AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Janvier 2025
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ENTRE :

LA SAS LE POLLES IMMOBILIER
Enseigne AGENCE SCHUMAN
[Adresse 1]
[Localité 3]

Demanderesse représentée par Me Yann RUMIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [I] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [H] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Défendeurs représentés par Me Ruth CHOUNI-GUILLOIS, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 20 Octobre 2023

date des débats : 11 Juin 2024

délibéré au : 17 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 07 Janvier 2025

N° RG 23/02813 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MO4K

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, [I] [D] et [H] [D] ont donné mandat de vente simple à la SAS LE POLLES IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne Agence Schuman d’un bien immobilier situé à [Localité 3] pour la somme de 152 000 euros outre des honoraires à hauteur de 7 600 euros à la charge de l’acquéreur.

Le 31 mai 2022, [I] et [H] [D] ont signé une offre d’achat présentée par [S] [Y] par l’intermédiaire de la société LE POLLES IMMOBILIER à hauteur de 156 000 euros frais d’agence inclus.

In fine, le bien immobilier a été vendu à Monsieur [Z] et Madame [E] pour la somme de 159 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 juillet 2022, la société LE POLLES IMMOBILIER a mis en demeure [I] et [H] [D] de payer la somme de 7 600 euros correspondant à l’indemnité compensatrice forfaitaire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2023, la société LE POLLES IMMOBILIER a fait assigner [I] et [H] [D] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire.

Suivant ses dernières conclusions, la société LE POLLES IMMOBILIER demande au tribunal de condamner [I] et [H] [D] au paiement des sommes de 7 600 euros à titre d’indemnité compensatrice, 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elle demande également que le tribunal ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, la société LE POLLES IMMOBILIER se fonde sur les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et fait valoir que les clauses du mandat signé par [I] et [H] [D] prévoient que si ces derniers vendent le bien immobilier sans passer par son intermédiaire, l’acquéreur ne doit pas avoir été présenté par l’agence au préalable et la vente ne peut se réaliser à un prix inférieur à celui fixé au contrat de mandat.
La société LE POLLES IMMOBILIER soutient avoir avisé par courriel [I] et [H] [D] de ce que le bien mis en vente allait être visité par Monsieur [Z] et Madame [E] avec lesquels [I] et [H] [D] ont conclu la vente par la suite par le biais d’une autre agence.
La société LE POLLES IMMOBILIER conclut que cette vente s’étant réalisée en contravention des clauses contractuelles, la clause pénale prévue trouve à s’appliquer.
Elle estime également que la résistance de [I] et [H] [D] est abusive et justifie le paiement de dommages et intérêts.

Suivant leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [I] et [H] [D] demandent au tribunal de débouter la société LE POLLES IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
A titre subsidiaire, ils demandent que le tribunal ordonne une expertise informatique avec pour mission de :
Convoquer les parties dans les locaux de la société LE POLLES IMMOBILIERSe faire remettre tous documents nécessaires à sa missionPrendre connaissance de la boîte d’envoi et de réception de tous les mails envoyés et reçus entre les parties du 23 mai 10h40 au 27 mai 2023Identifier la traçabilité et le contenu des messages échangés entre les parties le 23 mai 10h40 et le 27 mai 2023 Dire si Monsieur [D] a reçu le mail du 22 mai à 11h27.
En réplique, [I] et [H] [D] font valoir que le contrat de mandat signé avec la société LE POLLES IMMOBILIER n’interdit pas de vendre le bien immobilier par le biais d’une autre agence à des personnes qui ont visité préalablement ledit bien par l’intermédiaire de la société LE POLLES IMMOBILIER.
Ils soutiennent ne jamais avoir été avisés par la société LE POLLES IMMOBILIER de ce qu’elle a fait visiter le bien immobilier à Monsieur [Z] et Madame [E] et que le courriel produit par la société LE POLLES IMMOBILIER pour démontrer l’inverse est frauduleux.
[I] et [H] [D] ajoutent que si le contrat de mandat prévoit qu’ils ne peuvent vendre le bien par eux-mêmes à un prix inférieur à celui fixé dans ledit mandat, il n’est pas précisé si ce prix comprend les frais d’agence ou pas.

[I] et [H] [D] se défendent d’avoir reçu le courriel du 23 mai 2022 à 11h27 dans lequel la société LE POLLES IMMOBILIER les informe de la visite du bien par les consorts [Z]-[E]. Ils estiment que ce courriel a été créé en fraude de leurs droits et que sa production en justice est contraire au principe de loyauté de la preuve. Une plainte a été déposée par [I] [D] pour faux par personne morale et altération frauduleuse de la vérité dans un écrit.

[I] et [H] [D] considèrent qu’il appartenait à la société LE POLLES IMMOBILIER d’attraire à la cause Monsieur [Z] et Madame [E] qui ont agi en fraude de ses droits et qu’elle ne peut se prévaloir d’un bon de visite qu’elle ne leur a pas communiqué avant la signature de leurs engagements avec Monsieur [Z] et Madame [E] et avec l’agence immobilière concurrente.

[I] et [H] [D] sollicitent des dommages et intérêts estimant la procédure initiée par la société LE POLLES IMMOBILIER abusive et, subsidiairement, ils demandent une expertise informatique au regard de la position contradictoire de la société LE POLLES IMMOBILIER quant aux courriels du 23 mai 2022 dont elle se prévaut.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 17 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

Sur l’indemnité compensatrice forfaitaire

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5, alinéa 1, du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Le mandat simple signé le 18 mai 2022 entre la société LE POLLES IMMOBILIER et [I] et [H] [D] stipule en son paragraphe XI « obligations du mandant » :
« Si nous présentons les biens à vendre directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre missionNous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. »
Ce dernier point est repris au 1er alinéa du paragraphe XV « option mandat simple » : « le présent mandat vous est consenti sans exclusivité. En conséquence, nous gardons toute liberté de vendre par nous-mêmes ou par l’intermédiaire d’une autre agence, sauf à un acquéreur à qui vous auriez présenté le bien ».

Le contrat de mandat stipule que les obligations du mandant (paragraphe XI) sont sanctionnées par une clause pénale rédigée en ces termes : « en cas d’infraction aux obligations ci-dessus, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à la rémunération convenue au présent mandat ».

En l’espèce, le 31 mai 2022, une offre d’achat du bien immobilier a été présentée par [S] [Y] par l’intermédiaire de la société LE POLLES IMMOBILIER à hauteur de 156 000 euros frais d’agence inclus et a été acceptée par les vendeurs.
Ces derniers reconnaissent dans leurs conclusions (page 2) avoir accepté une offre d’achat de Monsieur [Z] et Madame [E] à hauteur de 159 000 euros par le biais d’une autre agence immobilière.

Il importe de rappeler qu’il est constant que la reconnaissance d’un fait par une partie dans ses conclusions écrites s’analyse comme un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil et, par conséquent, fait foi contre celui qui l’a fait.

La date à laquelle l’offre d’achat de Monsieur [Z] et Madame [E] a été soumise à [I] et [H] [D] est ignorée, ceux-ci n’ayant pas donné suite à la sommation de communiquée faite par la société LE POLLES IMMOBILIER le 21 novembre 2023.
A l’inverse, il convient de souligner que « le bon de visite » sollicité par sommation de communiquer de [I] et [H] [D] le 16 octobre 2023 figurait d’ores et déjà dans le bordereau de communication de pièces annexé à l’assignation faite par la société LE POLLES IMMOBILIER en date du 23 août 2023.

Au regard du mandat du 18 mai 2022, le bien immobilier était mis en vente à 152 000 euros outre 7 600 euros de frais d’agence soit un bien présenté aux futurs acquéreurs au prix de 159 600 euros frais d’agence inclus.

Il suit de l’ensemble de ces éléments qu’en acceptant une offre à 159 000 euros faite par Monsieur [Z] et Madame [E], [I] et [H] [D] ont manifestement accepté une offre à un prix différent de celui du mandat du 18 mai 2022 conclut avec la société LE POLLES IMMOBILIER et, ainsi, sont contrevenus aux stipulations contractuelles.

Par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire d’analyser le moyen surabondant tiré de la conclusion de la vente par [I] et [H] [D] avec des acquéreurs auquel la société LE POLLES IMMOBILIER a fait visiter préalablement le bien immobilier, il est établi que [I] et [H] [D] ont manqué à leurs obligations contractuelles.
Par application de la clause pénale stipulée contractuellement le 18 mai 2022, [I] et [H] [D] seront condamnés à payer à la société LE POLLES IMMOBILIER la somme de 7 600 euros à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la totalité de la rémunération de l’agence immobilière.

2- Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit en amont, [I] et [H] [D] n’ont jamais donné suite à la sommation de communiquer de la société LE POLLES IMMOBILIER du 21 novembre 2023 alors même qu’ils sont nécessairement en possession de la pièce sollicitée s’agissant de l’offre d’achat faite par Monsieur [Z] et Madame [E] envoyée par l’agence HOMELOOP par courriel et à laquelle ils reconnaissent dans leurs conclusions écrites avoir fait suite.
Il convient de préciser que cette sommation de communiquer a été délivrée un mois après le premier appel du dossier (20 octobre 2023) et alors que celui-ci a été retenu par le tribunal à l’audience du 11 juin 2024 après quatre renvois.
Parallèlement, [I] et [H] [D] ont axé leur défense sur un moyen jugé surabondant engendrant le recueil d’éléments de preuve supplémentaires (constat d’huissier) et un allongement de la procédure en cours.
Au surplus, ils ont sollicité par sommation de communiquer délivrée le 16 octobre 2023 à la société LE POLLES IMMOBILIER une pièce dont ils avaient connaissance dès l’assignation du 23 août 2023.

Par ce comportement [I] et [H] [D] ont fait preuve de mauvaise foi génératrice d’un dommage pour la société LE POLLES IMMOBILIER de sorte qu’ils seront condamnés au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

3- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, au regard des développements précédents, la demande reconventionnelle de [I] et [H] [D] ne peut aucunement prospérer.

Sur les mesures de fin de jugement
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] et [H] [D] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens et tenus de verser à la société LE POLLES IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

[I] et [H] [D] seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE [I] et [H] [D] à payer à la SAS LE POLLES IMMOBILIER les sommes de :

7 600 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire1 500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;
DEBOUTE [I] et [H] [D] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum [I] et [H] [D] à payer à la SAS LE POLLES IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [I] et [H] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [I] et [H] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT