[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [W] [G] [T]
Préfet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Pascale VITOUX LEPOUTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFQ

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 03 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [L],
[Adresse 2]

comparant en personne assisté de Me Pascale VITOUX LEPOUTRE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [W] [G] [T],
[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFQ

Par contrat sous seing privé en date du 15 décembre 2022 avec prise d’effet le 17 décembre 2022, Monsieur [O] [L] a donné à bail à Madame [W] [T] un ensemble immobilier, composé d’un appartement meublé à usage d’habitation et de deux caves n° 36 et 37, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 710 euros, provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5130 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, Monsieur [O] [L] a fait assigner Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– condamner Madame [W] [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 7842,32 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner Madame [W] [T] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1er décembre 2023.

A l’audience du 5 novembre 2024, Monsieur [O] [L], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 21 832 euros, selon décompte en date du 5 novembre 2024. Il précise que la locataire a donné congé du bail 29 mars 2024 pour une libération des lieux le 31 mai 2024 mais qu’elle s’est maintenue dans le logement. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [W] [T] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme par mois en règlement de l’arriéré étalée sur 36 mois. Elle confirme avoir donné congé mais n’avoir pu quitter l’appartement, n’ayant trouvé un nouveau logement.
Sur sa situation financière, elle expose qu’elle n’a pas d’activité professionnelle, qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 850 euros ainsi que l’APL à hauteur de 400 euros. Elle confirme également qu’elle a perçu des revenus fonciers dans le cadre d’une SCI qui a été vendue. Elle déclare avoir effectué une demande de logement social dans le 15ème.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au cas d’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2022 avec prise d’effet le 17 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 5130 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [W] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement. Seule l’allocation logement versée par la CAF est perçue par le bailleur.

Dans ces conditions, et en raison de l’opposition du bailleur, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [W] [T] étant sans droit ni titre depuis le 1er février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFQ

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [O] [L] produit un décompte démontrant que Madame [W] [T] reste lui devoir la somme de 21 832 euros à la date du 5 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [W] [T], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 21 832 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5130 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [T] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 avec prise d’effet le 17 décembre 2022 entre Monsieur [O] [L] et Madame [W] [T] concernant l’ensemble immobilier comprenant un appartement meublé à usage d’habitation, et deux caves n°36 et 37, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 1er février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser à Monsieur [O] [L] la somme de 21 832 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er Décembre 2023 sur la somme de 5130 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser à Monsieur [O] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser à Monsieur [O] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le Préfet de [Localité 3] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection