La société [Adresse 4], propriétaire d’un immeuble à [Localité 7], a signé une promesse de vente avec la SCI Les [Adresse 5] le 19 avril 2016. Cette promesse, valable trois ans, était soumise à des conditions suspensives, notamment le paiement des loyers. En novembre 2021, la SCI Les [Adresse 5] a tenté de lever l’option d’achat, mais la SCI [Adresse 4] n’a pas répondu, entraînant un litige. Le tribunal a finalement déclaré la promesse caduque, en raison de l’expiration du délai et du non-respect des conditions, déboutant ainsi la SCI Les [Adresse 5] de ses demandes.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de la promesse de vente selon l’article 1583 du Code civil ?

L’article 1583 du Code civil stipule que :

« Elle [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Dans le cas présent, la promesse de vente de l’immeuble a été conclue entre la société [Adresse 4] et la société Les [Adresse 5].

Cette promesse, bien que n’ayant pas été réitérée par acte authentique, a été considérée comme parfaite en raison de l’accord sur la chose (l’immeuble) et le prix (74.000 euros).

Cependant, le tribunal a noté que la promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, notamment le paiement des loyers par le locataire, ce qui a conduit à la conclusion que la vente n’était pas encore réalisée.

Quelles sont les implications de la durée de validité de la promesse de vente ?

La durée de validité de la promesse de vente est régie par l’article 1188 du Code civil, qui précise que :

« Les conventions doivent être interprétées selon la commune intention des parties plutôt qu’au sens littéral de leurs termes. »

Dans cette affaire, la promesse de vente était valable pour une durée de trois ans à compter de la signature définitive de la cession de fonds de commerce, soit jusqu’au 7 novembre 2019.

La société Les [Adresse 5] a soutenu que le délai devait être interprété comme commençant à courir après la cession du fonds de commerce, mais le tribunal a jugé que les termes de la promesse étaient clairs et ne nécessitaient pas d’interprétation.

Ainsi, la promesse a été considérée comme caduque après le 7 novembre 2019, date à laquelle la société Les [Adresse 5] n’a pas pu lever l’option d’achat.

Quelles sont les conséquences du non-respect des conditions suspensives ?

L’article 1304 du Code civil stipule que :

« Les obligations sont soumises à des conditions suspensives lorsque leur effet est subordonné à un événement futur et incertain. »

Dans le cas présent, la promesse de vente était soumise à la condition suspensive du paiement intégral des loyers par le locataire.

Le tribunal a constaté que cette condition n’avait pas été remplie, car la société Boulangerie [Adresse 6] n’avait pas payé l’intégralité des loyers dus.

Par conséquent, la promesse de vente est devenue caduque, et la société Les [Adresse 5] ne pouvait pas revendiquer la réalisation de la vente.

Comment se justifie la demande de dommages et intérêts de la société Les [Adresse 5] ?

La société Les [Adresse 5] a demandé des dommages et intérêts en se basant sur l’article 1240 du Code civil, qui dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Cependant, le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la société Les [Adresse 5] n’était pas fondée à soutenir que la vente était parfaite.

Le paiement des loyers était une obligation contractuelle distincte de la promesse de vente, et le non-respect de cette obligation par le locataire a conduit à l’impossibilité de réaliser la vente.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts a été jugée infondée.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans la promesse de vente ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui précise que :

« La clause pénale est une disposition par laquelle les parties fixent à l’avance le montant des dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation. »

Dans cette affaire, la société Les [Adresse 5] a demandé le paiement d’une clause pénale de 7.400 euros, mais le tribunal a rejeté cette demande.

Il a été établi que la société [Adresse 4] était fondée à refuser de signer l’acte authentique, car la promesse de vente était devenue caduque en raison du non-respect des conditions suspensives.

Ainsi, la clause pénale ne pouvait pas être appliquée, car les conditions pour son activation n’étaient pas remplies.

Quelles sont les conséquences de l’exécution provisoire selon l’article 514 du Code de procédure civile ?

L’article 514 du Code de procédure civile stipule que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que la décision était exécutoire de droit par provision.

Cela signifie que, même en cas d’appel, la décision pouvait être exécutée immédiatement, sauf disposition contraire.

Le tribunal a donc décidé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une exécution provisoire supplémentaire, car la décision était déjà exécutoire de plein droit.