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N° RG 24/01583 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTJQ

Minute : 25/01

S.C.I. OLIJO
Représentant : Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

C/

Madame [L] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. OLIJO
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [L] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Non comparante et non représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025, par Madame Maud PICQUET, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.

Par un contrat du 5 novembre 2020, la SCI OLIJO a donné à bail à Madame [L] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 570 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI OLIJO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy statuant en référé par un acte du 12 juillet 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 4 novembre 2024, la SCI OLIJO – représentée par Maître Avner DOUKHAN – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [V] ; de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux ; et de condamner Madame [L] [V] au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 7.200,56 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges, outre une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI OLIJO s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice de la défenderesse.

Bien que convoquée par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 12 juillet 2024, Madame [L] [V] n’est ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

Après y avoir été autorisée à l’audience, la SCI OLIJO a, par note en délibéré du 5 novembre 2024, fait parvenir au greffe un décompte locatif actualisé.

Selon l’article 472 du code de civil, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RÉSILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI OLIJO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 5 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 3.705,42 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2024.

L’expulsion de Madame [L] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [L] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI OLIJO produit un décompte démontrant que Madame [L] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.762,84 € à la date du 4 novembre 2024.

Madame [L] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.762,84 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.705,42 € à compter du commandement de payer (14 février 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [V] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SCI OLIJO du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En l’absence d’information sur la situation financière de la défenderesse et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI OLIJO, Madame [L] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 novembre 2020 entre la SCI OLIJO et Madame [L] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5] sont réunies à la date du 28 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI OLIJO de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la SCI OLIJO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à verser à la SCI OLIJO à titre provisionnel la somme de 6.762,84 € (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 3.705,42 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à payer à la SCI OLIJO à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à verser à la SCI OLIJO une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 6 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,