Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nîmes

Thématique : Conflits de voisinage et enjeux de servitudes dans la gestion immobilière

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
Me Jean-philippe BOREL
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
Me Marie-helene ROUGEMONT-PELLET
la SELARL SOCIETE D’AVOCAT ROLAND MARMILLOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 06 Janvier 2025
1ère Chambre Civile
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N° RG 22/03721 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JTQB
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. SOLEIL LEVANT
inscrite au RCS DE NIMES sous le n° 831 036 298, prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL SOCIETE D’AVOCAT ROLAND MARMILLOT, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

à :

S.C.I. L’ETOILE DU SUD
inscrite au RCS DE NIMES sous le n° 424 297 141, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis Chez Mme [K] – [Adresse 5]
représentée par Me Marie-helene ROUGEMONT-PELLET, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,

S.C.P. JEAN-MARIE MIRAMANT – ROLAND ROUX – THIERRY MICHEL Venant aux droits de la SCP JEAN-MARIE MIRAMANT – ROLAND ROUX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [I] [G],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

Mme [U] [Z] divorcée [D],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 04 Novembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Étoile du sud était propriétaire d’un bien immobilier situé sur la commune de Rochefort du Gard composé de deux maisons et disposant d’un forage.

La SCI Étoile du sud a procédé à la division et à la vente de sa propriété.

Le 2 décembre 2015, elle a vendu à M. [I] [G] et à Mme [U] [Z] la maison située sur la parcelle (cadastrée A [Cadastre 4] et A [Cadastre 2]) sur laquelle était situé le forage.

Le 30 juin 2017, elle a vendu à la SCI Soleil levant la maison située sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 3].

Les rapports de voisinage entre les deux acquéreurs se sont détériorés, à la suite notamment de l’interdiction faite par M. [G] et Mme [Z] à leur voisin d’utiliser le forage.

La SCI Soleil levant a fait assigner en référé-expertise le vendeur (la SCI Étoile du sud), ses voisins (M. [G] et Mme [Z]), le notaire instrumentaire et l’agence immobilière. Une expertise a été ordonnée par décision du 4 septembre 2019.

L’expert a déposé son rapport définif le 2 novembre 2021 dans lequel il distingue :
– les désordres liés à un plan incomplet lors de la division des deux parcelles et des deux ventes successives,
– les désordres liés à des malfaçons dans la villa de la SCI Soleil Levant existant lors de la vente par la SCI Étoile du sud,
– les désordres dont l’origine est le conflit de voisinage qui a conduit les consorts [G]-[D] à fermer la vanne d’alimentation en eau de forage.

Par actes de commissaire de justice des 18 août 2022, la SCI Soleil levant a fait assigner la SCI Étoile du sud, M. [G] et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par acte du 12 décembre 2022, la SCI Étoile du sud a assigné la SCP notariale MIRAMANT – ROUX – MICHEL afin d’être relevée et garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Par ordonnance du 1er juin 2023, la jonction a été ordonnée.

***

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 17 octobre 2024, la SCI Soleil levant demande au tribunal, sur le fondement des articles 1602 à 1649 et 1240 du code civil, de :
– condamner la SCI Étoile du sud à payer à la SCI Soleil levant la somme de 58.478,84 euros TTC en réparation des divers préjudices subis et aux dépenses engagées et à engager, pour pallier les désordres constatés,
– condamner les consorts [G] et [Z] à payer à la SCI Soleil levant la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la privation du l’eau de forage,
– condamner les consorts [G] et [Z] à laisser l’accès au forage à la SCI Soleil levant et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,
– condamner les consorts [G] et [Z] à rétablir sur leur propriété l’accès à leur système d’évacuation d’eau usée et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,
– condamner les consorts [G] et [Z] à rétablir sur leur propriété l’accès à leur ligne de téléphone / TV et à déplacer leur coffret d’EDF et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,
– condamner les consorts [G] et [Z] à restituer l’ensemble des clés en leur possession comprenant celles du portail côté rue y compris celle de déverrouillage des vérins et celles du portail jardin appartenant à la SCI Soleil levant et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,
– condamner les consorts [G] et [Z] à payer à la SCI Soleil levant la somme de 5.000 euros en réparation des divers préjudices subis,
– condamner in solidum la SCI Étoile du sud et les consorts [G] et [Z] à payer à la SCI Soleil levant la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum la SCI Étoile du sud et les consorts [G] et [Z] aux entiers dépens, dont la somme de 7.269,45 euros TTC au titre des frais d’expertise,
– dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Roland Marmillot pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses demandes contre le vendeur, la SCI Soleil levant expose qu’elle agit sur le fondement de la garantie des vices cachés, que l’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente doit être écartée au motif que le vendeur est un professionnel. Elle fonde également ses demandes sur l’obligation du vendeur d’assurer la jouissance paisible du bien par l’acquéreur.

Elle se prévaut du fait que les installations de forage de sa propriété sont situées sur le fonds voisin et qu’aucune servitude n’a été prévue ; qu’en outre, les consorts [G] et [Z] coupent l’eau du forage pour la priver d’eau ; qu’initialement, une servitude piétonne avait été prévue qui a disparu par la suite.

La SCI Soleil levant reproche au vendeur le fait que l’installation électrique n’était pas conforme, outre d’importants désordres relatifs à la piscine : des fuites sur le revêtement, l’absence d’étanchéité des vannes dans le local technique en mauvais état, le dysfonctionnement des skimmers, la prise balai qui a été condamnée, le dysfonctionnement du branchement de la pompe à chaleur et le mauvais positionnement des buses sous margelle.

La SCI Soleil levant indique que le tuyau enterré du mobil home ne l’était pas à une profondeur suffisante ce qui a entraîné des surconsommations d’eau.

La SCI Soleil levant relève encore :
une difficulté relative aux pergolas de la piscine qui étaient pourries et ont dû être remplacées, un dysfonctionnement de la pompe à chaleur dont le moteur a dû être changé; que les canalisations sont régulièrement bouchées.
Au soutien de ses demandes à l’encontre des consorts [G] et [Z], la SCI Soleil levant fait valoir que ces derniers n’ont eu de cesse couper l’eau et de leur interdire tout accès aux installations sans aucune raison valable ; qu’ainsi, elle n’a pas pu bénéficier de l’eau du forage pendant plusieurs années.

La SCI SOLEIL LEVANT reproche enfin à ses voisins de très nombreuses incivilités qui ont entraîné une dégradation de la santé de sa gérante.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 31 août 2023, la SCI Étoile du sud demande au tribunal judiciaire de :
– à titre principal, débouter la SCI Soleil levant, M. [G] et Mme [Z] de leurs demandes à son encontre ;
– à titre subsidiaire, condamner la SCP notariale à garantir toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre concernant le litige sur l’accès au forage ;
– en toutes hypothèses, condamner solidairement la SCI Soleil levant, M. [G], Mme [Z] et la SCP notariale à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais d’expertise ;
– écarter l’exécution provisoire de droit.

A titre principal, la SCI Étoile du sud fait valoir que l’acte de vente contient une exclusion de la garantie des vices cachés qui ne peut pas être écartée car elle ne peut pas être qualifiée de professionnelle de l’immobilier ou de la vente. Elle précise être constituée des membres d’une même famille.
Elle ajoute que si elle était considérée comme une professionnelle de l’immobilier du fait de son objet social, il en serait de même de l’acquéreur et qu’ainsi, l’exclusion de garantie serait valable puisque stipulée entre deux professionnels du même secteur.
Elle affirme que SCI Soleil levant ne prouve pas que les désordres dénoncés existaient au jour de la vente survenue en 2017, qu’elle-même en avait connaissance et qu’ils étaient cachés.
Elle soutient que l’absence de jouissance paisible dont fait état la demanderesse est liée à ses mauvais rapports de voisinage.
Elle relève enfin que la SCI Soleil levant formule une demande d’indemnisation forfaitaire rendant impossible toute vérification par le tribunal.
Enfin, elle conteste chacun des désordres allégués par la demanderesse.

Sur le forage, elle indique que l’acte de vente conclu avec la SCI Soleil levant prévoit que le bien vendu bénéficie d’un forage équipé d’une pompe située dans la propriété contiguë et que l’acquéreur a déclaré avoir connaissance de cette situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. Elle ajoute que l’acte ne mentionne pas de servitude, que M. [G] et Mme [Z] ont accepté pendant l’été 2017 l’utilisation par leurs voisins du forage et que la situation actuelle ne procède que du conflit de voisinage. Elle affirme qu’il appartenait à la SCI Soleil levant d’interroger le notaire ou de s’entendre, avant la vente, avec M. [G] et Mme [Z] sur l’usage du forage. Elle soutient n’avoir commis aucune faute à l’origine du litige.

A titre subsidiaire, la SCI Étoile du sud fait valoir que si le tribunal considère qu’il n’existe pas de servitude, la responsabilité du notaire est engagée. Elle lui reproche l’absence de mise en place d’une servitude et l’absence de mise en garde lors de la signature des actes. Elle indique que le notaire aurait dû alerter les parties de l’inefficacité de la simple déclaration concernant l’usage du forage.
Elle indique que le notaire soutient qu’il existe une servitude par destination du père de famille mais relève qu’il n’a pas clairement informé les parties sur l’étendue de leurs droits et obligations.
Elle considère que les condamnations éventuellement prononcées à son encontre seraient liées à la faute du notaire puisque le conflit autour du forage est à l’origine des rapports dégradés des parties.

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Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 21 octobre 2024, M. [G] et Mme [Z] demandent au tribunal judiciaire de :
– à titre principal :
– rejeter les demandes de la SCI Soleil levant à leur encontre,
– à titre subsidiaire :
– condamner la SCI Étoile du sud à garantir les condamnations prononcées à leur encontre,
– condamner la SCP notariale à garantir les condamnations prononcées à leur encontre,
– à titre reconventionnel,
– condamner la SCI Soleil levant sous astreinte de 150 euros par jour de retard à :
– enlever les cinq caméras à compter de la signification du jugement,
– rendre carrossable le chemin de servitude et enlever tout obstacle sur celui-ci à compter de la signification du jugement,
– enlever le portail situé sur le chemin supportant la servitude ;
– procéder à la dépose du pilier et de ses fixations situées sur le chemin de servitude et qui supportait un portail en bois ;
– faire cesser l’empiètement sur la propriété de Mme [Z] et M. [G] à compter de la signification du jugement :
– de la semelle de fondation ;
– de l’éclairage ;
– du groupe extérieur climatisation à enlever ;
– de branches de l’arbre ;
– boucher le vide sanitaire.
– condamner la SCI Soleil levant, sous astreinte d’un montant de 50 euros à compter de la signification du jugement à intervenir à laisser un droit d’accès à la trappe de téléphonie située à proximité du compteur EDF pour le raccordement à internet de leur immeuble ;
– condamner la SCI Soleil levant à leur payer les sommes de :
– 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la violation de leur vie privée,
– 1.000 euros en raison de l’aggravation de la servitude de passage ;
– à titre subsidiaire,
– rétablir l’automatisme du portail ;
– remettre une clé de déverrouillage afin de garantir un libre accès en cas de panne électrique à compter de la signification du jugement ;
– rétablir l’ouverture à distance du portillon ;
– condamner solidairement la SCI Soleil levant à leur payer la somme de 1000 euros pour préjudice moral ;
– En tout état de cause,
– condamner solidairement la SCI Soleil levant et la SCI Étoile du sud à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Jean-Philippe Borel.

M. [G] et Mme [Z] soutiennent que la SCI Soleil levant ne prouve aucun des actes de malveillance qu’elle leur reproche et ne justifie pas du préjudice dont elle demande l’indemnisation, qui n’est d’ailleurs pas qualifié.

Ils font valoir que la SCI Soleil levant ne dispose d’aucune servitude de passage ou de puisage, que le vendeur lui a présenté et vendu un forage privatif et exclusif, que la convention de réparation des frais contenue dans leur titre ne constitue pas une servitude de puisage mais une simple tolérance, non constitutive d’un droit réel. Ils en concluent que leur refus de laisser l’accès au forage était légitime.

Au soutien de leur action en garantie contre le notaire, ils affirment que si l’existence d’une servitude par destination de père de famille devait être reconnue, le notaire devrait être considéré comme fautif d’avoir rédigé des actes contradictoires en se contentant de reproduire les déclarations de la SCI Étoile du sud.

Au soutien de leur action en garantie contre le vendeur, M. [G] et Mme [Z] reprochent également au vendeur d’avoir créé cette situation en vendant deux fois le même forage et considèrent qu’il est seul responsable des dommages subis par la SCI Soleil levant.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, M. [G] et Mme [Z] se prévalent d’un constat de commissaire de justice faisant état de trois caméras sur la propriété de la SCI Soleil levant, qui en a ajouté deux à la suite de leur demande de retrait.

Ils exposent enfin disposer d’une servitude de passage et de divers réseaux sur le fonds voisin et d’un droit d’accès au compteur EDF qui s’exerce sur une bande d’une largeur de 4 mètres ; qu’il incombe à la SCI Soleil levant d’entretenir ce chemin ; qu’un constat du commissaire de justice montre que ce chemin n’est pas entretenu, encombré de lourdes pierres gênant le passage en véhicule. Ils ajoutent que la SCI Soleil levant a enlevé l’automatisme du portail et posé des vérins à l’intérieur sur le chemin ce qui rend plus difficile leur accès. Ils demandent donc au tribunal de condamner la SCI à enlever le portail et subsidiairement, à rétablir son automatisme et à leur remettre une clé de déverrouillage en cas de panne électrique.

Enfin, au soutien de leurs demandes relatives aux divers empiètements dont serait responsable la SCI, M. [G] et Mme [Z] se prévalent du rapport d’expertise qui les a constatés.

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Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 4 septembre 2024, la SCP notariale demande au tribunal, sur le fondement des articles 692 à 694 du code civil, de :
– rejeter les demandes formées à son encontre ;
– condamner la SCI Étoile du sud à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
– écarter l’exécution provisoire ;
– condamner la SCI Étoile du sud ou tout succombant à lui payer la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La SCP notariale considère n’avoir commis aucune faute et notamment que la décision d’établir une servitude ne lui appartenait pas. Elle expose qu’il n’était pas nécessaire d’établir une servitude conventionnelle alors que la servitude d’accès au forage existe par destination du père de famille. Elle ajoute que les actes notariés informent les parties de l’existence d’un forage destiné à desservir les deux parcelles et qu’ils renvoient à une répartition des charges concernant son utilisation. Elle affirme que lorsque les parties se sont engagées dans l’acquisition des parcelles, elles ont été informées que le forage avait vocation à desservir les deux fonds voisins et d’en faire leur affaire personnelle.

La SCP notariale rappelle qu’elle n’a pas à prendre en charge des dommages-intérêts alloués puisqu’elle n’est pas à l’origine de la privation de l’accès au forage ou une quelconque astreinte.

Sur la demande des consorts [G]-[Z], leurs éventuelles condamnations sont sans lien avec sa responsabilité professionnelle.

Elle fait valoir qu’elle est étrangère au conflit entre le vendeur et la SCI Étoile du sud, lequel trouve sa source dans les désordres matériels révélés après la vente.

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Par ordonnance du 5 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 21 octobre 2024. A l’audience du 4 novembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

REJETTE les demandes de la SCI Soleil levant ;

CONDAMNE la SCI Soleil levant à enlever le groupe extérieur de climatisation et l’éclairage lui appartenant qui se trouvent sur la parcelle appartenant à M. [I] [G] et Mme [U] [Z] dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 500 euros par mois pendant trois mois ;

REJETTE les autres demandes de M. [I] [G] et Mme [U] [Z] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SCP Miramant Roux Michelle ;

Dit n’y avoi lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Soleil levant aux dépens, qui comprendront les dépens relatifs à l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT