La société Ceetrus France, propriétaire d’un terrain à [Localité 4], a engagé un litige avec Bail Actea Immobilier concernant des travaux de remise en état. En décembre 2019, Ceetrus a réclamé 154.888 euros pour des réparations, mais un désaccord sur le montant a surgi malgré un protocole d’accord. En avril 2022, Ceetrus a assigné Bail Actea devant le tribunal de Lille, demandant 204.356,42 euros et des dommages-intérêts. Le tribunal a finalement condamné Bail Actea à verser 139.228,70 euros pour les travaux, tout en déboutant Ceetrus de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du preneur en matière d’entretien selon le bail à construction ?

La société Ceetrus France soutient que la société Bail Actea Immobilier est tenue de conserver les constructions en bon état d’entretien, conformément à l’article L.251-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui stipule :

« Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. »

De plus, l’article 606 du Code civil précise que les grosses réparations, telles que celles des gros murs et des voûtes, sont à la charge du preneur dans le cadre d’un bail à construction.

Le contrat de bail à construction des 27 avril et 20 juin 1990, dans son paragraphe 5, stipule également que :

« Le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil. »

Ainsi, la société Bail Actea Immobilier a l’obligation de réaliser les réparations nécessaires pour maintenir le bâtiment en bon état, y compris les travaux de ravalement.

Quelles sont les conséquences de la vétusté sur les obligations du preneur ?

La société Bail Actea Immobilier invoque l’article 1755 du Code civil, qui stipule que le preneur n’est pas tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté, c’est-à-dire par une usure normale due à l’écoulement du temps.

Cet article précise que :

« Le preneur n’est pas tenu des réparations qui sont nécessaires par la vétusté, sauf clause contraire. »

Dans le cadre de ce litige, la société Bail Actea Immobilier soutient que les dégradations constatées relèvent de l’usure normale et ne sont pas de sa responsabilité. Cependant, le tribunal a constaté que les dégradations observées, telles que les fissures et les tâches sur la façade, ne relèvent pas de l’usure normale, mais d’un défaut d’entretien imputable au preneur.

Ainsi, même si la vétusté peut exonérer le preneur de certaines réparations, dans ce cas précis, les dégradations sont considérées comme résultant d’un manque d’entretien, ce qui engage la responsabilité de la société Bail Actea Immobilier.

Quelles sont les implications de la résistance abusive dans ce litige ?

La société Ceetrus France a demandé des dommages-intérêts pour résistance abusive, définie par la jurisprudence comme le comportement du débiteur refusant de manière persistante d’exécuter son obligation.

Bien que cette notion ne soit pas explicitement définie dans le Code civil, le tribunal a rappelé que :

« La résistance abusive se caractérise par un refus persistant d’exécuter une obligation. »

Dans ce cas, la société Ceetrus France n’a pas été entièrement accueillie dans ses demandes, ce qui signifie que la société Bail Actea Immobilier a exercé ses droits en justice de manière légitime.

Par conséquent, le tribunal a débouté la société Ceetrus France de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, considérant que la société Bail Actea Immobilier avait des raisons valables de contester les demandes de la bailleresse.

Comment sont déterminés les dépens et les frais dans ce type de litige ?

Les dépens sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans ce litige, la société Bail Actea Immobilier, en tant que partie succombante, a été condamnée à payer les dépens.

En ce qui concerne les frais non compris dans les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Le tribunal a ainsi condamné la société Bail Actea Immobilier à verser à la société Ceetrus France une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.