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exécutoires
délivrées le :

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8ème chambre
1ère section

N° RG 22/14752
N° Portalis 352J-W-B7G-CYN3Q

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 07 Janvier 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. SCB
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. JL IMMO
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0839

Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/14752 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYN3Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

L’immeuble situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.

La SCI SCB est propriétaire des lots 1 (boutique) et 14 (cave) de cet immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2021 a refusé d’autoriser des travaux sollicités par la SCI SCB portant sur l’installation d’un conduit d’extraction le long de la façade arrière sur cour.

A nouveau sollicitée par la SCI SCB, l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2022 a refusé d’autoriser la mise en œuvre d’une gaine d’extraction au droit de la façade arrière sur la courette de l’immeuble.

Estimant que ce refus est abusif, la SCI SCB a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 6 décembre 2022 afin d’obtenir une autorisation judiciaire de travaux.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 16 juin 2023, la SCI SCB demande au tribunal de :

 » Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 25 b et 30 alinéa 4,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Juger la SCI SCB recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Juger que le refus d’autoriser les travaux opposé pour la seconde fois aux termes de l’unique résolution de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 1] du 8 juillet 2022 est abusif,

Autoriser en conséquence la SCI SCB à exécuter à ses frais et sous sa responsabilité les travaux d’installation d’une gaine d’extraction sur la façade arrière donnant dans la courette conformément au projet soumis à l’assemblée générale ;

Juger que les travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble par une entreprise dûment qualifiée et assurée et conformément aux préconisations du Bureau d’Etudes ;

Juger le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en ses demandes,

En conséquence, l’en débouter purement et simplement,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à la SCI SCB une somme de 7.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir « .

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :

 » Vu les articles 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au tribunal de céans de :

DEBOUTER la SCI SCB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard et ce, à compter de la signification de la décision à intervenir, la SCI SCB à remettre en état la façade de l’immeuble en cause ;

CONDAMNER la SCI SCB à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1], la somme de 3.000 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI SCB aux entiers dépens « .

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 26 février 2024 et l’affaire a été plaidée le 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

A l’appui de sa demande d’autorisation de travaux, la SCI SCB fait valoir que :
– en pied d’immeuble est implanté un commerce de débit de boissons ;
– aucune activité commerciale n’est proscrite par le règlement de copropriété ;
– la demande d’autorisation soumise à l’assemblée générale portait sur la mise en œuvre au droit de la façade arrière sur la courette de l’immeuble d’une gaine d’extraction galvanisée de dimension 500 mm x 300 mm ;
– un dossier complet a été transmis avec la demande d’autorisation ;
– la demande d’autorisation de travaux a été refusée par l’assemblée générale du 8 juillet 2022 ;
– le syndic n’a pas retranscrit le projet de résolution notifié ;
– le refus de l’assemblée générale est abusif ;
– le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à la demande d’autorisation de travaux ;
– la demande est fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– l’installation d’une gaine d’extraction constitue une amélioration pour la SCI SCB pour permettre l’installation d’un commerce de restauration;
– l’implantation d’un tel commerce est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires;
– un conduit est obligatoire en vertu du règlement sanitaire de la ville de [Localité 6] ;
– aucun percement de mur ne sera réalisé car il existe déjà une grille d’amenée d’air à travers laquelle passe la gaine ;
– les travaux ont vocation à prévenir les nuisances ;
– un bureau d’études a été consulté pour éviter les nuisances ;
– la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires est imprécise ;
– la demande reconventionnelle ne présente pas de lien suffisant avec la demande principale tendant à être autorisé à exécuter des travaux de pose d’une gaine d’extraction ;
– le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir habilité son syndic pour former judiciairement une telle demande et ce en violation des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que :
– la demanderesse a donné à bail à la société Classique les locaux dont elle est propriétaire pour exercer une activité de bar, café, petite restauration sans extraction ;

– des travaux modifiant la devanture et touchant la façade de l’immeuble ont été entrepris par la société preneuse sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;
– l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de travaux le 8 juillet 2022 ;
– les documents remis à l’assemblée générale étaient insuffisants pour permettre de connaître l’incidence sur les conditions d’usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes ;
– des précisions complémentaires sont nécessaires (positionnement et emprise exactes des entrées d’air ; position exacte des deux moteurs et leurs performances, notamment acoustiques ; parcours du conduit d’extraction le long de la façade et position exacte par rapport aux fenêtres ; description précise de l’évacuation en toiture ; devis relatif aux ouvertures pratiquées dans la courette) ;
– la communication des éléments relatifs à l’implantation des travaux est imposée en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;
– le devis et le rapport technique transmis ne font pas référence l’un à l’autre et sont indépendants ;
– la juridiction ne peut apprécier les éventuelles atteintes à l’harmonie de l’immeuble car l’emplacement du conduit sur la façade n’est pas précisé ;
– les deux photomontages n’illustrent pas la même implantation projetée de la gaine ;
– l’emprise et la consistance du câble CR 1 ne sont pas connues ;
– aucune information n’est fournie au titre du percement du mur ;
– aucun élément ne précise la consistance et l’implantation des supports et colliers mentionnés dans le devis produit ;
– le devis ne contient pas de description précise de l’évacuation en toiture et notamment en ce qui concerne la règle de rejet de l’air à plus de huit mètres de toutes fenêtres ou prise d’air neuf ;
– le devis ne respecte pas les prévisions du rapport d’études ;
– le tribunal ne peut apprécier les nuisances sonores et vibratoires en l’absence de précisions sur les extracteurs de fumée ;
– il ne peut être constaté que les travaux ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
– elle est en droit de solliciter la remise en état de la façade de l’immeuble car les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées.

Sur la demande principale d’autorisation de travaux de la SCI SCB

Vu l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Vu l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration.

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967 qui précise que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.
Sur ce,

En l’espèce, l’autorisation judiciaire de travaux prévue par ces dispositions concerne des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui est bien le cas en l’espèce s’agissant d’un conduit extérieur d’extraction d’air implanté sur le mur de façade de l’immeuble.

Les travaux envisagés constituent bien des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 précité pour la société demanderesse dès lors que l’équipement envisagé lui permettrait d’élargir l’utilisation de son lot à des activités de restauration nécessitant un conduit d’extraction d’air.

Il ressort du règlement de copropriété versé aux débats que l’immeuble est à usage mixte d’habitation et de commerce et qu’il n’interdit pas expressément une activité de restauration. En effet, le règlement de copropriété précise notamment que  » les locaux composant le premier lot ainsi que les caves (lot n° 14) affectées à ces locaux, pourront être occupés commercialement si les dispositions légales le permettent… « .

La société demanderesse justifie d’un refus d’autorisation de travaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 8 juillet 2022.

Elle produit encore la demande d’autorisation de travaux :  » implanter un conduit d’extraction courant le long de la façade arrière sur cour… installer, à ses frais et sous sa responsabilité, au droit de la façade donnant sur la courette de l’immeuble, une gaine d’extraction galvanisée de dimensions 500 mm x 300 mm sous réserve : d’obtention des autorisations administratives, de mise en œuvre des travaux par une entreprise qualifiée et assurée, de mise en œuvre des travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble… « .

Plusieurs documents étaient joints à cette demande :

– un devis de la société France affaires équipements du 15 février 2021 ;
– un Kbis de cette société ;
– une attestation d’assurance de cette société ;
– deux photographies du mur de l’immeuble sur lequel le conduit pourrait être fixé ;
– une étude technique de faisabilité d’une installation d’évacuation des fumées de cuisson du 4 janvier 2000.

Néanmoins, il est exact que ces documents ne permettent pas de connaître suffisamment l’implantation et la consistance des travaux.

S’agissant de l’emplacement du conduit, les deux photographies produites ne représentent pas l’ensemble du mur de l’immeuble jusqu’au faîtage et ne correspondent visiblement pas au même emplacement sur le mur.

Il n’y a pas de description suffisante de l’évacuation en toiture. Le devis indique que le conduit débouchera 40 cm au dessus du faîtage alors que l’étude technique évoquait un mètre au dessus de la toiture. Sur ce point, les documents litigieux ne permettent pas de savoir si l’air extrait des locaux sera bien rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre ou prise d’air comme le prévoit la réglementation rappelée dans l’étude technique.
Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/14752 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYN3Q

S’agissant des ouvertures dans le mur de façade de l’immeuble pour les entrées d’air et sortie d’air, la demanderesse indique qu’il n’y aura pas de percement de mur, mais le devis indique que  » l’ouverture dans le mur donnant dans la courette ne sera pas réalisé par nos soins « , ce qui est incohérent avec sa déclaration.

Il n’y a pas davantage de précisions dans le devis sur l’emplacement des moteurs envisagés pour extraire l’air vicié et les éventuels impacts prévisibles pour les copropriétaires.

Des informations complémentaires sur le câble CR1 mentionnées au devis auraient également été nécessaires (dimensions et utilité) s’il affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble lui-aussi.

Dans ce contexte, le refus de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas abusif.

Malgré les questionnements du syndicat des copropriétaires dans ses écritures, la société demanderesse n’a pas donné ces précisions complémentaires dans le cadre de la procédure judiciaire.

En l’état, l’autorisation judiciaire de travaux sera rejetée.

Il appartient à la société demanderesse de présenter un projet plus précis à une prochaine assemblée générale.

La consultation préalable de l’architecte de l’immeuble, sur la base d’un dossier technique complet préparé par un homme de l’art, serait opportune.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Vu l’article 70 du code de procédure civile qui prévoit que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, c’est à juste titre que la société SCB fait valoir que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au titre d’une remise en état de la façade sur rue de l’immeuble n’a pas de lien suffisant avec l’instance.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable pour ce seul motif, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen, au demeurant inopérant, tenant à un prétendu défaut d’habilitation en justice du syndic.

Au surplus, le tribunal relève que le procès-verbal de constat du 14 avril 2020 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de mesurer suffisamment l’ampleur des travaux dont l’huissier de justice indique qu’ils seraient en cours (simple remise en peinture à l’identique de la devanture du lot 1 ou changement de couleur ?).

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SCB, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI SCB sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REJETTE la demande d’autorisation judiciaire de travaux de la SCI SCB ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre d’une remise en état de la façade sur rue de l’immeuble ;

CONDAMNE la SCI SCB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SCB aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente