule que :

« Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. »

Il est important de noter que le droit d’option ne peut être exercé qu’à défaut d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé.

Dans le cas présent, la SARL SOGI 20 a notifié l’exercice de son droit d’option le 3 septembre 2020, après que la SCI PARDES PATRIMOINE ait accepté le principe du renouvellement.

L’absence d’accord sur le prix à ce moment-là a permis à la SARL SOGI 20 d’exercer son droit d’option, ce qui a conduit à l’extinction rétroactive du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020.

Comment le tribunal a-t-il interprété l’accord entre les parties concernant le renouvellement du bail ?

Le tribunal a examiné l’accord entre les parties à la lumière de l’article 1113 du Code civil, qui stipule que :

« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. »

Dans cette affaire, la demande de renouvellement formulée par la SARL SOGI 20 ne précisait pas le montant du loyer, se contentant d’indiquer « aux mêmes clauses et conditions ».

L’acceptation de la SCI PARDES PATRIMOINE mentionnait quant à elle un accord sur le prix du loyer.

Le tribunal a conclu que l’absence de référence explicite au prix dans la demande de renouvellement excluait la possibilité d’un accord sur ce point.

Ainsi, l’accord entre les parties se limitait au principe du renouvellement du bail, sans inclure le prix du loyer, ce qui a été déterminant dans la décision finale.

Quelles sont les obligations du preneur en matière de paiement des loyers selon le Code civil ?

Les obligations du preneur en matière de paiement des loyers sont définies par les articles 1134 et 1728 du Code civil. Ces articles stipulent que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

« Le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et de payer le prix du bail aux termes convenus. »

Dans cette affaire, la SCI PARDES PATRIMOINE a demandé le paiement des loyers et charges à compter du 1er juillet 2020.

Cependant, le tribunal a constaté qu’en l’absence de bail renouvelé, les demandes en paiement ne pouvaient prospérer.

Ainsi, les obligations de paiement du preneur ne s’appliquaient pas, ce qui a conduit à un rejet des demandes de la SCI PARDES PATRIMOINE.

Quelles sont les conséquences des dépens et des frais de justice selon le Code de procédure civile ?

Les conséquences des dépens et des frais de justice sont régies par l’article 696 du Code de procédure civile, qui prévoit que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

De plus, l’article 700 du même code stipule que :

« La partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, la SCI PARDES PATRIMOINE ayant succombé dans ses demandes, elle a été condamnée aux entiers dépens.

Elle a également été condamnée à verser à la SARL SOGI 20 une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700, pour compenser les frais engagés dans le cadre du procès.