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L’Essentiel : M. [V] a loué un immeuble à M. [L] par un bail verbal en avril 2017, avec un loyer mensuel de 600 euros. En raison de loyers impayés, M. [V] a délivré un commandement de payer en septembre 2021. Après une procédure judiciaire, le jugement de janvier 2023 a débouté M. [V] de sa demande de résiliation, condamnant M. [L] à payer 2 693 euros. M. [V] a interjeté appel, mais la cour a constaté que M. [L] avait quitté les lieux, rendant la demande de résiliation sans objet. M. [L] a finalement été condamné à verser 7 357 euros à M. [V].
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Contexte du litigeM. [V] a loué un immeuble à M. [L] par un bail verbal en date du 29 avril 2017, avec un loyer mensuel fixé à 600 euros. En raison de loyers impayés, M. [V] a délivré un commandement de payer le 3 septembre 2021, totalisant 6 000 euros. Procédure judiciaire initialeLe 7 décembre 2021, M. [V] a assigné M. [L] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de M. [L], et le paiement de diverses sommes dues. Le jugement rendu le 10 janvier 2023 a débouté M. [V] de sa demande de résiliation, tout en condamnant M. [L] à payer 2 693 euros pour loyers impayés et M. [V] à verser 3 000 euros pour préjudice de jouissance. Appel de M. [V]M. [V] a interjeté appel de cette décision le 10 février 2023. Dans ses conclusions du 8 novembre 2024, il a demandé l’infirmation du jugement, la résiliation du bail, et le paiement de diverses sommes par M. [L], qui avait quitté les lieux le 8 juillet 2024. Éléments de la décision d’appelLa cour a constaté que M. [L] avait quitté les lieux, rendant la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement sans objet. M. [V] a produit une lettre de M. [L] confirmant son départ et la remise des clés. Demande de paiement des loyersM. [V] a contesté le montant des loyers impayés retenu par le premier juge, affirmant que M. [L] n’avait pas respecté la consignation des loyers pendant les travaux. La cour a noté que les travaux ordonnés n’avaient pas été réalisés et que M. [L] avait continué à payer son loyer jusqu’en mars 2024. Décision finale de la courLa cour a infirmé le jugement initial, constatant que M. [L] avait quitté les lieux et que M. [V] s’était désisté de sa demande de résiliation. M. [L] a été condamné à verser 7 357 euros à M. [V] pour loyers dus, avec intérêts légaux, et a été débouté de toute autre demande. Les dépens ont été mis à la charge de M. [L]. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature du bail verbal et ses implications juridiques ?Le bail verbal, comme celui consenti entre M. [V] et M. [L], est un contrat de location qui ne nécessite pas de formalisation écrite pour être valide. Selon l’article 1714 du Code civil, « le contrat de louage est celui par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’un bien, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à payer ». Cela signifie que même sans écrit, les parties sont tenues par les obligations qui en découlent, notamment le paiement du loyer et l’entretien du bien loué. Cependant, l’absence d’un contrat écrit peut compliquer la preuve des termes du bail, notamment en ce qui concerne la durée, le montant du loyer et les obligations respectives des parties. En cas de litige, comme celui qui oppose M. [V] à M. [L], il est essentiel de se référer aux éléments de preuve disponibles, tels que les témoignages ou les échanges de courriers, pour établir les droits et obligations de chaque partie. Quelles sont les conséquences du défaut de paiement des loyers ?Le défaut de paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que « le bailleur peut résilier le contrat de location en cas de non-paiement des loyers ». Dans le cas présent, M. [V] a tenté de faire valoir cette clause résolutoire en délivrant un commandement de payer. Toutefois, le juge a débouté M. [V] de sa demande en résiliation, considérant que M. [L] avait quitté les lieux, rendant la demande sans objet. Il est important de noter que, selon l’article 1231-1 du Code civil, « la résolution d’un contrat ne peut être prononcée que si le débiteur a été mis en demeure de s’exécuter ». Dans ce cas, M. [V] a bien délivré un commandement, mais la situation a évolué avec le départ de M. [L]. Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de résiliation de bail ?La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment par l’article L. 412-1, qui précise que « lorsqu’un jugement ordonne l’expulsion d’un occupant, celui-ci doit être mis en demeure de quitter les lieux ». Dans le cas de M. [V] et M. [L], bien que M. [V] ait demandé l’expulsion, le juge a constaté que M. [L] avait déjà quitté les lieux, rendant la demande d’expulsion caduque. Il est également important de souligner que l’expulsion ne peut être effectuée sans l’autorisation d’un juge, et que le bailleur doit respecter les procédures légales pour éviter toute violation des droits du locataire. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de décence du logement ?Les obligations du bailleur en matière de décence sont définies par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de « fournir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ». Dans cette affaire, le rapport du GIP Charente Solidarités a mis en évidence plusieurs manquements à cette obligation, tels que des infiltrations, des moisissures et une installation électrique vétuste. Le juge a donc ordonné à M. [V] de réaliser des travaux pour remédier à ces problèmes, soulignant que le bailleur est responsable de l’entretien du logement et doit garantir un environnement sain pour le locataire. En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut suspendre le paiement des loyers, comme cela a été autorisé dans le jugement rendu. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?En cas de non-paiement des loyers, le locataire peut être condamné à payer des arriérés, comme le stipule l’article 1728 du Code civil, qui précise que « le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus ». Dans le jugement, M. [L] a été condamné à verser à M. [V] la somme de 7.357 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés. Il est également important de noter que des intérêts peuvent être appliqués sur ces sommes, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, qui prévoit que « les intérêts courent de plein droit à compter de la mise en demeure ». Ainsi, le locataire doit être conscient des conséquences financières de son défaut de paiement, qui peuvent inclure des arriérés de loyer, des intérêts et éventuellement des frais de justice. |
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025
N° RG 23/00724 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDTM
[D] [V]
c/
[W] [L]
Nature de la décision : AU FOND
Copie exécutoire délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection d’ANGOULEME (RG : 11-21-902) suivant déclaration d’appel du 10 février 2023
APPELANT :
[D] [V]
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE
INTIMÉ :
[W] [L]
demeurant [Adresse 1]
Non représenté, assigné à personne par acte de commissaire de justice
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Paule POIREL, présidente,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Bénédicte LAMARQUE, conseiller,
Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE
ARRÊT :
– contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [V] a donné à bail a M. [L] un immeuble a usage d’habitation situé [Adresse 1], suivant bail verbal du 29-A avril 2017, moyennant un loyer mensuel de 600 euros.
M. [V] a fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à payer les loyers en date du 3 septembre 2021 pour un montant de 6 000 euros.
Par exploit d’huissier en date du 7 décembre 2021, M. [V] a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir prononcer la résiliation du bail consenti le 29 avril 2017 pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion de M. [L] et de celle de tous occupants de son chef dans les formes prévues par la loi, condamner M. [L] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des impayés de loyer avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation puis au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros a compter de la résiliation du bail, 600 euros a titre de dommages et intérêts ainsi que 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.
Par jugement en date du 10 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection prés le tribunal judiciaire d’Angoulême a :
– débouté M. [V] de sa demande en résiliation de bail ;
– condamné M. [L] à régler à M. [V] la somme de 2 693 euros au titre des loyers impayés ;
– condamné M. [V] à régler à M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ,
– ordonné la compensation des créances ;
– Condamné M. [V] à effectuer les travaux suivants, dans un délai de 6 mois a compter de la présente décision :
* remplacement de la chaudière,
* remplacement des menuiseries a bois simple,
* remplacement de l’installation électrique,
* installation d’une ventilation permanente,
* traitement des traces de moisissures dans l’ensemble du logement occupe ;
– Autorisé M. [L] a suspendre le versement des loyers entre les mains de M. [V] et à consigner le montant du, loyer, soit 550 euros par mois, sur le compte séquestre de M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de la Charente jusqu’a la réalisation des travaux, où les sommes consignées pourront être restituées à M. [V] sur accord conjoint des parties ou sur autorisation du tribunal saisi par la partie la plus diligente ;
– Déboute M. [V] de ses plus amples demandes ;
– Dit que M. [V] supportera la charge des dépens exposes ;
– Déboute M. [V] de sa demande au titre des frais irrépetibles.
M. [V] a relevé appel de cette décision par déclaration du 10 février 2023 en totalité du jugement, la déclaration d’appel a été signifiée à M. [L] par acte d’huissier remis à personne le 16 mars 2023.
Par dernières conclusions déposées le 8 novembre 2024, M. [V] demande à la cour d’ infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Angoulême dans toutes ses dispositions et en conséquence, statuant à nouveau:
– rejeter toutes les demandes, fins et prétentions formées par M. [L];
A titre principal : prendre acte de ce que M. [L] a quitté les lieux loués, de sorte que le bail a nécessairement été résilié et pris fin au 8 juillet 2024, date de son départ, les clés ayant été remises par le locataire le 29 juillet 2024 ;
Subsidiairement :
* prononcer la résiliation du bail signé entre les parties suite au commandement de payer les loyers signifié le 3 septembre 2021 ;
En conséquence,
* ordonner la libération des lieux par M. [L] de l’immeuble qu’il occupe [Adresse 1] à [Localité 3], tant de sa personne que de tous
occupants de son chef ;
* autoriser M. [V] à faire procéder à son expulsion dans les formes
prévues par la loi ;
* condamner M. [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer actuel, soit 550 €, à compter de la date à laquelle la résiliation du bail sera prononcée et ce, jusqu’à sa libération effective des lieux ;
En tout état de cause :
– condamner M. [L] à payer à M. [V] la somme de 7.357 euros due au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté à juillet 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;
– condamner M. [L] à payer à M. [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Et y ajoutant :
– condamner M. [L] à payer à M. [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
M. [L], régulièrement cité à personne à son domicile avant qu’il ne quitte les lieux, n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 25 novembre 2024, avec clôture de la procédure au 12 novembre 2024.
A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.
Sur la demande en résiliation du bail
La cour était saisie de l’infirmation du premier jugement qui n’avait pas tiré les conséquences de l’absence de paiement des loyers de manière régulière de la part du locataire et avait débouté M. [V] de sa demande en résiliation du bail.
M. [L] ayant quitté les lieux le 8 juillet 2024, l’appelant ne sollicite plus dans ses dernières conclusions la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, suite au commandement de payer les loyers demeuré infructueux délivré le 3 septembre 2021.
M. [V] produit copie de la lettre de M. [L] en date du 29 juillet 2024 ainsi rédigée ‘je souhaite résilier le bail de la maison de M. [V] et lui laisser le soin de la déménager car à ce jour je ne retournerai à ce logement. J’ai ferai fermer les compteurs, eaux, gaz et électricité pour éviter tous risques incendiaires. Je remettrai les clés de la maison à l’étude Delas Alexandre et associé’, ainsi que le procès verbal de réception des clefs dressé par l’étude le 7 novembre 2024.
Il y a donc lieu de constater que le locataire ayant quitté les lieux, la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est devenue sans objet ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion.
Sur la demande en paiement des loyers
L’appelant demande que soit rectifié le montant de la dette locative retenue par le premier juge au vu du relevé de compte qu’il produit.
Il soutient par ailleurs que la séquestration qui devait être faite des loyers auprès de l’ordre des avocats de la Charente pendant le temps de la réalisation des travaux de remise en état des lieux habités qui lui avait été ordonné, n’a pas été faite par M. [L]. Il réitère ses contestations sur l’état inhabitable du logement faisant au contraire valoir le défaut d’entretien par le locataire, qui ne s’est jamais plaint durant l’exécution du bail.
Il conteste le manque d’entretien lui incombant alors que le locataire y vivait avec des animaux ou s’agissant des infiltrations de la toiture dont la cause n’est pas établie, de même que des moisissures et la présence d’humidité dont la cause inconnue. Il ne reconnaît pas le défaut d’étanchéité des menuiseries à l’air. S’agissant de l’installation électrique, si le rapport du GIP Charente Solidarités en date du 8 décembre 2021 constate que les ‘prises et interrupteurs à fusibles, fils électriques et dominos sont sans protections mécaniques’, il assure que ces protections étaient présentes lors de l’entrée dans les lieux. Quant à la chaudière est hors service, il observe qu’il n’en est pas indiqué la raison.
Le jugement visant les articles 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 et le rapport du GIP Charente solidarités effectué en présence du bailleur, a retenu que le rapport mettait en évidence :
‘- la présence d’infiltrations par les menuiseries,
– la présence d’humidité et de moisissures,
– l’absence de ventilation dans le logement,
– une chaudière hors service,
– une installation électrique vétuste.
Il est conclu à une indécence de niveau 3 sur 4 compte-tenu de la vétusté de l’installation électrique, de la présence de moisissures liée à l’absence de ventilation associée a des ponts thermiques, et d’infiltrations en toiture.’
Il a ainsi ordonné à M. [V] de procéder au remplacement de la ‘chaudière, des menuiseries ont bois simple, au remplacement de l’installation électrique, à l’installation d’une ventilation permanente et au traitement des traces de moisissures, tel que préconise dans le rapport du 8 décembre 2021, dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, en autorisant le locataire à suspendre le paiement des loyers, avec consignation, dans l’attente de la réalisation complète des travaux.’
M. [V] est réputé s’approprier ces motifs mais le rapport du GIP Charente solidarités n’est pas produit aux débats en l’absence de l’intimé.
Il n’est pas contesté que les travaux n’ont pas été réalisés, le bailleur ayant la volonté de vendre le bien en l’état et que M. [L] a de son côté continué à verser le montant intégral du loyer à M. [V] entre septembre 2023 et mars 2024, comme il ressort du décompte produit par l’appelant.
En l’absence d’élément pertinent permettant à la cour de se prononcer sur la nature des désordres et en l’absence de M. [L] qui n’a pas souhaité procéder à la consignation de son loyer entre les mains d’un tiers pour préserver ses droits dans l’attente de la réalisation des travaux, il convient de constater une dette locative antérieure à ces travaux de 7.357 euros à laquelle sera condamné M. [L], sans que la cour puisse retenir en l’état des seuls éléments retenus par le premier juge les éléments d’indécence dont la cause est inconnue ou contestée par le bailleur comme lui étant imputable.
Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [L] partie perdante sera condamné aux dépens, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La Cour,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé,
Constate que M. [L] a quitté les lieux le 7 novembre 2024,
Constate le désistement de M. [V] de sa demande en résiliation du bail,
Condamne M. [L] à verser à M. [V] la somme de 7.357 euros au titre des loyers restant dû au mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
Rejette toute autre demande.
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile
Condamne M. [L] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
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