AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

SUR OPPOSITION A INJONCTION DE PAYER

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DEMANDEUR AU PRINCIPAL, DÉFENDEUR A L’OPPOSITION :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]
représenté par son syndic le cabinet AVELIM
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL, DEMANDEUR A L’OPPOSITION :

Madame [X] [I] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Olivier RENARD, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

Composition du Tribunal :

Président : Constance DESMORAT
Greffier : Nathalie DEPIERROIS

Date de l’opposition : 05 Mai 2023
Date de la convocation : 11 Mai 2023
A l’audience du : 08 Septembre 2023
Date des débats : 11 Juin 2024
Délibéré au : 17 Septembre 2024
Prorogé au : 07 Janvier 2025

copies délivrées aux parties le :

EXPOSE DU LITIGE

[E] [M] et [X] [I] épouse [M] sont copropriétaires non occupants des lots n°1318 et 1691 au sein de la résidence dénommée [Adresse 6] située [Adresse 5], [Adresse 7] sur la commune de Rezé.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] est représenté par la SAS Cabinet AVELIM désignée en qualité de syndic.

Le 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6 717.58 euros à [E] et [X] [M].

Par requête en injonction de payer, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] a demandé la condamnation de [E] et [X] [M] au paiement de la somme de 6 554.50 euros en principal.

Une ordonnance d’injonction de payer a été rendue par le tribunal judiciaire de Nantes le 27 mars 2023 et signifiée à personne le 21 avril 2023 à [X] [M], [E] [M] étant décédé.

[X] [M] a fait opposition à cette ordonnance d’injonction de payer par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 mai 2023.

Suivant ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] demande au tribunal de condamner [X] [M] au paiement de la somme de 6 892.87 euros, à parfaire, au titre des charges dues au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 octobre 2022 et de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire au sein de la Résidence du [Adresse 6], [X] [M] est tenue au paiement des charges régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales de copropriétaires. Il ajoute qu’en dépit d’un commandement de payer, [X] [M] n’a pas payé, ou de manière aléatoire, les charges de copropriété depuis le 1er janvier 2014 créant un arriéré significatif bien qu’elle ait soldé l’arriéré antérieur. Il fait valoir également que le décompte allégué par [X] [M] n’est pas exact et que les frais qui lui sont imputés sont justifiés.

Suivant ses dernières écritures, [X] [M] demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre des charges de copropriété ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, [X] [M] fait valoir que suite à la condamnation par jugement du tribunal d’instance de Nantes en date du 17 novembre 2014, l’arriéré de charges de copropriété a été soldé.
Elle estime que le décompte produit n’est pas exact dans le montant sollicité lequel n’est pas non plus entièrement justifié. Elle précise avoir effectué plusieurs règlements par chèque en 2019 sans que le décompte ne soit actualisé et s’en être ouverte à plusieurs reprises par courriel et courrier recommandé au syndic en vain.
Elle soutient être à jour du paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 à laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement contradictoire et en premier ressort aura lieu le 17 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

1- Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1415 du Code de procédure civile prescrit que l’opposition à injonction de payer n’est recevable que si elle est portée devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance.

Selon l’article 1416 du même code, elle doit être faite dans le mois suivant la signification à personne de l’ordonnance ; si elle n’est pas signifiée à personne, elle est recevable jusqu’à expiration du mois suivant le premier acte signifié à personne, ou du mois suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’injonction de payer a été rendue le 27 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes. Elle a été signifiée à personne le 20 avril 2023. L’opposition a été effectuée le 5 mai 2023.

Les formes et les délais ayant été respectés par [X] [M], son opposition est recevable.

2- Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Sont produits aux débats :
les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des années 2015 à 2023 votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2024les appels de fonds et provisions du 1er trimestre 2016 au dernier trimestre 2023les décomptes de charges de copropriété annuels de 2014 à 2023 et les décomptes récapitulatifsle jugement du tribunal d’instance de Nantes en date du 17 novembre 2014 condamnant solidairement [E] et [X] [M] à payer les sommes de 4 538.55 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires selon décompte arrêté au 9 septembre 2014 et 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileles échanges de courriers et courriels entre les parties.

Il ressort du décompte arrêté au 1er janvier 2024 retraçant l’historique des charges et paiements depuis le 31 décembre 2009 que si des versements réguliers ont été réalisés par [E] et [X] [M] suite à la condamnation par le tribunal d’instance de Nantes le 17 novembre 2014, ceux-ci ont couvert l’arriéré de charges de copropriété, frais nécessaires et charges engendrées par la procédure mais pas les charges courantes qui continuaient à être régulièrement appelées conformément au vote annuel du budget provisionnel. Il s’en est suivi l’émergence d’une nouvelle dette de charges de copropriété qui a été tempérée par des versements volontaires par chèque de manière irrégulière jusqu’à la mise en place de virements réguliers mensuels à compter du 1er janvier 2020. A cette date, les appels de fonds ont été payés de manière régulière mais pas toujours dans leur intégralité au regard des écarts entre les sommes appelées et des sommes effectivement payées.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires convient qu’au 13 mars 2018, [X] et [E] [M] ont payé l’intégralité de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires visés dans le jugement du 17 novembre 2014. Il est demeuré cependant les charges courantes générés pendant la période de paiement.
A compter du 13 mars 2018, le décompte de charges démontre que les frais mis à la charge de [E] et [X] [M] sont justifiés et entrent tous dans la catégorie des frais nécessaire au recouvrement des charges.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que [X] [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] la somme de 6 892.87 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2022, date du commandement de payer.

3-Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [M] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens et tenue de verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition de [X] [I] épouse [M] à l’ordonnance d’injonction de payer du 27 mars 2023 rendue par le tribunal judiciaire de Nantes ;

MET A NÉANT ladite ordonnance ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE [X] [I] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS Cabinet AVELIM les sommes de :

6 892.87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2022 au titre des charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE [X] [I] épouse [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT