AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Janvier 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] – [Adresse 2]-[Adresse 4] à [Localité 6]
représenté par son syndic la SAS FONCIERE LELIEVRE
[Adresse 1]
[Localité 3]

Demandeur représenté par Me Sophie SOUET, SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

ET:

Monsieur [N] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [T] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Défendeurs non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 31 Mai 2024

date des débats : 31 Mai 2024

délibéré au : 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01270 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6FN

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] a fait assigner [N] [I] et [T] [D] aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes de :
5 269,28 euros au titre de l’arriéré de charges et frais selon décompte arrêté au 22 mars 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 364,91 euros à compter de la sommation valant mise en demeure du 2 janvier 2024 et sur le solde à compter de la délivrance de l’assignation et avec capitalisation des intérêts échus, 1 000 euros de dommages et intérêts,191,74 euros au titre du remboursement de la sommation valant mise en demeure du 2 janvier 2024,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] fait valoir que [N] [I] et [T] [D] sont copropriétaires des lots n°5 et 21 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 2]-[Adresse 4] à [Localité 6]. A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Ils ne se sont plus acquitté des charges de copropriété depuis janvier 2021.
Depuis lors, la dette d’arriéré s’établit à 5 461.02 euros arrêtée au 22 mars 2024.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [N] [I] et [T] [D] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024 et le délibéré fixé au 13 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [N] [I] et [T] [D], ni présents ni représentés, ont été cités tous deux à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] produit notamment aux débats :
– un relevé de propriété de [N] [I] et [T] [D] portant sur la propriété des lots n°5 et 21 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6],
– le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5 461,02 euros au 22 mars 2024,
– les appels de fonds et répartition de charges du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024,
– les relevés individuels des charges de copropriété des années 2019, 2020, 2021 et 2022,
– les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé réception du 26 octobre 2023,
– la sommation d’huissier valant mise en demeure de payer les charges de copropriété du 2 janvier 2024,
– les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 21 décembre 2021, 5 juillet 2022 et 28 juin 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,
– les nominations de la SAS Foncière Lelièvre en qualité de syndic pour la période du 22 décembre 2020 au 27 juin 2026.

Il découle des pièces produites que les défendeurs ont bien la qualité de copropriétaires au sein de l’immeuble [5] et n’ont effectué aucun versement depuis le 1er janvier 2021. Dès lors, l’ensemble des charges et frais nécessaires restent dus.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de transmission du dossier à l’avocat (216 euros) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [N] [I] et [T] [D] restent redevables solidairement de la somme de 5 245.02 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires selon décompte arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation valant mise en demeure du 2 janvier 2024.
Il n’y a pas lieu de faire une distinction sur le point de départ et l’assiette des intérêts légaux.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 5 245.02 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [N] [I] et [T] [D] ont fait l’objet de relances par le syndic des copropriétaires de l’immeuble [5], à sept reprises, les 30 juillet 2021, 31 janvier 2022, 4 mars 2022, 16 mai 2023, 31 mai 2023, 22 juin 2023, 25 septembre 2023.

Les demandeurs ont été mis en demeure par courrier recommandé avec accusé réception le 26 octobre 2023 par le syndic, le pli ayant été avisé et distribué le 28 octobre 2023.

Ils ont également été mis en demeure de payer par sommation d’huissier en date du 2 janvier 2024.

Suivant un courriel en date du 30 octobre 2023, [T] [D] a contacté le syndic et déclaré qu’elle pourrait effectuer un virement de 1 000 euros au mois de novembre.
Ce virement n’a pas eu lieu, pour autant, ce message illustre que les défendeurs ne sont pas restés totalement sourds aux relances et mises en demeure dont ils ont fait l’objet.

Il s’ensuit que la carence de [N] [I] et [T] [D] demeure manifeste, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [I] et [T] [D] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [N] [I] et [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la SAS Foncière Lelièvre les sommes de :

5 245.02 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, 500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;
AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la SAS Foncière Lelièvre à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 5 245.02 euros ;

CONDAMNE in solidum [N] [I] et [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la SAS Foncière Lelièvre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [N] [I] et [T] [D] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT